想請教下去看房子時有什么問題要注意的？

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• 138****9143

  一、看房的三大原則：
  (1) 動靜分開
  即起居室與臥室分離。隨著生活水平提高和現(xiàn)代生活方式的流行，家居生活中，“起居室”日益成為組織家庭生活的中心，家庭生活團(tuán)聚和接待活動等多集中于起居室而臥室則是個人的私人空間，要求安靜獨(dú)立，所以在起居室和臥室的位置安排上要求獨(dú)立設(shè)置，并要求互相之間干擾**少，起居室由于是家庭生活的團(tuán)聚場所，要求空間比較大，**好單獨(dú)設(shè)置，良好家居生活品質(zhì)正體現(xiàn)在起居室的寬大與獨(dú)立上。
  (2) 餐廚分開
  在廚房、餐廳與起居廳空間設(shè)計(jì)上，由于三者在利用時間上的不同，在總面積有限的情況下，可以考慮重合設(shè)置，如餐廳與起居室合設(shè)，或廚房與餐廳合設(shè)。但由于三者在實(shí)際使用上存在圈套差異，在環(huán)境布置與氣氛營造方面差異較大，理想的家居設(shè)置應(yīng)為廚房、起居室和餐廳分離設(shè)置，各空間功能明確，互不干擾，這種設(shè)置才能體現(xiàn)高尚的生活品質(zhì)。據(jù)北京市居民住宅消費(fèi)調(diào)查顯示，家庭收入越高，對餐廳要求越高。
  (3) 考慮節(jié)能，以減少不必要的日常生活開支
  我們在選擇居室時，要挑選除了小儲藏室外，起居室、臥室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、書房等人們經(jīng)常活動的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。另外，樓房西端居室夏天西曬會使室溫很高，樓房北側(cè)房間嚴(yán)冬室溫很低，所以西外墻和北外墻應(yīng)作隔熱保溫處理，這對于保持正常生活和節(jié)省空調(diào)能耗是必要的。
  二、看房的八項(xiàng)注意：
  1．戶門
  房門的開向要合理。居室的設(shè)計(jì)一般分為公共空間、居住空間以及廚、廁、陽臺等功能性空間，因此室內(nèi)房門開設(shè)的位置，就要同時考慮到開向不影響使用的空間、居室的秘密性和空間阻斷性因素。戶門不宜正對客廳，更不應(yīng)直對臥室。戶門與客廳之間應(yīng)有一個過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無余。有鑒于此，房間的布局采用過渡空間的手法間接把客廳與其他房間聯(lián)系起來是比較合理的。
  2．客廳
  客廳是相對獨(dú)立的空間，要求莊重雅觀，客廳的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具；此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。若把臥室、廚房、衛(wèi)生間的門都直接開向客廳，不僅影響客廳的使用功能，還會出現(xiàn)某種使主客雙方都不愿意看到的窘境。應(yīng)避免斜角空間，盡可能避免不必要的"死角"面積和交通面積。
  3．臥室
  臥室的房門不宜直接與客廳相對，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。
  4．廚房
  廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。隨著人們飲食水平的提高，現(xiàn)代化的炊事器具種類多且占地面積較大，所以廚房有較大空間才能滿足人們使用上的要求。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，室內(nèi)應(yīng)采取在廚房甚至在客廳附近設(shè)置垂直排煙設(shè)施，它不影響室內(nèi)美觀，也不會影響廚房的正常使用。
  5．衛(wèi)生間
  衛(wèi)生間不要正對客廳，**好設(shè)計(jì)為兩部分，**里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶浴缸分開更好），外間則擺放洗手池、洗衣機(jī)。衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)應(yīng)將洗臉、便溺和浴間恰當(dāng)分隔，尤其清晨是衛(wèi)生間使用**頻繁的時候，能體現(xiàn)其設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，以適應(yīng)現(xiàn)代生活快節(jié)奏。
  6．陽臺
  陽臺**好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。
  7．室內(nèi)走道
  室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對購房者來說，更是資金的浪費(fèi)。
  8．通風(fēng)、采光
  挑選住房時，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。

  查看全文↓ 2019-02-24 12:05:33
• 146****6928

  一般來講，無論是否通過中介，賣方都不存在風(fēng)險，反正你收不到錢，房子不交出去就是了。 要注意以下幾點(diǎn)：
  1.交款一般分兩步，簽合同，交定金；辦交易，付余款。
  2.可以讓對方看你的房產(chǎn)手續(xù)，但不能交給他們；
  3.如果對方是通過貸款買房的話，一定要等貸款手續(xù)被銀行批準(zhǔn)后，再去辦理房產(chǎn)交易。

  查看全文↓ 2019-02-24 12:05:24
• 137****3522

  前往看屋時,建議您準(zhǔn)備一張檢查表,將您在看屋時所觀察到的細(xì)節(jié)確實(shí)紀(jì)錄下來?？纯捶孔颖旧硎欠裼需Υ?并且把您所有想問屋主的問題一一詢問,作為日后比較評估時的依據(jù)。下表可供作為您看屋時的參考：
  外觀的瑕疵通常隱含著內(nèi)在的問題,千萬別輕忽了;
  大幅度的維修通常意味著大幅度的預(yù)算,記得把這個因素納入您的財務(wù)規(guī)劃里;
  管線的更新也是需要一筆花費(fèi),出價之前別忘了整體成本的考慮;
  如果座落在小區(qū)外圍鄰近主要道路的部分,相對的有較佳的視野與較開闊的空間感,但是車輛的吵雜聲將無法避免。若在小區(qū)的中心,相對較安靜但是也比較有壅塞感;
  過低的地勢在排水方面可能會出現(xiàn)問題,豪雨襲擊時或許會有淹水的疑慮;
  好的景觀將為會這棟房子加分,空曠的林地或公園都是不錯的附加價值;
  好的內(nèi)部裝潢可以為您將來的進(jìn)駐省下一筆可觀的費(fèi)用,但是不要勉強(qiáng)自己適應(yīng)不屬于自己風(fēng)格的裝潢,也要小心投資客的劣質(zhì)裝潢材料;
  鄰居的屋況將會影響整個小區(qū)的形象與價值,較好的小區(qū)價值對于您日后處理這棟房子將會有一定程度的幫助;
  所謂里仁為美,觀察附近進(jìn)出的住戶,問問附近商家甚至鄰里長都是不錯的方法;
  方便的生活機(jī)能將為這棟房子加分,日后的轉(zhuǎn)售價值較高;
  公園、綠地甚至是體育場等大型公共設(shè)施將為這棟房子加分;
  過長的銷售時間通常意味著這房子本身或是附近環(huán)境有一些潛在的問題,需要進(jìn)一步的了解;

  查看全文↓ 2019-02-24 12:05:19
• 154****7589

  　購房者對地段的重視是因?yàn)楹玫膮^(qū)位往往能使購房者生活上便利、舒適，有利于工作、生活。一般首先要選擇的是大的位置，如城市的東、南、西、北城，主要依據(jù)購房者的工作地點(diǎn)或經(jīng)常活動的區(qū)域而確定。在確定了大的位置之后，再依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個人愛好、離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近、有無好的**、幼兒入托情況怎樣等因素，選擇城市特定
  　　區(qū)域內(nèi)的房屋。需要注意的是，不僅要考慮目前該位置在整個區(qū)域中的優(yōu)劣情況，而且要了解未來市政規(guī)劃的方向、發(fā)展前景等。能夠綜合考慮購買商品房的各種因素，選擇一個有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢?，將受益無窮。
  　　看房，就要看其朝向、層數(shù)、布局與結(jié)構(gòu)。良好的朝向，可保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康十分有利。采光窗戶向陽，采光質(zhì)量高、效果好，主要房間應(yīng)有良好的直接采光。住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，層高一般應(yīng)不低于2.7米。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、書房、工作間、衛(wèi)生間、臥室、貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“動、靜、污、潔”四大空間。挑選中要從實(shí)用、方便、經(jīng)濟(jì)的角度，結(jié)合家庭的人口、家具的布置、對未來房屋的設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，選擇與自己需求**接近的戶型、結(jié)構(gòu)及室內(nèi)布局，同時應(yīng)略留余地——目前房屋結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向是“三大一小”，即廳大、廚房大、衛(wèi)生間大、臥室小。
  　　雖然你在選購現(xiàn)房時已查驗(yàn)有關(guān)質(zhì)量文件，但是也必須到現(xiàn)場親身感受房屋的真實(shí)情況，以了解是不是達(dá)到證書上的標(biāo)準(zhǔn)，有沒有較明顯的問題，如裂縫、窗戶漏風(fēng)、廁所漏水等。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個方面，要認(rèn)真審閱商品住宅樓的《住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關(guān)證件來考察其質(zhì)量。就拿電梯、樓梯來說吧，所用的電梯品牌資質(zhì)是否有合格證，步行樓梯是否達(dá)標(biāo)或有利于逃生等等。質(zhì)量問題很難把握，專業(yè)性強(qiáng)，**好跟懂行的親朋好友一起看房、選房。
  　　看房不可不看物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否**的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量的糾紛。因此，挑房要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，**好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。當(dāng)然，小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個小區(qū)成熟與否的標(biāo)志，要看其市政、生活、休息、交際配套設(shè)施以及購物條件等。
  　　由于每個人的愛好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個人素質(zhì)、對房屋格局的要求不同，達(dá)到其要求的房屋也各有差異，但都希望所購住宅的價格性能比達(dá)到**優(yōu)，這便要求你在挑房時要耐心、仔細(xì)。如購的是期房，**好定期到建筑現(xiàn)場查看工程的進(jìn)度與用料情況，并在不同季節(jié)、同一天的不同時間察看其日照、噪聲與漏水與否等。發(fā)現(xiàn)問題須及時與開發(fā)商協(xié)商，以免因房屋糾紛耽誤了入住。挑選時，盡可能與房屋的未來發(fā)展方向一致，以使自己的房屋有增值的潛力。

  查看全文↓ 2019-02-24 12:05:14
• 138****7541

  買房要注意的：
  第一，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；
  2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；商品房預(yù)售許可證
  第二：是看房子
  第1 看位置
  房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)能否**，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素?？匆粋€區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅**很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對購房者十分重要?br/>交通方便往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，有的售樓廣告說地鐵某號線**小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地調(diào)查分析。
  第2式 看配套
  居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑**好不要超過150米。
  目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對外營業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。
  第3式 看綠化
  目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，異國風(fēng)光、歐陸風(fēng)情等有可能是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。
  第4式 看布局
  建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。
  一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。
  規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。
  容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。容積率的高低，只是一個簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
  第5式 看區(qū)內(nèi)交通
  居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價較高。
  人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。
  第6式 看價格
  看價格的比較時，首先要弄清每個項(xiàng)目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即**低價；有的是“均價”；有的是“**高限價”；有的是整套價格、有的是套內(nèi)建筑面積價格……**主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價格，因?yàn)檫@幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。
  第7式 看日照
  陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時間和日照質(zhì)量來衡量。居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

  查看全文↓ 2019-02-24 12:05:07

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• 問 ??想請教下去買房需要問什么問題？
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  1、《選房應(yīng)考慮的主要因素》（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。具體而言主要是指：①城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。④生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，能滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求。（2）要看住宅環(huán)境。住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運(yùn)動、周末娛樂的場所，社會風(fēng)氣、治安狀況等。（3）看住宅的健康與安全性。要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。（4）看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。（5）看房屋的品質(zhì)狀況。主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價格因素等。（6）看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等?？傊?，對所購的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗(yàn)購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細(xì)看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。2、如何選擇開發(fā)商。（1）搞清開發(fā)商的資質(zhì)。國家對以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，明確要按規(guī)定申請資質(zhì)等級。以開發(fā)項(xiàng)目為對象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級，但必須有項(xiàng)目一次性《資質(zhì)證書》。對不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應(yīng)要求開發(fā)商出示《資質(zhì)證書》?？疾臁顿Y質(zhì)證書》時要鑒別：①項(xiàng)目型公司。若《資質(zhì)證書》標(biāo)明開發(fā)商只具有對某一特定項(xiàng)目的開發(fā)資格，并標(biāo)明開發(fā)期限，對此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險，購房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。②《資質(zhì)證書》上標(biāo)明 的等級。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。③《資質(zhì)證書》的合法性和時效性。《資質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次，購房者應(yīng)留意開發(fā)商是否以舊充新。（2）了解開發(fā)商的實(shí)力。開發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的**關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。從以下幾方面，可以了解開發(fā)商的實(shí)力：①市場占有率。了解開發(fā)商所主持的項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。同期開工項(xiàng)目較多的開發(fā)商，一般來講具有一定的實(shí)力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發(fā)商本身實(shí)力并不雄厚，卻主持了過多的項(xiàng)目，就要慎重考慮。②工程工期和進(jìn)度情況。建設(shè)工期過長是開發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。③銀行貸款的發(fā)放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發(fā)商自有資金量有一定的限制，對開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行了更嚴(yán)格的審核。④上市公司公開的財務(wù)年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。（3）了解開發(fā)商的信譽(yù)信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開發(fā)商將每一個項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵，那么他們對信譽(yù)的重視程度就高，選擇這樣的開發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。從以下幾方面，可以了解到開發(fā)商的信譽(yù)：①“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當(dāng)中，可以容易地看出其對信譽(yù)的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質(zhì)如何？樓盤是否發(fā)生過嚴(yán)重的糾紛？都是需要你認(rèn)真了解的情況。②登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會了解到已經(jīng)購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發(fā)商的種種評價。（4）考察銷售的資質(zhì)。商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發(fā)商愿意自行銷售：①大型房地產(chǎn)開發(fā)商有自己專門的營銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)；②房地產(chǎn)市場高漲，市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項(xiàng)目受到使用者和投資人士的歡迎；③開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。如果是開發(fā)商所屬的營銷部門售房，則要查實(shí)其能否及時提供購房者所需資料，并要查看其與開發(fā)商的從屬關(guān)系。

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• 問 ??想請教下買二手房子要注意什么問題？
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  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。 第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 第3步：付首期及資金監(jiān)管資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。第4步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。風(fēng)險提示： 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第5步：選銀行和辦按揭。如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。風(fēng)險提示： 1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第6步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示： 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。 2 .目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。第7步：后續(xù)事項(xiàng)交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。風(fēng)險提示： 1.如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當(dāng)初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。 2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

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• 問 ??想請教下各位去看房注意事項(xiàng)有哪些？
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  1、查看房屋狀況。先對房屋進(jìn)行目測，看看質(zhì)量如何，假如房屋質(zhì)量不佳，租金再低也應(yīng)考慮放棄，因?yàn)檫@關(guān)系到日后的居住是否安全。重點(diǎn)檢查門窗，如防盜門性能如何、窗戶是否完好等。如果不符合安全要求，可以向房東提出更換。再檢查水路、電路等是否已經(jīng)老化或設(shè)計(jì)上是否能夠滿足大功率電器的使用、水管是否通暢等，以免入住后有麻煩。2、查看屋內(nèi)配置。主要檢查家具、家電，看看使用年限是否已經(jīng)到期，尤其要了解清楚煤氣用具、淋浴器等使用時要注意的問題。3、查看房屋周圍的環(huán)境及配套。居住環(huán)境很重要，檢查房子是否臨近馬路、集市等；門窗旁是否有垃圾箱；房子前面是否有高樓影響采光等。再看看房屋周邊的配套設(shè)施，如距離菜市場有多遠(yuǎn)；周邊公交車線路的走向；超市、大賣場、商場等購物場所的分布；就醫(yī)條件的好壞等，都應(yīng)初步了解。4、聞聞氣味。假如房子靠近化工廠或其他散發(fā)異味的地方，將會極大影響日后的居住質(zhì)量。所以在看房過程中，要讓鼻子也派上用場，推開窗戶，注意聞聞戶外的空氣是否有異味。

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• 問 去看房子都問什么問題
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         去看房子應(yīng)該問這些問題：1、一定要明確房價。2、交房時間確認(rèn)。3、商業(yè)設(shè)施建成以及入駐時間確認(rèn)。4、公攤面積一定要弄清。5、小區(qū)的停車場及車位情況。6、房屋的售后問題。　　1、一定要明確房價。在售樓處公布的價格一般都是房屋的均價，但是其實(shí)價格在不同的樓棟戶型和樓層都有差別，購房者在選擇自己心儀房源的時候一定要了解具體的價格，清楚單價和總價，心里有數(shù)。　　2、交房時間確認(rèn)。交房時間以可以入住的時間為準(zhǔn)，交房時應(yīng)該小區(qū)的所有系統(tǒng)和配套設(shè)備已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，公共設(shè)備有人維護(hù)。交房時間應(yīng)該確認(rèn)是否能按照合同規(guī)定如期交房，入住時房屋證件資料是否齊全?！　?、商業(yè)設(shè)施建成以及入駐時間確認(rèn)。現(xiàn)在新樓盤店都距離市中心都比較遠(yuǎn)，所以商業(yè)配套尤為重要，不然平時購買日常用品很不方便，但是商業(yè)配套的發(fā)展是需要一定的時間的，所以在購房時一定要問清商業(yè)配套的規(guī)劃，在入住時已經(jīng)成型**佳?！　?、公攤面積一定要弄清。公攤面積影響到購房的得房率，公攤面積還會有誤差，所以與套內(nèi)面積的大小息息相關(guān)，在售樓部看房時，要弄清公攤，避免被開發(fā)商忽悠買了“虛假面積”?！　?、小區(qū)的停車場及車位情況?，F(xiàn)在隨著私家車的普及，停車的問題也是很重要的，所以要提前了解小區(qū)的停車場的情況，車位的配比，數(shù)量和位置及收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，還有車位是否出售等問題，都應(yīng)該詢問清楚。　　6、房屋的售后問題。售后問題一定要確認(rèn)在簽合同之后如果遇到延期交房或者別的問題，是否有違約金的賠付，以及確認(rèn)物業(yè)等信息，避免出現(xiàn)糾紛?！　≡谑蹣翘幙捶繒r不要稀里糊涂的就逛一圈完事，重要的信息一定要了解清楚，不然在簽了合同之后發(fā)現(xiàn)問題，那就已經(jīng)晚了。

• 問 ??有誰清楚去看房問什么問題呢？要注意哪些細(xì)節(jié)？
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  去售樓處看房時有哪些問題是必須要問清楚的？一、要問具體價格而不是均價在售樓處給的樓書上看到的往往是“均價”，而均價顧名思義就是該項(xiàng)目的平均價格，但實(shí)際上不同的樓層、戶型、朝向，它的具體的價格都是不同的。二、「五證」盡可能看下原件五證是指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果不方便查看**起碼看下后兩個，并且注意盡可能看下原件，因?yàn)閺?fù)印件的話很容易作弊?，F(xiàn)實(shí)生活中樓盤出現(xiàn)證件不齊就讓客戶收樓的情況也是時常發(fā)生的，因此建議大家**好還是提前留個心眼，在簽合同前弄清所預(yù)購的房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi)，以確保產(chǎn)權(quán)證順利辦理。三、了解清楚賣的是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積被銷售人員偷換概念是很正常的，很多細(xì)節(jié)我們前期并不會注意，等到后來發(fā)現(xiàn)了才后悔莫及，因此在看房時一定要了解清楚這個問題。比如讓銷售人員明確答復(fù)房屋是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售的？兩者差別是前者比后者多包含一個「公攤面積」。四、價格要針對想購買的這一戶進(jìn)行詢問樓盤在打廣告的時候經(jīng)常會用到「均價」或者「xxxx元起」，但是不同的樓棟，不同的層高，不同的朝向價格都會有差異。您想購買的那一套很可能與銷售口中宣傳的價格差很大，所以問價格一定要精確到戶。五、了解清楚車位數(shù)量，是否可租可售在天價停車位的時代，了解清楚小區(qū)停車位情況也是很重要的。車位地上or地下？能否保證每戶一個？車位是否可租可售？價格是多少？是否可以二次出售？六、入住時配套是否能夠齊全因?yàn)樵谏瞵F(xiàn)實(shí)中入住了之后半年都沒通天然氣的例子也不少，而說好的周邊**、醫(yī)院、超市半天沒有建起來或開業(yè)的也比比皆是。所以一定要提前問清楚在入住時，水電氣有線電視寬帶網(wǎng)絡(luò)等能否正常使用，小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、排污、照明等是否同時啟用，包括承諾的周邊配套等。有一個較為準(zhǔn)確的建成、啟用時間，對你的生活規(guī)劃也很有幫助。買房是人生中的大事，購房者從下定決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程?？捶孔稍兛此坪唵?，實(shí)則不然。購房者在買房前一定要看上文提到的內(nèi)容，做好購房準(zhǔn)備，慎重看房選房。

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