??簽訂商品房購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題?

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• 138****9337

  簽合同要注意以下問題：
  一、合同中的空白條款
  在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。
  因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無(wú)內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機(jī)。
  二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等
  補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。
  有些開發(fā)商會(huì)在此時(shí)玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬(wàn)分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成了日的萬(wàn)分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。
  在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。
  三、違約責(zé)任和賠償約定
  合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個(gè)購(gòu)房流程中，時(shí)刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。
  例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補(bǔ)償?shù)取?br/>如果這兩項(xiàng)沒有約定清楚，購(gòu)房者會(huì)吃啞巴虧，維權(quán)會(huì)繞遠(yuǎn)路。
  四、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定
  交房日期是開發(fā)商將房子交給購(gòu)房者的**后期限，交房標(biāo)準(zhǔn)是在交到購(gòu)房者手中時(shí)，房子的配置標(biāo)準(zhǔn)。
  交房日期是購(gòu)買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標(biāo)準(zhǔn)。
  交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)精裝房來說尤為重要，交房時(shí)的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時(shí)，需要將收房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。
  五、壟斷物管權(quán)
  買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的XX物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會(huì)，也難以改變。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:31:14
• 153****0766

  一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：
  1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。
  2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。
  4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。
  5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
  6、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說話。
  7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
  二、收樓時(shí)應(yīng)注意：
  1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。
  三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：
  1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書面材料。
  2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。
  3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。
  

  查看全文↓ 2019-02-25 10:31:08
• 146****0736

  《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：
  （1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購(gòu)面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  （3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
  （4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間
  合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
  （5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
  （6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致
  注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。
  （7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任
  合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。
  （8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容
  如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:30:58
• 134****9956

  ?買房簽合同注意事項(xiàng)：
  ??1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
  ??五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  ??那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  ??2、使用規(guī)范的合同文本
  ??一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
  ??3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
  ??買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:30:49
• 146****0583

  一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
  購(gòu)房者購(gòu)買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。售房時(shí)如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。
  二、仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
  1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。
  商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。
  2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”
  ①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  ②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。
  ③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中**重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
  三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序
  大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，**好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
  1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。
  2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
  四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的
  1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。
  2、現(xiàn)實(shí)交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
  五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體
  1、商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
  2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。
  ②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。
  ③加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:30:45

相關(guān)問題

• 問 簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  ①五證要齊全： ， 買房前一定要確認(rèn)開發(fā)商是否，具有開發(fā)資質(zhì)和預(yù)售許可；②當(dāng)心空白條款有貓膩：，簽合同的時(shí)候注意不要留空白③違約責(zé)任及賠償約定要明晰：，比如何時(shí)交房、延遲交房該如何賠償?shù)龋?xì)節(jié)都要標(biāo)注清楚； ④貸款批不下來處理方式：，在合同中約定好貸款批不下來怎么解決，如果是開發(fā)商的原因，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還首付，如個(gè)人原因需要自行承擔(dān)責(zé)任。

• 問 在房屋買賣簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題？
  答

  1)、購(gòu)房人在限購(gòu)期間購(gòu)買商品房的，應(yīng)先到市住房保障和房產(chǎn)管理局的房產(chǎn)查詢窗口辦理“查詢證明”;2)、憑“查詢證明”與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同;3)、在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)就購(gòu)房人提供信息的真實(shí)性以及法律責(zé)任在合同第十二頁(yè)“附件五：合同補(bǔ)充協(xié)議”中作出約定。

• 問 購(gòu)買商品房，簽訂商品房銷售合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？
  答

  在簽訂商品房銷售合同時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)點(diǎn)：1、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書等。2、合同文本盡量采用國(guó)家推薦使用的示范文本。3、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，在合同或補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、違約賠償?shù)取?

• 問 簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？
  答

  商品房買賣合同注意事項(xiàng)簽訂前要注意申請(qǐng)樓盤情況購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，要認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明(或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》)和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查***銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和***銷售合同或委托銷售證明。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)擁有知情權(quán)對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意)。簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。

  全部2個(gè)回答>
• 問 買商品房注意什么? 簽定商品房購(gòu)買合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
  答

  注意事項(xiàng)：1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。4、聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。6、集體簽約。

  全部3個(gè)回答>