??怎樣選購新房?購買新房前要考慮哪些問題?

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• 132****9787

  一、購買新房前要考慮哪些問題？
  
  1、考察開發(fā)商的信譽與實力
  
  （1）到有關(guān)部門調(diào)查
  
  您看中一個樓盤，如該樓盤是由知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的，則在購買前可以到相關(guān)主管部門和法院進(jìn)行調(diào)查，重點查詢該開發(fā)商在以前建設(shè)的項目中有無被處罰或有無重大經(jīng)濟(jì)糾紛等情況。
  
  （2）到開發(fā)商開發(fā)的其他成熟小區(qū)實地考察
  
  小區(qū)規(guī)?？梢苑从抽_發(fā)商資金投入水平，合理的小區(qū)規(guī)劃能反映開發(fā)商有豐富的操盤經(jīng)驗，精致的景觀環(huán)境更是需要開發(fā)商與一流的設(shè)計團(tuán)隊合作才能完成，也是開發(fā)商實力的一個側(cè)面體現(xiàn)。**好再問問小區(qū)業(yè)主，對小區(qū)總體、規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理等是否滿意。
  
  （3）通過各種媒體了解開發(fā)商的實力、信譽等
  
  了解開發(fā)商實力、信譽的渠道有很多，比如電視、報紙、雜志、廣播以及網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體。
  
  2、重點考慮選房基本因素
  
  挑選商品房，應(yīng)當(dāng)重點考慮幾個基本因素：擬購房屋的地段、價格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、物業(yè)管理，等等。
  
  3、了解房屋的幾個重要建筑參數(shù)
  
  a、容積率：樓盤全部建筑面積與建設(shè)用地之比。
  
  b、綠化覆蓋率：綠化垂直影面積之和與小區(qū)用地之比。
  
  c、層高：從當(dāng)層樓板面到上層樓板面之間的距離。
  
  d、凈高：層高減去樓板厚度的高度。
  
  e、框架結(jié)構(gòu)：房屋的承重體系為柱子。
  
  f、剪力墻結(jié)構(gòu)：以部分墻體代替柱子作承重體系。
  
  g、建筑面積：住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。
  
  h、套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
  
  i、公共分?jǐn)偯娣e：由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
  
  4、挑選適合自己的戶型
  
  挑選戶型時至少要全面考慮以下幾種圖：規(guī)劃圖、住宅單元平面圖、戶型平面圖。
  
  5、認(rèn)真審閱售樓書
  
  售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告。可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。
  
  如果對售樓書的某些內(nèi)容非常感興趣，可以要求開發(fā)商將該內(nèi)容明確寫入認(rèn)購書和房地產(chǎn)買賣合同中，以使之具有法律效力。
  
  二、怎么購買新房？
  
  1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；
  
  2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；
  
  3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；
  
  4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分?jǐn)傎M用；
  
  5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；
  
  6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項權(quán)證》；
  
  7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。
  
  除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會在簽訂（認(rèn)購書》之前設(shè)置一個簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。
  
  相信您在看完上文內(nèi)容后，能夠?qū)τ嘘P(guān)“購買新房前要考慮哪些問題”以及“怎么購買新房”等問題有了一定的了解，也希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的購買新房的問題。

  查看全文↓ 2019-02-25 14:43:47
• 135****3513

  買房需要考量：
  目的
  在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。
  位置
  房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。
  戶型
  一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。
  開發(fā)商
  在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險能力都相對較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發(fā)商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認(rèn)真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認(rèn)真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。
  價格
  很多人認(rèn)為價格是很重要的因素，但我認(rèn)為，在這幾個因素中，**不重要的就是價格。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價格不會有大的下降或者上漲。當(dāng)購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

  查看全文↓ 2019-02-25 14:43:37
• 137****1157

  　　社區(qū)周圍
  　　1、常言有，要想富先通路。路是基礎(chǔ)，社區(qū)周圍的交通情況，比如巴士站，乘車路線，方便日后出行。
  　　2、市場是每個家庭都關(guān)心的地方，買菜方便，是能保證家里人買上新鮮菜，身體健康。
  　　3、購物娛樂中心的位置也很必要，直接影響到了日后的活動范圍。良好的配套設(shè)施能提供中西餐廳、酒店式公寓。
  　　4、醫(yī)院在這個花園的什么地方。人不是神仙，都難免會有感冒發(fā)燒小病。
  　　社區(qū)內(nèi)部
  　　1、社區(qū)外已經(jīng)探測完畢，就需要看看內(nèi)部的環(huán)境如何。常言道“遠(yuǎn)親不如近鄰”，社區(qū)的鄰里關(guān)系越和諧、治安條件越良好、居住人群素質(zhì)越高，那么居住氛圍就越融洽，住在這里的心情才會更舒暢。
  　　2、小區(qū)內(nèi)的綠化，容積率、綠化率、分?jǐn)偯娣e比例。管理處，會所都有哪些功能服務(wù)設(shè)施提供。
  　　3、園林綠化的檔次是如何的一個標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)整體綠化體系點、線、面結(jié)合，構(gòu)成了多層次、多樣化的綠化空間體系，要體現(xiàn)居住環(huán)境自然化的構(gòu)想。
  　　4、內(nèi)部圍欄地方的安全性隱私性如何。

  查看全文↓ 2019-02-25 14:43:31
• 133****8855

  房屋質(zhì)量同樣很重要
  1、看墻壁
  不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題，因為新房墻壁滲水之事時有發(fā)生，**嚴(yán)重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗收這一項，**好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。
  2、驗水電
  首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。
  3、驗防水
  這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
  4、驗管道
  這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。
  5、驗地平
  其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口**遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。
  測量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置；然后再把水管的另一端移至離門口**遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個標(biāo)志，用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。
  6、驗層高
  方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。
  7、驗門窗
  這里猶其指驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收**麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。
  8、其他項目
  事實上，除了上述的項目外，其他的驗收都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了

  查看全文↓ 2019-02-25 14:43:26
• 155****5455

  開發(fā)商集中開盤選房的流程：確定選房順序→購房者候場→工作人員叫號→等待選房→選房→填寫認(rèn)購書。選房（普通住宅）過程一般1-3分鐘，時間緊促，購房者在選房前，需要做好充分的準(zhǔn)備，多準(zhǔn)備幾套備選房源，防止自己心儀的房源都被選走，不知所措。
  
  一、選房的流程是什么？
  
  選房是在開發(fā)商安排的一個場地中進(jìn)行，選房順序如下：確定選房順序→購房者候場→工作人員叫號→等待選房→選房→填寫認(rèn)購書。
  
  
  
  圖為選房場地及流程示意圖，虛線箭頭表示購房者選房路徑。各開發(fā)商的選房場內(nèi)設(shè)置或有不同，但大致如此，僅供參考。
  
  1.確定選房順序
  
  在選房前，先確定選房順序。目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號時，拿到手里的號碼順序進(jìn)行選房，二是通過搖號的方式，確定誰具有優(yōu)先入場選房的權(quán)利。
  
  舉例：第一種方式，小明排號時是第50個排號的，號碼牌為50，那么在選房當(dāng)天，第50個入場選房。第二種方式，共有200人排號，小明手上的號碼牌為50，搖號的時候，小明被搖到第一個號，那么小明第一個入場選房。
  
  
  
  圖為搖號現(xiàn)場圖，通過隨機(jī)搖號的方式，決定進(jìn)入選房階段的次序。
  
  2.候場
  
  購房者先在等候區(qū)等待，等候區(qū)內(nèi)有銷控表3和房源特點展板，可以及時了解內(nèi)場的選房情況。如果在選房前沒有準(zhǔn)備充分，可以看看房源展板，制定備案。
  
  
  
  圖為購房者在選房等候區(qū)等候的圖片，在選房等候區(qū)，購房者可通過銷控表了解選房情況，也可向工作人員進(jìn)行詢問。
  
  3.工作人員叫號
  
  開發(fā)商工作人員會叫號，在上一批入場的購房者選房時，工作人員叫下一批購房者在排隊區(qū)等待。排隊等候的地方，也會有一個銷控表，購房者可及時得知選房情況。
  
  4.入場
  
  在正式選房區(qū)域的入口等待進(jìn)場選房，在這個區(qū)域也會有一個銷控表2。與銷控表3相比，銷控表2的時效較高，選房情況更精準(zhǔn)。
  
  5.選房
  
  在銷控表1的位置，找到自己想要的房子，然后貼上自己的號碼牌，就完成了選房。如果購房者心儀的房子都被其他人選走了，可直接從出口出去，找工作人員協(xié)商后續(xù)事宜。

  查看全文↓ 2019-02-25 14:43:18

相關(guān)問題

• 問 ??如何選購新房?購買新房前要考慮哪些問題?
  答

  一、購買新房前要考慮哪些問題？1、考察開發(fā)商的信譽與實力（1）到有關(guān)部門調(diào)查您看中一個樓盤，如該樓盤是由知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的，則在購買前可以到相關(guān)主管部門和法院進(jìn)行調(diào)查，重點查詢該開發(fā)商在以前建設(shè)的項目中有無被處罰或有無重大經(jīng)濟(jì)糾紛等情況。（2）到開發(fā)商開發(fā)的其他成熟小區(qū)實地考察小區(qū)規(guī)模可以反映開發(fā)商資金投入水平，合理的小區(qū)規(guī)劃能反映開發(fā)商有豐富的操盤經(jīng)驗，精致的景觀環(huán)境更是需要開發(fā)商與一流的設(shè)計團(tuán)隊合作才能完成，也是開發(fā)商實力的一個側(cè)面體現(xiàn)。**好再問問小區(qū)業(yè)主，對小區(qū)總體、規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理等是否滿意。（3）通過各種媒體了解開發(fā)商的實力、信譽等了解開發(fā)商實力、信譽的渠道有很多，比如電視、報紙、雜志、廣播以及網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體。2、重點考慮選房基本因素挑選商品房，應(yīng)當(dāng)重點考慮幾個基本因素：擬購房屋的地段、價格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、物業(yè)管理，等等。3、了解房屋的幾個重要建筑參數(shù)a、容積率：樓盤全部建筑面積與建設(shè)用地之比。b、綠化覆蓋率：綠化垂直影面積之和與小區(qū)用地之比。c、層高：從當(dāng)層樓板面到上層樓板面之間的距離。d、凈高：層高減去樓板厚度的高度。e、框架結(jié)構(gòu)：房屋的承重體系為柱子。f、剪力墻結(jié)構(gòu)：以部分墻體代替柱子作承重體系。g、建筑面積：住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。h、套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。i、公共分?jǐn)偯娣e：由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。4、挑選適合自己的戶型挑選戶型時至少要全面考慮以下幾種圖：規(guī)劃圖、住宅單元平面圖、戶型平面圖。5、認(rèn)真審閱售樓書售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告?？梢愿鶕?jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。如果對售樓書的某些內(nèi)容非常感興趣，可以要求開發(fā)商將該內(nèi)容明確寫入認(rèn)購書和房地產(chǎn)買賣合同中，以使之具有法律效力。二、怎么購買新房？1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分?jǐn)傎M用；5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項權(quán)證》；7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會在簽訂（認(rèn)購書》之前設(shè)置一個簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

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• 問 ??如何購買新房?購買新房前要考慮哪些問題?
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  一、購買新房前要考慮哪些問題？1、考察開發(fā)商的信譽與實力（1）到有關(guān)部門調(diào)查您看中一個樓盤，如該樓盤是由知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的，則在購買前可以到相關(guān)主管部門和法院進(jìn)行調(diào)查，重點查詢該開發(fā)商在以前建設(shè)的項目中有無被處罰或有無重大經(jīng)濟(jì)糾紛等情況。（2）到開發(fā)商開發(fā)的其他成熟小區(qū)實地考察小區(qū)規(guī)?？梢苑从抽_發(fā)商資金投入水平，合理的小區(qū)規(guī)劃能反映開發(fā)商有豐富的操盤經(jīng)驗，精致的景觀環(huán)境更是需要開發(fā)商與一流的設(shè)計團(tuán)隊合作才能完成，也是開發(fā)商實力的一個側(cè)面體現(xiàn)。**好再問問小區(qū)業(yè)主，對小區(qū)總體、規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理等是否滿意。（3）通過各種媒體了解開發(fā)商的實力、信譽等了解開發(fā)商實力、信譽的渠道有很多，比如電視、報紙、雜志、廣播以及網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體。2、重點考慮選房基本因素挑選商品房，應(yīng)當(dāng)重點考慮幾個基本因素：擬購房屋的地段、價格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、物業(yè)管理，等等。3、了解房屋的幾個重要建筑參數(shù)a、容積率：樓盤全部建筑面積與建設(shè)用地之比。b、綠化覆蓋率：綠化垂直影面積之和與小區(qū)用地之比。c、層高：從當(dāng)層樓板面到上層樓板面之間的距離。d、凈高：層高減去樓板厚度的高度。e、框架結(jié)構(gòu)：房屋的承重體系為柱子。f、剪力墻結(jié)構(gòu)：以部分墻體代替柱子作承重體系。g、建筑面積：住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。h、套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。i、公共分?jǐn)偯娣e：由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。4、挑選適合自己的戶型挑選戶型時至少要全面考慮以下幾種圖：規(guī)劃圖、住宅單元平面圖、戶型平面圖。5、認(rèn)真審閱售樓書售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告?？梢愿鶕?jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。如果對售樓書的某些內(nèi)容非常感興趣，可以要求開發(fā)商將該內(nèi)容明確寫入認(rèn)購書和房地產(chǎn)買賣合同中，以使之具有法律效力。二、怎么購買新房？1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分?jǐn)傎M用；5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項權(quán)證》；7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會在簽訂（認(rèn)購書》之前設(shè)置一個簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

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• 問 如何購買新房?購買新房前要考慮哪些問題?
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  一、購買新房前要考慮哪些問題？1、考察開發(fā)商的信譽與實力（1）到有關(guān)部門調(diào)查您看中一個樓盤，如該樓盤是由知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的，則在購買前可以到相關(guān)主管部門和法院進(jìn)行調(diào)查，重點查詢該開發(fā)商在以前建設(shè)的項目中有無被處罰或有無重大經(jīng)濟(jì)糾紛等情況。（2）到開發(fā)商開發(fā)的其他成熟小區(qū)實地考察小區(qū)規(guī)?？梢苑从抽_發(fā)商資金投入水平，合理的小區(qū)規(guī)劃能反映開發(fā)商有豐富的操盤經(jīng)驗，精致的景觀環(huán)境更是需要開發(fā)商與一流的設(shè)計團(tuán)隊合作才能完成，也是開發(fā)商實力的一個側(cè)面體現(xiàn)。**好再問問小區(qū)業(yè)主，對小區(qū)總體、規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理等是否滿意。（3）通過各種媒體了解開發(fā)商的實力、信譽等了解開發(fā)商實力、信譽的渠道有很多，比如電視、報紙、雜志、廣播以及網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體。2、重點考慮選房基本因素挑選商品房，應(yīng)當(dāng)重點考慮幾個基本因素：擬購房屋的地段、價格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、物業(yè)管理，等等。3、了解房屋的幾個重要建筑參數(shù)a、容積率：樓盤全部建筑面積與建設(shè)用地之比。b、綠化覆蓋率：綠化垂直影面積之和與小區(qū)用地之比。c、層高：從當(dāng)層樓板面到上層樓板面之間的距離。d、凈高：層高減去樓板厚度的高度。e、框架結(jié)構(gòu)：房屋的承重體系為柱子。f、剪力墻結(jié)構(gòu)：以部分墻體代替柱子作承重體系。g、建筑面積：住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。h、套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。i、公共分?jǐn)偯娣e：由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。4、挑選適合自己的戶型挑選戶型時至少要全面考慮以下幾種圖：規(guī)劃圖、住宅單元平面圖、戶型平面圖。5、認(rèn)真審閱售樓書售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告?？梢愿鶕?jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。如果對售樓書的某些內(nèi)容非常感興趣，可以要求開發(fā)商將該內(nèi)容明確寫入認(rèn)購書和房地產(chǎn)買賣合同中，以使之具有法律效力。二、怎么購買新房？1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分?jǐn)傎M用；5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項權(quán)證》；7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會在簽訂（認(rèn)購書》之前設(shè)置一個簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。相信您在看完上文內(nèi)容后，能夠?qū)τ嘘P(guān)“購買新房前要考慮哪些問題”以及“怎么購買新房”等問題有了一定的了解，也希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的購買新房的問題。

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• 問 ??怎么購買新房？購買新房前要考慮哪些問題?
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  購買新房需要注意：一:了解開發(fā)商背景和資質(zhì)。選擇有實力的開發(fā)商很重要,正規(guī)的開發(fā)商在房屋質(zhì)量,合同簽署,產(chǎn)權(quán)辦理等方面均有保障。二：社區(qū)周邊的大環(huán)境和配套。市政的發(fā)展方向直接影響樓盤的**。三：社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃。如供暖轉(zhuǎn)換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。四：投資業(yè)主要分析社區(qū)內(nèi)及周邊居室數(shù)量比例，自住業(yè)主看個人需要。五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產(chǎn)權(quán)辦理時間等正規(guī)的商品房預(yù)售合同中都已經(jīng)有明確規(guī)定。1,、交錢時要注意收據(jù)上每筆金額的用途（如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等）2、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫，各項違約責(zé)任的賠付條件，交付時房屋的達(dá)標(biāo)要求包括內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說明。3、檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3％。超3％以內(nèi)買方按買房時單價據(jù)實補付給開發(fā)商；縮3％以內(nèi)開發(fā)商按買房時單價的雙倍賠付給買方；面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3％以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。若買期房,首先要看下'五證':房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。 　1．樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現(xiàn)為樓盤所屬內(nèi)在配置的多少及好壞，樓盤的朝向和環(huán)境，樓盤戶型設(shè)計是否合理等。2．樓盤質(zhì)量，即建筑物的質(zhì)量。大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì)量、樓盤新舊程度。對于大多數(shù)消費者來說，對樓盤質(zhì)量好壞較難清楚地把握，但有時可根據(jù)個人經(jīng)驗進(jìn)行推測。要認(rèn)真仔細(xì)地察看天花板是否潮濕，日后就很可能會滲水，還要認(rèn)真察看衛(wèi)生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。簽訂合同簽訂合同可不是一件輕松的事，我們?yōu)槟峁┝藰?biāo)準(zhǔn)的合同樣本，以供參考。 另外，簽合同時有許多易發(fā)生糾紛的問題：1．您要注意商品房銷售合同應(yīng)該是由房地產(chǎn)管理局和工商行政管理局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本；2．對于未經(jīng)房地局核準(zhǔn)房產(chǎn)商自編自印的不規(guī)范合同文本您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優(yōu)惠；3．簽合同前請檢查合同的附件是否齊全，是否載明了應(yīng)有的主要內(nèi)容，如：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；4．土地所有權(quán)性質(zhì)以及土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；5．房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；6．房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；7．房地產(chǎn)的價格、支付方式和期限；8．房地產(chǎn)交付日期、違約責(zé)任、 爭議的解決方式。房款稅費現(xiàn)行的房款支付方式分為如下3種：一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類主要分為3種：商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。稅費在房產(chǎn)買賣過程中占有相當(dāng)重要的位置，購買房產(chǎn)時涉及到的稅共有8種：1．營業(yè)稅；2．城市建設(shè)維護(hù)稅；3．教育費附加；4．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；5．房產(chǎn)稅；6．印花稅，由稅務(wù)局按房價的0.05%收?。?．城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，一般為房價的4%；8．個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。權(quán)證手續(xù)房屋土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請之日起30日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局的房政科領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。另外，還有4個方面也不能忽視。1．地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子，產(chǎn)權(quán)是屬房產(chǎn)商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)手續(xù)；2．還應(yīng)到交易中心查看自己所購房屋是否被房產(chǎn)商抵押給銀行，以免出現(xiàn)其它問題；3．如有必要，建議您用辦理公證手續(xù)的法律形式，保護(hù)自己的合法權(quán)益；4．還需辦理房屋保險手續(xù)，但保險一般由貸款銀行代辦，手續(xù)比較簡便；房屋交付將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同，交納物業(yè)管理費，向物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙，對房屋進(jìn)行驗收。如發(fā)現(xiàn)問題，盡可能將所有問題--列出，通知房地產(chǎn)商限期整改驗房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，您就可以立即辦理入住手續(xù)了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持個人身份證復(fù)印件及戶主委托書、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。

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• 問 ??新房怎么買？購買新房前要考慮哪些問題?
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  房屋質(zhì)量同樣很重要1、看墻壁不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題，因為新房墻壁滲水之事時有發(fā)生，**嚴(yán)重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗收這一項，**好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、驗水電首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。3、驗防水這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。4、驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口**遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置；然后再把水管的另一端移至離門口**遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個標(biāo)志，用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。6、驗層高方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其指驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收**麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。8、其他項目事實上，除了上述的項目外，其他的驗收都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了

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