房地產(chǎn)企業(yè)營改增是怎么做的呢？

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• 153****2213

  你好，營改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)稅費(fèi)有以下類型：
  　　1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計(jì)稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)。
  　　2、印花稅：計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。
  　　3、增值稅：太細(xì)了，以后再寫
  　　4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：這個(gè)是附加稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費(fèi)7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%(成都稅率，各地可能會(huì)有差異)
  　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時(shí)候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項(xiàng)目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同。
  　　6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計(jì)算，具體稅率個(gè)地方規(guī)定不同。
  　　7、房產(chǎn)稅：有兩種計(jì)稅防范。從價(jià)計(jì)征：按照房屋價(jià)值的一定比例為計(jì)稅基礎(chǔ)(這個(gè)比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計(jì)征：按照租金收入的12%計(jì)征。一般一年交兩次。
  　　8、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個(gè)季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時(shí)，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同。
  　　另外：企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不含增值稅。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:44:39
• 152****7685

  按國稅局核定的增值稅稅率交稅，城建稅及教育費(fèi)附加和原來都一樣。
  
  稅收是指，國家為了實(shí)現(xiàn)其職能，按照法定標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財(cái)政收入的一種手段，是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配而形成的一種特定分配關(guān)系。
  
  向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)
  
  
  稅收的無償性是指通過征稅，社會(huì)集團(tuán)和社會(huì)成員的一部分收入轉(zhuǎn)歸國家所有，國家不向納稅人支付任何報(bào)酬或代價(jià)。稅收這種無償性是與國家憑借政治權(quán)力進(jìn)行收入分配的本質(zhì)相聯(lián)系的。
  
  無償性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是指政府獲得稅收收入后無需向納稅人直接支付任何報(bào)酬；另一方面是指政府征得的稅收收入不再直接返還給納稅人。
  
  稅收無償性是稅收的本質(zhì)體現(xiàn)，它反映的是一種社會(huì)產(chǎn)品所有權(quán)、支配權(quán)的單方面轉(zhuǎn)移關(guān)系，而不是等價(jià)交換關(guān)系。稅收的無償性是區(qū)分稅收收入和其他財(cái)政收入形式的重要特征。
  
  稅收的固定性是指稅收是按照國家法令規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)征收的，即納稅人、課稅對象、稅目、稅率、計(jì)價(jià)辦法和期限等，都是稅收法令預(yù)先規(guī)定了的，有一個(gè)比較穩(wěn)定的試用期間，是一種固定的連續(xù)收入。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:44:33
• 147****0745

  一、取得土地環(huán)節(jié)
  
  開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
  
  1、契稅
  
  應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%
  
  2、印花稅
  
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
  
  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%
  
  ?依據(jù)：廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例
  
  二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
  
  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
  
  1、土地使用稅
  
  應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額
  
  ?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定
  
  2、印花稅
  
  常見的合同如下：
  
  印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%
  
  三、銷售環(huán)節(jié)
  
  取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
  
  1、增值稅
  
  增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。
  
  ?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅。
  
  2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
  
  預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。
  
  3、土地增值稅（預(yù)繳）
  
  預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
  
  預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
  
  4、印花稅
  
  印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
  
  5、企業(yè)所得稅
  
  銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
  
  待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
  
  ?依據(jù)：財(cái)稅[2016]36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號、國稅發(fā)[2009]31號、財(cái)稅[2006]162號、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號
  
  四、房產(chǎn)稅“何時(shí)”繳納？
  
  房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。
  
  關(guān)鍵詞五
  
  土地增值稅清算環(huán)節(jié)
  
  項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。
  
  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額
  
  增值稅簡易計(jì)稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）
  
  增值稅一般計(jì)稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價(jià)款×11%）/（1+11%）
  
  增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用－印花稅－城建稅及教育費(fèi)附加
  
  ?備注：
  
  ①開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。
  
  ②不能提供證明的，開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。
  
  向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)
  

  查看全文↓ 2019-03-01 00:44:27
• 136****3035

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法
  第一章 適用范圍
  第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
  第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
  自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
  解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
  解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷售的處理。
  第二章 一般納稅人征收管理
  第一節(jié) 銷售額
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
  銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
  解析：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

  查看全文↓ 2019-03-01 00:44:19

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。　　但是“營改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热?，某套住房房主購入時(shí)是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則
  答

  房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營業(yè)稅稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，簡單地將新稅率與舊稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。在營業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對營業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大，營改增后的營業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個(gè)行業(yè)受到較大影響。②過渡期內(nèi)，簡易計(jì)稅營改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算納稅。對于房地產(chǎn)營改增的實(shí)施細(xì)則運(yùn)行之后，其實(shí)對于大多數(shù)的購房者來說，影響還是比較大的，無形之中會(huì)增大一部分的購房成本，所以我們在購買房屋的時(shí)候，還是要多從實(shí)際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計(jì)算在購房的成本當(dāng)中。

• 問 營改增后房屋中介公司交什么稅?營改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??房地產(chǎn)預(yù)售營改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

  全部3個(gè)回答>