??抵押貸款的房子可以賣嗎?有貸款的房子怎么賣?

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• 142****8303

  分析如下：
  
  抵押的房子不能賣，需償清貸款后注銷抵押后進(jìn)行買賣。
  
  辦理抵押注銷需要的資料手續(xù)：
  
  1、抵押注銷登記申請表。
  
  2、抵押人為個人的，提供本人身份證復(fù)印件（校對原件），抵押人為單位的，提供營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（校對原件）；抵押權(quán)人為個人的，提交本人身份證復(fù)印件（校對原件），抵押權(quán)人為單位的，企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（校對原件），其他單位提供組織機(jī)構(gòu)代碼證等復(fù)印件（校對原件）。
  
  3、存量房抵押的，提交原房屋所有權(quán)證（包括共有權(quán)證）原件及復(fù)印件。
  
  4、存量房抵押的，提交他項權(quán)證原件；預(yù)購商品房按揭的，提交房屋抵押權(quán)預(yù)告登記證明原件或預(yù)售商品房按揭備案證明。
  
  5、還款結(jié)清證明、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)書面聲明等證明抵押權(quán)消滅的材料原件。
  
  6、登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要收取的其他資料。

  查看全文↓ 2019-03-05 14:13:34
• 152****0617

  抵押中的房子如果要買賣也是可以的,但要分兩步走,處理好兩層關(guān)系.
  就步驟來說:第一步先把產(chǎn)權(quán)抵押房重新轉(zhuǎn)變成自己的產(chǎn)權(quán)房,這就是解押.當(dāng)然要買方以購房款的方式給錢,你又以提前還貸的方式清債.第二步就是按二手房交易的一般程序辦理房產(chǎn)過戶手續(xù).
  就關(guān)系來說:第一層關(guān)系是你與銀行之間的的債務(wù)債權(quán)關(guān)系.房產(chǎn)是以不動產(chǎn)抵押的方式獲得銀行貸款的.只要貸款沒有還清,你就沒有權(quán)利出賣房子.所以還清銀行的債務(wù),了結(jié)你與銀行之間的關(guān)系是前提.
  第二層關(guān)系是你與買主之間的關(guān)系.處理好這一層關(guān)系有一個難題,就是買方可能會感到有風(fēng)險而卻步.因此交易雙方要坦誠對待,陽光操作.

  查看全文↓ 2019-03-05 14:13:23
• 146****1892

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，也就是說，抵押房產(chǎn)可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過銀行同意。
  但我們?nèi)粘＝灰字锌赡芎苋菀缀雎赃@個問題，在二手房交易中，很多房產(chǎn)都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經(jīng)銀行同意，但是，我們需要知道，在交易存在抵押的房產(chǎn)時，需要經(jīng)過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣抵押房產(chǎn)要經(jīng)過抵押權(quán)人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會自動喪失抵押權(quán)人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會出具一份貸款結(jié)清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續(xù)，這時候交易房產(chǎn)便屬于無負(fù)擔(dān)瑕疵的完整產(chǎn)權(quán)了，我們就可以放心的進(jìn)行交易了。
  在這里律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產(chǎn)時，都要考慮解押款的問題，因為，高杠桿情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論買賣雙方誰來支付解押款，都是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-03-05 14:13:16

相關(guān)問題

• 問 貸款房子可以賣嗎?有貸款的房子怎么賣?
  答

  一般二手房買賣還存在貸款未結(jié)清的情況，那么買賣雙方在進(jìn)行二手房交易的時候可以辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)，轉(zhuǎn)按揭是指房主準(zhǔn)備將住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三個人，從而申請辦理貸款的相關(guān)變更。但是這種辦法的局限性在于很少有銀行受理這種業(yè)務(wù)，大多數(shù)銀行并沒有開通這一業(yè)務(wù)，戶主可以向相關(guān)貸款銀行咨詢以了解具體的情況。

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• 問 貸款房子可以賣嗎?有貸款的房子怎么賣?
  答

  有兩種辦法可以選擇：1、轉(zhuǎn)按：所謂轉(zhuǎn)按，就是買你房子的人同樣需要貸款購買，不能一次性付清房款，你要做的事情（1）先去銀行查查你現(xiàn)在還剩下多少本金未還（就是你還差多少錢，肯定不是你說的16萬這么少），（2）譬如你還差銀行20萬（可能還會比這個多喔），買的房屋的人必須貸款超過20萬才能轉(zhuǎn)按例如你現(xiàn)在想賣回36萬，你還差銀行20萬，而買你房子的人想貸款26萬，那他只需要給你10萬就可以了，全部手續(xù)辦完后，銀行會轉(zhuǎn)賬剩下的6萬元給你的（因為別人貸多了6萬元，這6萬就是你的房款），你只需要和他去銀行辦理相關(guān)轉(zhuǎn)按手續(xù)和去房管局辦理過戶手續(xù)就行了（不會就給個1、2千元中介去跑，前提是你已經(jīng)找到客戶）2、一次性付款要么你自己拿錢去還了，把房產(chǎn)證贖出來再賣給別人，要么就是買家?guī)湍氵€錢給銀行贖出來在過戶，但如果買家?guī)湍阙H的話，他會有很大的風(fēng)險，因為贖出來后名字還是你的名，萬一你跑路了，人家的錢就沒了，誰會這么笨幫你去贖，所以基本只能選擇按揭的客戶

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• 問 貸款房子可以賣嗎？有貸款的房子怎么賣？
  答

  貸款房子可以賣嗎目前國內(nèi)貸款買房的情況下，貸款銀行均會在原房屋上設(shè)立抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)人沒有經(jīng)過銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購買人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。因為貸款未還清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的，買房的人拿不到產(chǎn)權(quán)證，所以只有償還完貸款后才能過戶。有貸款的房子怎么賣原則上來講，有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能上市進(jìn)行交易的。但是，在實際操作中，我們可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下：一、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。二、可申請?zhí)崆斑€款，償還完剩余貸款后再出售房主可咨詢貸款銀行，申請?zhí)崆斑€款，按揭買房等到貸款償還完畢之后，就可以辦理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭還款期間，房屋產(chǎn)權(quán)證上存在“房產(chǎn)抵押”字樣，所以房主需要等到還清銀行 貸款之后，攜帶銀行提供的他項權(quán)利證、貸款還清證明等，到當(dāng)?shù)胤抗芫帜玫椒课莸乃棛?quán)，然后正常的上市交易。三、買方留尾款支持房主提前償還貸款除了房主自己償還房貸外，還可以找可以支付全款的買家，通過在交易中買方留有尾款，待房主用前期支付的錢還清貸款，再辦理更名過戶的方式。但是，這種情況下買方只能一次性付全款，而不能再向銀行申請貸款。對于尾款數(shù)額，買賣雙方可以具體協(xié)商，并且將留尾款與如何更名方式寫在買賣合同中。不過貸款尚未還清的房屋買賣存在很大風(fēng)險，買賣雙方好通過中介簽訂三方，并將協(xié)商結(jié)果寫到補(bǔ)充協(xié)議中，盡可能地避免風(fēng)險。

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• 問 ??抵押貸款的房子可以賣嗎?要怎么賣呢?
  答

  能出售。隨著房價的攀升，按揭買房的人也就越來越多。貸款雖然減輕了我們的購房壓力，但是也會產(chǎn)生一個問題：貸款買房一般還貸期限會長達(dá)二三十年之久，那么如果在貸款期間，沒還清房貸的房子可以出售嗎？有貸款的房子應(yīng)該怎么賣呢？下面廈門慧友達(dá)小額貸款小編就為大家介紹一下有貸款房子的出售方法是什么，希望能解決大家在出售有貸款房子時的問題。原則上來講，有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能上市進(jìn)行交易的。但是，在實際操作中，我們可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下：一、 向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸如果您的房貸剩余過多且無法辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)時，那么您可以考慮通過銀行貸款來繳清剩余的房貸。賣家可以根據(jù)自己的實際情況，用名下的其他抵押物向銀行申請抵押貸款，從而結(jié)清房子的按揭貸款。等買家支付放款后再來將銀行的抵押貸款還清。二、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。但是這種方法在使用中會受到限制，很多銀行的政策對于轉(zhuǎn)按揭辦理不盡相同，實際操作中也會少有銀行能夠辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此，這種方法能夠使用的人很少。三、賣家用買方的**款來付清剩余貸款賣家用買方的**款來繳清剩余貸款這種方式被大家運(yùn)用的比較多，適合一些原房主貸款額度較低或已經(jīng)償還了大量貸款之后，房子所剩貸款金額不大的情況。一般二手房交易房子的**可以在房產(chǎn)總成交額的30%至40%這個范圍，那么在貸款金額所剩不多的情況下，賣家可以充分的利用買方的**款來將剩余的房貸還清，然后到銀行等相關(guān)部門撤銷房產(chǎn)的抵押登記，從而進(jìn)行下一步的買賣交易。這種方法操作簡單，而且對于貸款不多的賣家來說十分適合，將房貸還清后在進(jìn)行下一步的交易會更加安全。這種方法操作起來會有些麻煩，但是對于想要出售有貸款房子的賣家來說，也不是不可行的方法。

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• 問 抵押貸款的房子可以賣嗎
  答

  抵押貸款的房子在理論上，可以賣掉過戶他人，需要房產(chǎn)登記人提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書，以及房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證。但是現(xiàn)實中房管部門都會要求房產(chǎn)登記人還清貸款之后，解除房產(chǎn)抵押才可以辦理住房過戶手續(xù)。《房屋登記辦法》：第三十二條發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十三條申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。第三十四條抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書。

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