拆遷如何維權(quán)呢要到哪里解決呢？

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• 158****0784

  在明律師代理的案件中，很多當(dāng)事人在在委托之前已經(jīng)被拘留或者被逮捕，有的甚至已經(jīng)判處擾亂社會(huì)秩序罪或妨礙公務(wù)罪刑罰，一些地方政府濫用職權(quán)以不簽協(xié)議不放人為條件，很多人被迫簽訂不合理的協(xié)議，對此我們呼吁大家依法維護(hù)自己的權(quán)益，并總結(jié)了依法維權(quán)的注意事項(xiàng)，希望對大家認(rèn)真閱讀，也許對您有很大幫助。
  第一、證據(jù)線索要保留
  政府決定房屋征收一般都會(huì)發(fā)布《房屋征收決定公告》《補(bǔ)償安置方案》以及各類的通知文件，一些被征收人的第一反應(yīng)是把公告撕掉，這種做法是完全錯(cuò)誤的，因?yàn)樗旱艄娌⒉荒芨淖冋l(fā)布公告的法律后果，而且造成以后起訴維權(quán)缺乏證據(jù)線索的問題，這個(gè)時(shí)間應(yīng)當(dāng)采取拍照、錄像等方式保留證據(jù)線索。
  第二、學(xué)習(xí)法律有必要
  維護(hù)權(quán)益必須要學(xué)習(xí)法律、也許您并不關(guān)注政府的拆遷行為是否合法，您只關(guān)注拆遷補(bǔ)償，但律師告訴你，爭取合理補(bǔ)償必須拿起法律的武器，學(xué)法、懂法、依法維權(quán)是維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益的利劍。
  第三、咨詢律師受益多
  雖然法律條文在網(wǎng)絡(luò)和其他媒體上法規(guī)多，但是并不是手持法條就能維權(quán)的，因?yàn)閱螐姆l文字上無法判斷出哪一條適用于拆遷的實(shí)際情況、無法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法權(quán)益、征收項(xiàng)目哪一點(diǎn)是違法的，臺(tái)上十分鐘、臺(tái)下十年功，專業(yè)律師通過實(shí)戰(zhàn)、研究等常年累月積累的經(jīng)驗(yàn)、技巧等各方面的素質(zhì)絕非看看法條就能代替的，要讀懂文字背后的文字一定要咨詢專業(yè)律師。
  第四、法律程序要提起
  在政府發(fā)布征收公告后，如果您認(rèn)為侵犯了您的合法權(quán)益，那么必須提起法律程序，而不能被動(dòng)的等待，很多人是等著政府啟動(dòng)強(qiáng)拆的時(shí)候才會(huì)想到起訴，平時(shí)則被動(dòng)的等待，但訴訟是有法定期限的，自發(fā)布公告之日起開始起算，一旦超過起訴期限，征收公告發(fā)生法律效力，即使是征收是違法的也很難救濟(jì)。
  第五、拆遷評(píng)估要自主
  在征收實(shí)施中，政府會(huì)告知被征收人自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，但評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單一般都是政府推薦的，被征收人此時(shí)一定要考察好這些評(píng)估公司的可信度，如缺乏信任的應(yīng)該在政府推薦的名單之外選擇，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選擇。
  第六、協(xié)商補(bǔ)償要冷靜
  確定拆遷補(bǔ)償雖然在法律上講是靠評(píng)估，但現(xiàn)實(shí)中完全依靠評(píng)估確定補(bǔ)償金額的少之又少，絕大多數(shù)是雙方協(xié)商確定的，一些拆遷戶和政府工作人員協(xié)商時(shí)情緒激動(dòng)，這對拆遷補(bǔ)償是無益的，因?yàn)榧?dòng)解決不了任何問題，只要把自己的房子的價(jià)值計(jì)算好，把相關(guān)法律掌握好，做到心中有數(shù)，如對方誠心協(xié)商可以協(xié)商價(jià)格，若對方根本無意協(xié)商可則以法律說話。
  在這里特別提示：談判是講砝碼的，作為老百姓唯一的砝碼就是法律，用好法律這把劍是保障合理補(bǔ)償?shù)闹匾来a。
  第七、遇到逼遷莫慌張
  地方政府組織征收時(shí)，會(huì)動(dòng)用各種關(guān)系推進(jìn)拆遷工作，如將被征收人的家人、親戚停止工作，要求其作被拆遷人工作；利用各大局調(diào)查拆遷戶的違章、用地甚至計(jì)劃生育的問題；查企業(yè)的衛(wèi)生、消防等、停水停電斷路、特別是政府以行政處罰、行政強(qiáng)制等方式作出的強(qiáng)拆決定，一旦超過期限政府會(huì)按照違章建筑拆除公民房屋，而房屋被強(qiáng)拆后沒有任何補(bǔ)償，在拆遷的時(shí)候種種壓力會(huì)突然出現(xiàn)，有時(shí)超出人的承受能力，但此時(shí)你千萬不要害怕、保持冷靜，等拆遷結(jié)束了，什么停職了、計(jì)劃生育等問題全部都沒事了，這個(gè)時(shí)間需要忍耐，對于政府的違法行為可以申請相關(guān)部門查處，對于有關(guān)部門不作為的可以通過起訴、行政復(fù)議等方式施加壓力迫使其履行職責(zé)，特別是政府的強(qiáng)拆決定一定要及時(shí)起訴以阻止強(qiáng)拆，你要知道政府所做的一切都是為了拆你的房子，所以你一定保護(hù)好自己的房子不被拆除。
  第八、人民警察要依靠
  拆遷是一個(gè)矛盾復(fù)雜的大染缸，什么人、什么事情都有可能出現(xiàn)，政府、開發(fā)商、拆遷戶、施工單位、村委會(huì)，甚至一些社會(huì)人員也會(huì)介入，比如一些地方聘請拆遷公司組織實(shí)施拆遷，而拆遷公司聘請了一幫社會(huì)無業(yè)人員去拆遷、威脅、恐嚇、軟磨硬泡什么事情都會(huì)發(fā)生，遇到這種問題不要害怕，這些人的目的是為了逼遷，不會(huì)把你怎么樣，真的出了大事他們吃不了兜著走，你的權(quán)益被侵犯時(shí)要及時(shí)報(bào)警，警察出警至少保證了你的人身安全，如果警察不出警或者對事情處理不公平，則需要提起訴訟、投訴等施加壓力。
  第九、投訴信訪要對頭
  遇到問題選擇上訪是很多人的第一選擇，但是信訪是解決不了拆遷補(bǔ)償安置問題，信訪解決的是國家機(jī)關(guān)工作人員違法違紀(jì)如貪污、賄賂、瀆職、作風(fēng)等問題，拆遷補(bǔ)償合不合理信訪機(jī)關(guān)不可能做出評(píng)價(jià)，所以選擇信訪時(shí)要甄別一下自己要解決什么問題，不要什么問題都去信訪，很多人往往北京跑了十多遍，除了從國家信訪局另一個(gè)回當(dāng)?shù)靥幚淼膯螕?jù)外，什么都沒解決。
  第十、面對強(qiáng)拆多取經(jīng)
  拆遷拆遷，強(qiáng)拆問題是繞不過的，雙方協(xié)商達(dá)不成一致必然會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)拆，1、政府申請法院強(qiáng)制執(zhí)行、2、作出行政處罰強(qiáng)制執(zhí)行、3、甚至未經(jīng)任何程序直接派人強(qiáng)制拆除、4、突然之間房子被人偷拆了，怎么辦？
  遇到這種問題誰都會(huì)著慌、生氣、想拼命的人也不在少數(shù)，但是沒有用，行為過激不僅解決不了問題，還會(huì)把自己搭進(jìn)去，這個(gè)階段要多問問有經(jīng)驗(yàn)的人，特別是專門處理拆遷案件的律師，尋求解決方案，針對第1、2、3問題，如果符合條件，律師可以幫助你通過發(fā)出律師建議函警告、通過法律程序制止等等，而第4種問題是比較棘手的，房子被偷拆后找出“真兇”都很難，告誰都不知道，到公安局報(bào)案，公安局可能因?yàn)樯婕罢辉噶?，針對偷拆我建議：1、家里做好監(jiān)控、平時(shí)盡量留一個(gè)人、出門時(shí)讓鄰居給看著等避免被偷拆；2、被偷拆后尋找鄰居、知情人員作為作證；3、對公安、法院的不受理提起法律監(jiān)督程序；4、借助媒體作用呼吁；5、尋求專業(yè)律師幫助制定解決方案。
  第十一、簽訂協(xié)議多留神
  經(jīng)過九九八十一難終于到了簽訂協(xié)議的時(shí)候，對于協(xié)議的條款要注意，謹(jǐn)防條款內(nèi)容模糊、有歧義、是否可實(shí)現(xiàn)、特別是履行期限、違約責(zé)任，簽完協(xié)議自己要留一份，無論對方以什么借口不肯提供給你協(xié)議都不要輕信，**后提示：一定等補(bǔ)償款到位再向政府移交房屋，以免拆了房子遲遲拿不到補(bǔ)償。
  總之，維護(hù)權(quán)益離不開法律，因?yàn)闄?quán)益就是設(shè)定的，沒有法律就沒有權(quán)益可言，另外懂法律不僅僅是約束對方，還要管好自己。

  查看全文↓ 2019-03-13 00:48:51
• 156****8259

  ..打去電臺(tái)曝光了就可以了...**實(shí)用的辦法

  查看全文↓ 2019-03-13 00:48:40
• 152****3702

  你看房屋征收是否有征收公告，征收公告里有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如沒有征收公告政府無權(quán)讓你們搬遷，你可以拒絕搬遷，如產(chǎn)生糾紛可以向上級(jí)政府紀(jì)委舉報(bào)。

  查看全文↓ 2019-03-13 00:48:28
• 153****3997

  因?yàn)槟銢]有錢和勢，所以**好的辦法是找媒體，直接幫你曝光，政府才會(huì)引起重視。

  查看全文↓ 2019-03-13 00:48:23
• 132****9515

  各種跡象表明，在拆遷問題上，有利于保護(hù)被拆遷戶合法權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)政策將會(huì)逐步出臺(tái)。但在此前，一旦遭遇“被拆遷”，如何才能合法、有力地“自救”呢?在近日一個(gè)維權(quán)論壇上，業(yè)內(nèi)人士為如何擺脫“被拆遷”的窘境支起了招。 “被拆遷戶共同的一點(diǎn)是，都希望拆遷能成為改善其居住條件的契機(jī)。但我們接觸的大量案例表明，很多被拆遷戶由于沒有合理合法地進(jìn)行維權(quán)，不但喪失了**有利的維權(quán)時(shí)機(jī)，還會(huì)落入種種陷阱?！?br/>　　龔來章律師，秦兵房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)總監(jiān)，作為一名曾接觸各地多件由拆遷引發(fā)的法律糾紛實(shí)例的專業(yè)人士，他對城市拆遷的種種現(xiàn)狀了解頗深，也深有感觸。
  　　應(yīng)弄清誰是拆遷關(guān)系當(dāng)事人
  　　“‘被拆遷’的法律問題，本質(zhì)不外乎就是三個(gè)。弄清這個(gè)，才能為自己的維權(quán)找到合理合法的依據(jù)?！痹跒樵庥霈F(xiàn)實(shí)“被拆遷”窘境的人支招之前，龔來章從法理上先予以了剖析。首先，拆遷是一種對所有權(quán)的征收。其次，拆遷是一種平等民事主體之間的購買關(guān)系。通俗點(diǎn)講，你拆我的房子，你就要給我一個(gè)公平合理的價(jià)格，我們再向其他業(yè)主購買房產(chǎn)，所以價(jià)格應(yīng)該由市場來定，而不是由拆遷方來定。除了政府指導(dǎo)價(jià)，還應(yīng)有一個(gè)公平交易的市場價(jià)。此外，拆遷安置還是一種互易行為，作為**原始的交換形式，拆遷房子，再通過給回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房或商品房等，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
  　　“市場指導(dǎo)價(jià)這個(gè)問題本來很容易解決，但是根據(jù)實(shí)踐中的具體情形看，目前相關(guān)政府部門對市場價(jià)格的統(tǒng)計(jì)工作嚴(yán)重滯后。以北京市為例，現(xiàn)在拆遷人依然依據(jù)2001年北京市國土局頒布的評(píng)估暫行規(guī)則行事。而2001年的房地產(chǎn)價(jià)格顯然和2009年不能同日而語，價(jià)格翻了幾番了。用2001年的價(jià)格進(jìn)行安置補(bǔ)償，矛盾沒有辦法協(xié)調(diào)?！?br/>　　那么，究竟都有誰可以作為拆遷關(guān)系的當(dāng)事人?這個(gè)看似簡單的問題，卻在實(shí)踐中讓很多被拆遷戶陷入迷茫。尤其是對于承租單位公房的人來說。
  　　家住北京市海淀區(qū)的劉女士就遇到了這樣的現(xiàn)實(shí)難題。她一直都在承租單位的公房，但是其被拆遷人的資格卻得不到承認(rèn)，而她的房子也于2009年10月的某天夜里，被不明身份的一群人擅自野蠻拆除?！半m然我之前一直都住那里，但是確實(shí)沒有產(chǎn)權(quán)，是不是我就拿不到相應(yīng)的補(bǔ)償或者賠償呢?”
  　　據(jù)了解，對于劉女士的問題，有專家就認(rèn)為，2001年拆遷管理?xiàng)l例中規(guī)定的被拆遷人是房屋的所有權(quán)人，是一個(gè)巨大的倒退，因?yàn)檫@排除了承租人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，實(shí)際上，承租人、使用權(quán)人并不應(yīng)該當(dāng)然的被排斥。對此，龔來章指出：“城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第16條規(guī)定，被拆遷人、拆遷人、承租人達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷主管部門進(jìn)行裁決，這就表明承租人也可以主動(dòng)加入拆遷法律糾紛中去。如果能夠跟拆遷方協(xié)商，對方也給了相應(yīng)的補(bǔ)償、賠償，你退出了拆遷法律關(guān)系體系之外，如果沒有達(dá)成一致意見，沒有解除合同，你仍然可以提起行政裁決。這是承租人、使用權(quán)人的方面?！?br/>　　而拆遷關(guān)系中的另外一個(gè)主體就是拆遷人，即取得拆遷許可證的單位。“可現(xiàn)在實(shí)踐中的很多拆遷已經(jīng)偏離了這個(gè)規(guī)定。據(jù)我們了解，北京北部某鄉(xiāng)騰退的拆遷，就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出的騰退補(bǔ)償安置方案，甚至還有村里出臺(tái)的方案，嚴(yán)格地說這不是拆遷，只是仿照拆遷程序的一種解決問題的方式?？杀徊疬w戶拿著強(qiáng)制騰退的決定書去申請行政訴訟可能不受理，這個(gè)騰退的決定作出以后，救濟(jì)途徑只有一條路：申訴。對鄉(xiāng)政府騰退決定不服，只能向區(qū)政府申訴。僅有這一個(gè)救濟(jì)途徑其實(shí)是違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)還有一個(gè)行政訴訟和行政復(fù)議的途徑，這是不應(yīng)被剝奪的程序性權(quán)利?！?br/>　　被拆遷戶易出現(xiàn)維權(quán)誤區(qū)
  　　曾經(jīng)有這樣一個(gè)真實(shí)案件，拆遷雙方本已達(dá)成150萬元的安置協(xié)議，但由于被拆遷人僅僅簽了字，沒有原件，**終談好的150萬變成了62萬。發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題之后，被拆遷人及時(shí)聘請了律師，通過各種方式和證據(jù)，駁斥拆遷人偷梁換柱的伎倆，達(dá)到了維權(quán)效果。但是不是任何被拆遷戶都有這么幸運(yùn)的結(jié)果，諸如此類的，由于被拆遷戶沒有很好地采取有效的方式及時(shí)拿到協(xié)議的原件，導(dǎo)致自身的利益受損的情況比比皆是。
  　　記者走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，很多時(shí)候，被拆遷戶深陷窘境與自己的所作所為存在很大的關(guān)系，實(shí)踐中有很多維權(quán)的誤區(qū)。
  　　比如，喜歡靠找關(guān)系打聽內(nèi)部消息來解決問題;或者走信訪的途徑，寄希望于通過告狀引發(fā)重視;或者干脆采取消極的維權(quán)方式，等待觀望。龔來章指出，這些做法都無異于放棄權(quán)利，會(huì)錯(cuò)過很多**佳維權(quán)的時(shí)機(jī)。比如，拆遷公告頒布之后，被拆遷人完全可以主動(dòng)向拆遷部門或拆遷辦，詢問拆遷政策，索要拆遷文件，這都是證據(jù)資料，如果消極等待，不積極了解情況搜集資料，真的遭遇行政裁決的時(shí)候，手頭什么都沒有，維權(quán)就很不利。
  　　維權(quán)要講究方式方法
  　　那么，如何運(yùn)用正當(dāng)?shù)男问剑\(yùn)用法律程序去維權(quán)呢?很多專家從各個(gè)方面，結(jié)合實(shí)際案例，給出了有效的建議。
  　　首先，進(jìn)入拆遷的初期，被拆遷人一定要注意搜集有關(guān)拆遷方面的各項(xiàng)文件，包括公告，通知，甚至公開信，尤其是要搜集搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的方案、拆遷許可證、安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則及辦法等。
  　　其次，拆遷公告發(fā)布不久，就會(huì)有拆遷公司上門洽談，此時(shí)要索要他們的授權(quán)委托書，以及讓其出示工作證和拆遷人員的資格上崗證，如果上門人員拒絕出示相關(guān)的證件，就有充分理由拒絕他入內(nèi)，同時(shí)要把情況反映給拆遷主管部門。
  　　“為什么做這些，因?yàn)椴疬w人很有可能動(dòng)用社會(huì)閑散人員恐嚇威脅。盡管拆遷公司大多數(shù)工作人員還是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的，但是越是拆遷后期，拆遷工程非常急迫的時(shí)候，就很可能動(dòng)用一些閑散人員，所以對這些人要先讓他們亮明身份?！?br/>　　第三，與拆遷辦工作人員溝通談話，必要時(shí)要做錄音。這可能會(huì)作為將來與他協(xié)商談判取得重要補(bǔ)償?shù)男畔⒕€索。有些被拆遷戶沒有固定證據(jù)，很難證明對方的口頭承諾。而評(píng)估公司人員上門的時(shí)候，要讓他出示相應(yīng)的評(píng)估公司的資質(zhì)以及上崗證件，對于評(píng)估報(bào)告，與你的房屋實(shí)際面積以及裝修情況，層高不符的地方，要提出質(zhì)疑，要讓評(píng)估人員詳細(xì)記載，必要的時(shí)候要他重新評(píng)估。
  　　第四，注意查看拆遷許可證的內(nèi)容，**好讓拆遷公司或者拆遷辦提供拆遷許可證的復(fù)印件，如果拒絕提供，可以到懸掛拆遷許可證的辦公地點(diǎn)拍照。我們在具體的維權(quán)過程中曾這樣取得過拆遷許可證的影印件。
  　　另外，對于已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷戶，一定要注意向拆遷公司索要協(xié)議原件。很多拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之后，以要回去蓋章為名拿走所有的原件。而拿不到協(xié)議原件，就有可能會(huì)被進(jìn)一步忽悠。“在我們給被拆遷戶維權(quán)過程中，更有惡劣的拆遷人，采取的是先讓你簽字，所有補(bǔ)償金額、面積、樓號(hào)都是空白，與口頭有不一致的做法。”
  　　律師**后還指出，如果進(jìn)入行政裁決階段，也不要采取不理會(huì)、不到場、不參與的方式，任何一個(gè)階段都要充分地表達(dá)自己的意見，充分利用程序性權(quán)利，特別是行政裁決調(diào)解會(huì)，很多人只注重現(xiàn)場表達(dá)，很少對庭審筆錄是否完整詳盡進(jìn)行審查，稀里糊涂地簽字，會(huì)給下一步維權(quán)帶來被動(dòng)，要在行政裁決調(diào)解會(huì)上充分地表達(dá)意見，又要對行政裁決庭審記錄人員的筆錄進(jìn)行審核，必要的時(shí)候讓記錄人員補(bǔ)記，如果他拒絕補(bǔ)記，簽字之前填寫你的意見，這是應(yīng)有的法律權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-03-13 00:48:17

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• 問 拆遷如何維權(quán)要到哪里去維權(quán)呢？
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  第一、我談一下為什么要選一位專業(yè)的拆遷律師。這是由律師行業(yè)的專業(yè)化趨勢和拆遷案件的性質(zhì)決定的首先，是由律師的專業(yè)化分工決定的。我國的律師行業(yè)經(jīng)歷了將近26年的發(fā)展，逐漸從無到有，從**初的國家壟斷到現(xiàn)在的充分競爭，可以說我國律師行業(yè)在規(guī)模化、數(shù)量化方面取得了很大的成就。同時(shí)，隨著社會(huì)的發(fā)展，分工越來越細(xì)。如我們習(xí)慣稱呼的“金融專業(yè)”、“房地產(chǎn)專業(yè)”、“公司專業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)專業(yè)、刑辨專業(yè)”等等。隨著國家立法速度的加快，各專業(yè)領(lǐng)域的法律、法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)也是越來越多，越來越復(fù)雜。就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)而言，涉及土地、工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷等基本法律、法規(guī)就多達(dá)十幾部，而有關(guān)的部門規(guī)章、司法解釋、地方法規(guī)更是多達(dá)成百上千。這種分工的細(xì)化對知識(shí)的要求越來越高，而每個(gè)人的精力都是有限的，不可能成為每個(gè)行業(yè)的專家，只能把有限的精力集中在有限的部分上。如果一個(gè)人什么方面的案子都想做，他就不能將每個(gè)問題都研究的很透，也就很難做到專家級(jí)的水平。就我們拆遷律師團(tuán)和我個(gè)人而言，我們是做以房屋拆遷和土地征收為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其次，是由拆遷案件的特殊性所決定的。中國實(shí)行改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度令世界矚目，隨之產(chǎn)生了國人對城市化的渴求，然而伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，各地動(dòng)拆遷問題愈發(fā)凸顯出來。這種矛盾的擴(kuò)大和激烈程度表明，動(dòng)拆遷問題已不再是表面上的城市建設(shè)糾紛問題，實(shí)際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權(quán)利等多個(gè)方面。就法律而言，房屋拆遷案件涉及到以行政法為主的多部門學(xué)科。由于“民告官難”的國民意識(shí)和現(xiàn)實(shí)狀況所限，律師介入傳統(tǒng)領(lǐng)域像民法、刑法、經(jīng)濟(jì)法的較多，占到律師總數(shù)的99%都不為過，而真正的行政法律師為數(shù)很少。因此很多公民一提到和政府打官司就垂頭喪氣，自認(rèn)倒霉。政府方面，進(jìn)一步說是基層政府的依法行政在我們國家還很不理想，甚至說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而房屋拆遷案件中涉及到的公民私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)、土地使用權(quán)的補(bǔ)償、拆遷的司法裁決、政府文件的公開、強(qiáng)制拆遷的合法性等諸多問題違法操作是相當(dāng)嚴(yán)重，甚至還牽涉到一些刑事犯罪。我們在經(jīng)歷了大量的拆遷案后，對行政法方面的法律法規(guī)的駕馭能力已經(jīng)相當(dāng)嫻熟，再加上傳統(tǒng)民、刑事領(lǐng)域理論和經(jīng)驗(yàn)的積累，已經(jīng)讓我們對房屋拆遷中遇到的種種問題基本上都能夠解決，同時(shí)在和政府協(xié)商解決問題上也有了足夠的智慧。第二、我談?wù)勅绾芜x擇一個(gè)優(yōu)秀的專業(yè)拆遷律師。優(yōu)秀和不優(yōu)秀是就其職業(yè)素養(yǎng)而言首先，優(yōu)秀的律師是正直的。作為律師一定要有**基本的職業(yè)道德，并把這種職業(yè)道德貫穿在自己執(zhí)業(yè)的全部過程之中，才能正確處理好律師的個(gè)人發(fā)展與當(dāng)事人合法權(quán)益維護(hù)之間可能沖突的關(guān)系。而正直又是律師不可或缺的人格因子。任何一個(gè)只要是人格健全的人，其實(shí)內(nèi)心都會(huì)有一把衡量是與非、公平與正義的秤。作為律師更是要牢守心中的天平，擁有廣博的胸襟和不畏強(qiáng)權(quán)的正氣，不要讓自己成為金錢的走狗，權(quán)力的幫兇。在房屋拆遷案件中，當(dāng)事人經(jīng)常有這樣的擔(dān)心：我們請的律師會(huì)不會(huì)被開發(fā)商和政府收買?我可以坦然的告訴他們：“這是在拿著自己的人格尊嚴(yán)和職業(yè)操守開天大的玩笑?！逼浯危瑑?yōu)秀的是律師是敬業(yè)的。對律師而言，"當(dāng)事人"就是"上帝"。律師的天職是就是為當(dāng)事人爭取盡可能多的權(quán)益。當(dāng)事人與律師事務(wù)所建立委托代理關(guān)系，律師接受事務(wù)所的指派后就有義務(wù)為當(dāng)事人提供高質(zhì)量的法律服務(wù)。無論是訴訟法律事務(wù)還是非訴訟法律事務(wù)，盡心盡職為當(dāng)事人提供法律服務(wù)，讓當(dāng)事人感受到接受的法律服務(wù)"價(jià)"有所值。這也是律師這一職業(yè)持續(xù)發(fā)展的生命力之所在。律師在提供法律服務(wù)過程中，應(yīng)樹立"維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益"的服務(wù)理念，建立以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)、滿意為基礎(chǔ)的當(dāng)事人需求標(biāo)準(zhǔn)。在提供法律服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)盡心盡職，做到盡善盡美，為當(dāng)事人提供滿意的服務(wù)，依法維護(hù)好當(dāng)事人的合法權(quán)益。**后，優(yōu)秀的律師應(yīng)該是睿智的。睿智就是果敢英明、善于抉擇、思路清晰、言簡意賅。這要求律師必須牢固掌握相關(guān)法律知識(shí)和較強(qiáng)的的學(xué)習(xí)力，同時(shí)還有特殊情景下的應(yīng)變能力。在房屋拆遷案件中，律師在外地出差經(jīng)常會(huì)遇到被一些不明身份人的騷擾，在法庭上會(huì)遇到一些不公平的待遇，甚至在立案過程中就會(huì)有一些強(qiáng)烈的行政干預(yù)。這都要求我們做拆遷的律師一定要具備睿智的頭腦，去應(yīng)變各種可能發(fā)生的事情。第三、我想提醒各位被拆遷戶維權(quán)的時(shí)機(jī)問題目前的城市房屋拆遷大致分為四個(gè)階段，我們在維權(quán)過程中切莫錯(cuò)過了**好的時(shí)機(jī)，越早越好，越晚越被動(dòng)。第一階段是房屋拆遷的決定階段，是由申請和許可構(gòu)成。其中立項(xiàng)許可、規(guī)劃許可、用地許可、方案和資金到位缺一不可。在這些許可中，真正可以決定整個(gè)拆遷能否進(jìn)行的是前三項(xiàng)許可，即立項(xiàng)、規(guī)劃和用地許可。這三項(xiàng)許可批準(zhǔn)后，拆遷資格的許可幾乎就是轉(zhuǎn)正的問題。千萬不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)齊全，現(xiàn)在許多項(xiàng)目證件不全照發(fā)拆遷許可證。如果我們發(fā)現(xiàn)這三項(xiàng)許可有實(shí)體或者程序上的瑕疵，我們可以申請撤銷拆遷許可證。暫且不論能否勝訴，至少我們能夠拖住拆遷人一段時(shí)間，拆遷人可是拖不起的。如果勝訴了，拆遷許可證被撤銷，那么收回的土地使用權(quán)應(yīng)該返還，其后的協(xié)商和裁決拆遷人是無法提起了。第二階段是房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商階段。這個(gè)階段會(huì)有人和我們協(xié)商安置補(bǔ)償事宜，這是拆遷雙方互相試探和摸底的階段，只要我們有堅(jiān)強(qiáng)的法律盾牌，就不要有任何的膽怯。這個(gè)階段我們可以對房屋評(píng)估價(jià)、房屋測量的面積等提出質(zhì)疑，要求重新評(píng)估或者復(fù)核?？傊灰欠少x予我們的任何權(quán)利都不要輕易的放棄。第三個(gè)階段是房屋拆遷的裁決階段。對方一發(fā)裁決書就意味著強(qiáng)制拆遷的來臨，如果這個(gè)時(shí)候我們還是無動(dòng)于衷，那就大錯(cuò)特錯(cuò)。我們要抓緊時(shí)間提出對裁決不服，要求撤銷裁決。許多當(dāng)事人不會(huì)用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益，只會(huì)不收裁決書，不理拆遷人。殊不知這種的消極做法于事無補(bǔ)。如果在這個(gè)階段仍然無為而治，就等于在等待別人在拆你的房子。第四個(gè)階段是房屋拆遷的實(shí)施階段，即強(qiáng)制拆遷階段。到了此時(shí)，對于被拆遷戶來說，已經(jīng)是比較被動(dòng)的時(shí)候了。但是不意味著我們不能反敗為勝。我們在代理湖南省長沙的一個(gè)案子時(shí)就遇到這種情形。我們從發(fā)布強(qiáng)拆通知書的主體、程序等方面給對方一記猛擊，結(jié)果案子不到2月就順利結(jié)案，并且為當(dāng)事人爭取到了合法補(bǔ)償款。

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• 問 強(qiáng)拆房屋怎么辦要到哪里解決呢？
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  只要你是有房產(chǎn)證（房屋契約）的，就可以找律師幫你維權(quán)，有很大的幾率會(huì)贏，如果你沒有的話那就一般沒有什麼辦法的…

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• 問 開發(fā)商跑了怎么辦要到哪里解決呢？
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  在開發(fā)商跑路，項(xiàng)目面臨爛尾，矛盾不可避免發(fā)生時(shí)，對于已經(jīng)支付了全部或者大部分房款的準(zhǔn)業(yè)主，可以通過“抱團(tuán)”的形式起訴開發(fā)商，及時(shí)要求凍結(jié)查封開發(fā)商的在建工程、土地、房產(chǎn)、預(yù)售款專用賬戶以及其他全部的財(cái)產(chǎn)，以備在訴訟終結(jié)后能夠完全受償。先想辦找到開發(fā)商，比如通過工商部門，查到開發(fā)商注冊人代表的聯(lián)系方式。找到開發(fā)商后，通過訴訟來解決。由于開發(fā)商存在嚴(yán)重違約，達(dá)到了解除合同的條件，可以要求解除《商品房買賣合同》，要求支付逾期交房違約金。同時(shí)，要求解除與銀行間的按揭貸款協(xié)議。根據(jù)較高院關(guān)于審理商品房買賣合同的司解釋的規(guī)定，《商品房買賣合同》被解除導(dǎo)致按揭貸款合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，可以解除按揭貸款合同。就不用還貸款了。如果實(shí)在找不到開發(fā)商，可以向當(dāng)?shù)嘏e報(bào)，這時(shí)候需要多聯(lián)合一些業(yè)主。然后等待國土局收回土地的使用權(quán)另行出讓，或者由另外的開發(fā)商接手繼續(xù)開發(fā)。

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• 問 房屋強(qiáng)拆怎么辦要到哪里去解決呢？
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  去建委舉報(bào)，如果不行就只能通過法律來解決了！

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• 問 開發(fā)商跑了怎么辦啊要到哪里解決呢？
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  開發(fā)商取得土地的時(shí)候土地出讓金是必須要繳納的，并且如有拆遷安置的話，也要開發(fā)商拿錢安置的，所以前期的投入是會(huì)很大的，按一般的常理來說，商人不會(huì)做虧本的買賣，只有開發(fā)至商品房預(yù)售開發(fā)商才會(huì)收回資金，開發(fā)商不會(huì)傻到會(huì)在這時(shí)跑?，F(xiàn)在一次付款買房的還是少數(shù)，大家都在貸款買房，實(shí)際資金是從銀行直接到開發(fā)商的，銀行是不會(huì)簡單的把錢轉(zhuǎn)給開發(fā)商，要嚴(yán)格的審查，如果開發(fā)商的實(shí)力不好，銀行是不會(huì)讓其有房貸的資格的。照你說的情況，開發(fā)商如真的跑了，因?yàn)槠渲粨碛型恋氐氖褂脵?quán)，土地出讓的主管部門只會(huì)收回土地的使用權(quán)另行出讓，或者由另外的開發(fā)商接手繼續(xù)開發(fā)，(其實(shí)這就是所謂的爛尾樓)國家政策也不允許不這種情況的發(fā)生，所以你大可不必?fù)?dān)心。

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