商業(yè)貸款的房子可以抵押貸款? 請(qǐng)問已經(jīng)有貸款的住房還能再抵押貸款嗎?

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• 141****5886

  用房子抵押貸款得到的錢可以再買房子
  
  在可以進(jìn)行抵押消費(fèi)貸款的前提下，因?yàn)榈盅合M(fèi)貸款已經(jīng)產(chǎn)生了貸款，而您還需要再次使用貸款購買新的房產(chǎn)，也就是有兩筆貸款業(yè)務(wù)發(fā)生，當(dāng)然需要繳納兩筆貸款利息。
  
  目前，抵押消費(fèi)貸款的利率為7.83％，信用資質(zhì)較好的可以享受下浮10％即6.6555％的優(yōu)惠利率。當(dāng)?shù)谝惶追慨a(chǎn)的貸款產(chǎn)生后，不論您是否提前還清貸款，再次貸款購買時(shí)都將會(huì)被視為二套房產(chǎn)，按照去年“9.27/12.11”二套房貸政策及補(bǔ)充通知的相關(guān)規(guī)定辦理，第二套房貸將執(zhí)行**四成，貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10％的利率，即8.61％的貸款利率。
  
  如果您有繳納住房公積金貸款的話，在貸款購買第二套房產(chǎn)時(shí)建議您可以使用公積金。因?yàn)?，根?jù)住房公積金管理中心的現(xiàn)行政策規(guī)定，無論之前是否用商業(yè)貸款購房，只要未使用過公積金貸款的都將被視為首套住房，按照首套住房政策執(zhí)行。
  
  而已經(jīng)使用過公積金貸款購房的，只需將上套房的公積金貸款還清在公積金中心系統(tǒng)上無尚未還清記錄，再次購房時(shí)還是可以使用公積金貸款的而且仍將被視為首次住房，不受二套房貸的政策限制。
  
  以下為拓展資料：
  
  住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)、有價(jià)證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對(duì)借款人財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。這種貸款實(shí)際上是債務(wù)人(抵押人) 在法律上把財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人 (抵押權(quán)人) 以取得貸款，這期間如果債務(wù)人不能按期償還貸款本金和利息，債權(quán)人有權(quán)處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。
  
  這種貸款方式，可以減少債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，為債權(quán)人收回貸款提供了**有效的保證。在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經(jīng)營資金的安全性、流動(dòng)性和盈利性考慮的。由于這項(xiàng)住房貸款的借款人大都是居民個(gè)人，而借款人的資金實(shí)力和信譽(yù)程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而抵押貸款恰恰在貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，為債權(quán)人提供了收回貸款的有效保證。

  查看全文↓ 2019-03-14 11:11:59
• 146****7571

  要分兩種情況：
  
  如果你再次抵押的價(jià)值與已經(jīng)抵押的價(jià)值之和不超過你房子的總價(jià)值，則可以再抵押貸款。
  
  如果你再次抵押的價(jià)值與已經(jīng)抵押的價(jià)值之和超過你房子的總價(jià)值，則不可以再抵押貸款。
  
  
  
  擴(kuò)展資料：
  房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

  查看全文↓ 2019-03-14 11:11:54
• 132****6661

  **高法院于2015年制定的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條對(duì)這一實(shí)踐中飽受爭議的問題作出了規(guī)定，但僅規(guī)定對(duì)于債權(quán)人要求履行買賣合同的訴訟請(qǐng)求不予支持，而對(duì)于買賣合同的效力究竟為何，卻采取了回避的態(tài)度，實(shí)踐上也存在不同的做法。今天分享的**高法院案例認(rèn)為，此種情形下房屋買賣合同構(gòu)成同謀虛偽表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，但仍肯定其作為非典型擔(dān)保的效力。這一觀點(diǎn)為實(shí)踐中解決類似問題提供了一個(gè)新的思路，讓這一久懸未決的問題終于有了答案。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  
  當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。
  
  
  
  案情簡介
  
  
  
  一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個(gè)門面。
  
  
  
  二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉(zhuǎn)賬匯款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉(zhuǎn)賬匯款500萬元，合計(jì)匯款800萬元，但注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。
  
  
  
  三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》，購買上述門面，價(jià)款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權(quán)辦理過戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應(yīng)歸還乙方全部預(yù)付購房定金款，另加日3‰的違約金。
  
  
  
  四、福州中院因毛來華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請(qǐng)求。
  
  
  
  五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣合同》有效，停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請(qǐng)。
  
  
  
  六、毛來華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  七、毛來華仍不服，向**高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?*高法院確認(rèn)《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請(qǐng)。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)
  
  
  
  本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人毛來華得以絕地逢生，**終翻盤，其根本原因即在于證明了案涉房屋買賣合同并非林福漢與劉宣求真實(shí)的意思表示，而系為林福漢對(duì)劉宣求800萬元的借款提供擔(dān)保。**高法院從《房屋買賣合同》約定的內(nèi)容反常，800萬元匯款的附注為借款、交易價(jià)格約定反常等幾個(gè)方面認(rèn)定《房屋買賣合同》并非林福漢與劉宣求之間真實(shí)的意思表示，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。由于雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實(shí)，故**高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關(guān)于通謀所作的虛假意思表示無效的規(guī)定，認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》無效。由于《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據(jù)依據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來華的強(qiáng)制執(zhí)行。
  
  
  
  實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
  
  
  
  前事不忘，后事之師，為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
  
  
  
  1、為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買賣合同，因雙方均無真實(shí)買賣的意思，而系一種為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，故該買賣合同構(gòu)成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關(guān)買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。但同時(shí)根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買賣合同被認(rèn)定為無效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實(shí)意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍不失為一種非典型的擔(dān)保措施。
  
  
  
  2、以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，并不能使債權(quán)人獲得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無法就買賣的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定?！段餀?quán)法》上規(guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就無法對(duì)買賣標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重選擇通過買賣合同的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無法發(fā)揮預(yù)期擔(dān)保的法律效果。
  
  
  
  3、以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人不能要求履行買賣合同，而只能根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。即在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，也不能主張標(biāo)的物拍賣所得全部歸其所有。
  
  
  
  相關(guān)法律規(guī)定
  
  
  
  《民法總則》
  
  第一百四十六條　行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
  
  以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
  
  
  
  《物權(quán)法》
  
  第五條　物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
  
  
  
  第一百七十條　擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

  查看全文↓ 2019-03-14 11:11:49

相關(guān)問題

• 問 房屋抵押再貸款可以嗎？ 請(qǐng)問已經(jīng)有貸款的住房還能再抵押貸款嗎?
  答

  首先要將現(xiàn)在的房貸還清，然后再辦理抵押貸款。還款之后，就拿到了房產(chǎn)的物權(quán)，就可以進(jìn)行二次貸款了。如果現(xiàn)有資金不足，可以找墊資公司借款墊資先還銀行貸款，然后等到再次辦理抵押貸款后，將錢還給墊資公司。二次抵押貸款辦理?xiàng)l件：1、用于辦理二次抵押的房屋必須是現(xiàn)房；2、該房產(chǎn)抵押登記已辦妥，且辦理銀行是房屋的抵押權(quán)人；3、房屋已辦理保險(xiǎn)，且保險(xiǎn)單正本由銀行執(zhí)管；4、該房產(chǎn)具有可二次抵押額度房子貸款的余額小于現(xiàn)在房價(jià)的七成；5、借款人具有完全民事行為能力收入穩(wěn)定信用良好；6、該房產(chǎn)應(yīng)為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房。

  全部3個(gè)回答>
• 問 求解：已經(jīng)有貸款住宅還能再抵押貸款嗎?
  答

  樓主您好，您的貸款已經(jīng)還清，現(xiàn)在就可以到銀行去拿您的相關(guān)證件了

  全部9個(gè)回答>
• 問 商業(yè)貸款抵押貸款可以嗎? 已經(jīng)有商業(yè)小額貸款，還能向銀行申請(qǐng)房貸嗎？
  答

  具體說抵押貸款和按揭貸款哪種合算要具體情況具體分析，既然有這兩種貸款方式，也是適用不同的貸款人群?！　〉盅嘿J款和按揭貸款有什么區(qū)別?　　按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對(duì)買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預(yù)付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。　　抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理?！　“唇沂菄H上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)（分期付款和按期還款）履行這點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商業(yè)貸款的房子可以抵押貸款? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  按揭沒還完的房子是可以用于抵押貸款的，這種行為就是房產(chǎn)二押，是需要申請(qǐng)的，具體能不能申請(qǐng)通過，需要結(jié)合個(gè)人的情況（與借款人的年齡、還款能力、薪資水平等相關(guān)）。二押跟第一次申請(qǐng)房貸的情況差不多。一樣要走正規(guī)的審核流程和借款人的情況評(píng)估程序。但由于房價(jià)變動(dòng)太大，房產(chǎn)二押會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押率會(huì)比較低。所以具體銀行給不給貸款或者能貸到的**高額度是多少，還需要到銀行的網(wǎng)點(diǎn)咨詢。另外要注意的是：某些銀行有規(guī)定，二次抵押貸款辦理?xiàng)l件是房產(chǎn)首次抵押必須為本行，在其他銀行辦理的首次抵押來本行辦理二次抵押一律不予以通過。因此您在進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)就一定要事先了解下相關(guān)銀行的要求了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 已經(jīng)有兩次貸款還能做抵押貸款嗎？
  答

  當(dāng)然可以了，只要是您為人正直，有抵押并有能力償還本金以及小額的利息，為了為了夢(mèng)想還是應(yīng)該去拼一拼，用錢生錢的

  全部12個(gè)回答>