個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范 ?

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• 132****9208

  我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的主要防范措施:
  (1)加強(qiáng)貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)，
  (2)加強(qiáng)貸后管理，防范個(gè) 人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，
  （3）謹(jǐn)慎選擇合作中介機(jī)構(gòu)，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，
  (4)積極利用保險(xiǎn)、 擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-03-21 01:53:19
• 143****6946

  明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制
  
  在香港住房按揭中，銀行與開發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購(gòu)房人與銀行之間，與開發(fā)商無(wú)關(guān)。但是，我國(guó)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、企業(yè)資信、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況出發(fā)把開發(fā)商列入住房按揭法律關(guān)系中且占據(jù)重要地位。實(shí)踐證明這種模式適應(yīng)了中國(guó)目前的實(shí)際情況，極大促進(jìn)了我國(guó)住房商品化進(jìn)程。作為住房按揭中重要一方的銀行當(dāng)充分利用這一有效模式防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。正如前文所述，銀行與開發(fā)商的關(guān)系存在兩種不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為**好將二者緊密結(jié)合起來(lái)達(dá)到真正的“雙保險(xiǎn)”的目標(biāo)，從而有效化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)任何一方的偏廢都將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下，當(dāng)購(gòu)房人不能按合同償還借款時(shí)，首先開發(fā)商必須回購(gòu)該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)?，開發(fā)商對(duì)不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行可以真正實(shí)現(xiàn)“雙保險(xiǎn)”

  查看全文↓ 2019-03-21 01:53:07
• 141****7760

  要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。
  
  如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。
  
  如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)榘凑照５拈_發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，**多不會(huì)超過(guò)兩年。
  
  如果超過(guò)兩年，則可能是開發(fā)商沒(méi)有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒(méi)有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-03-21 01:52:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范該怎么做？
  答

  　　1、健全個(gè)人信用制度　　健全個(gè)人信用制度是有效規(guī)避商業(yè)銀行個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的良好舉措，它既能夠證明自然人的信用度，監(jiān)督并管理個(gè)人信用活動(dòng)，還對(duì)個(gè)人信用行為具有一定的規(guī)范作用，基于個(gè)人信用制度這一重要性，商業(yè)銀行應(yīng)全面健全個(gè)人信用制度。那么要健全商業(yè)銀行個(gè)人信用制度，應(yīng)從兩方面入手。一方面建立信用準(zhǔn)入制度，對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行有效評(píng)估，對(duì)個(gè)人消費(fèi)信用相關(guān)信息進(jìn)行整體總結(jié)與分析，從而對(duì)個(gè)人信用做出正確客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)于信用度不高的個(gè)人應(yīng)謹(jǐn)慎給予住房貸款或者拒絕給予其辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。另一方面應(yīng)建立個(gè)人信用制裁制度，對(duì)于個(gè)人住房貸款消費(fèi)者不受信用的作風(fēng)及行為應(yīng)給予相應(yīng)的制裁或者懲罰，從而提高個(gè)人信用額度?！　?、對(duì)開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)　　在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范過(guò)程中之所以對(duì)開發(fā)生及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，是因?yàn)榉课葙?gòu)買合同會(huì)間接影響商業(yè)銀行的個(gè)人貸款安全。若不對(duì)開發(fā)商及樓盤進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，那么在實(shí)際生活中很容易引起房屋買賣合同糾紛，從而威脅商業(yè)銀行個(gè)人貸款的安全性。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，選擇信用額度高，實(shí)力雄厚的開發(fā)商能夠有效規(guī)避商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)具有一定的維護(hù)作用。　　3、強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度　　目前我國(guó)商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展中還存在一定的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，為了防范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)全面強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度。那么要實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行內(nèi)部管理的目的，首先應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，做好個(gè)人住房貸款各項(xiàng)檔案登記與管理。其次對(duì)個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)的確立情況進(jìn)行追蹤調(diào)查，合理督促房屋開發(fā)商按時(shí)辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。再者應(yīng)住房貸款者的還本付息狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)掌握貸款者的償還能力狀況。在此過(guò)程中對(duì)于不同的狀況應(yīng)采取相應(yīng)的管理措施，從而減少商業(yè)銀行內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率?！　?、建立完善的政府擔(dān)保體系　　為了協(xié)助商業(yè)銀行合理開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，我國(guó)可以建立國(guó)有控股或者是國(guó)有獨(dú)資的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要對(duì)一些中低收入階層人員提供信貸擔(dān)保，這樣不僅能夠滿足我國(guó)中低收入家庭的購(gòu)房需求，同時(shí)還能夠有效分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，維系了金融體系的安全性，對(duì)商業(yè)銀行的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房裝修貸款應(yīng)該如何辦理
  答

  個(gè)人住房裝修貸款申請(qǐng)方法1：銀行消費(fèi)貸款在購(gòu)買房子后，購(gòu)房者可以用剛購(gòu)買的房屋向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款。貸款的額度根據(jù)抵押房產(chǎn)估值的七成為上限，貸款者需要提供具體的裝修合同以及預(yù)算。個(gè)人住房裝修貸款申請(qǐng)方法2：無(wú)抵押貸款除了抵押貸款，購(gòu)房者還可以嘗試無(wú)抵押貸款。無(wú)需抵押擔(dān)保，同樣也能貸款裝修。渣打、花旗等外資行力推的現(xiàn)貸派、幸福時(shí)貸屬于無(wú)擔(dān)保貸款，只需提供相應(yīng)的收入證明等文件就可以辦理，可以用于裝修、購(gòu)車、旅游等，**高可以貸款50萬(wàn)元。個(gè)人住房裝修貸款申請(qǐng)方法3：利用多余的房貸信用額度購(gòu)房者在償還部分貸款后，使用多余的信用額度。如購(gòu)房按揭貸款總額度是50萬(wàn)，在償還一定年限后，還需要償還貸款30萬(wàn)，多出的20萬(wàn)信用額度就可以被利用。利用這20萬(wàn)的額度可以向銀行申請(qǐng)裝修貸款。

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• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來(lái)越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒(méi)有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來(lái)自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來(lái)抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問(wèn)題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來(lái)的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒(méi)有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房抵押貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)1、內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來(lái)說(shuō)，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過(guò)對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來(lái)源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。3、無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過(guò)程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。5、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。6、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問(wèn)題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過(guò)法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。7、抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款應(yīng)該如何辦理
  答

  原借款人提出申請(qǐng)→簽訂三方協(xié)議→簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同→購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→售房人歸還貸款。

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