??買房要注意什么?如何避開售樓“陷阱”?

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• 135****0892

  評估自己的經(jīng)濟能力這里不僅包括你目前實際的收入結(jié)構(gòu)，還包括你接下來三至五年內(nèi)短期的工作發(fā)展?jié)摿σ约拔磥硎曛炼旰罂赡艿穆殬I(yè)安排，還包括你平時的消費習(xí)慣，包括你和你的家人的健康狀況等，**后估算出一個數(shù)據(jù)，你實際上能出多少錢做**，每個月月供多少是你和你的家庭可接受的額度。很現(xiàn)實，這就是一道死坎，力所能及就好，非要玩命往上蹦的話，結(jié)果很難預(yù)料。
  2.新房還是二手房?
  
  這是必須提前做的決定，因為看新房和看二手房真的是完全不同的兩套套路。
  大部分人恐怕在買大宗物品時多少有心理上的潔癖吧，你真的能完全接受屋子舊了、電梯老了、車位滿了但是價格相對便宜一點的二手房嗎?還是說一定要新的社區(qū)、新的房子、親自裝修成自己理想的樣子?你要做的就是追隨自己的真實意愿，千萬不要對自己有一點點的勉強。
  3.學(xué)位對你有多重要?
  
  很多剛買房和正在看房的小伙伴，都想不通這個問題。這樣吧，假如你在25歲左右，預(yù)期可能在未來5年左右要孩子，孩子長到能上**又是7年。你真的能知道12年后所在地區(qū)的中**發(fā)展情況如何么?而且12年后的教育政策發(fā)生怎樣的變更完全是無法預(yù)期的。所以對還未生育的年輕人來說，正確的做法是，第一套房先果斷放棄學(xué)位。
  因為一個自己家庭十年都用不到的好學(xué)位，你可能或會給現(xiàn)在的你增加幾十萬的額外負擔(dān)負擔(dān)得起還好說，負擔(dān)不起的話，你完全可以在孩子五六歲的時候著手準備換房事宜，到時候再跟著學(xué)位跑就是了，要對未來的自己有信心。
  4.地鐵
  
  或者說交通便利程度，非常重要。在有地鐵的城市，地鐵對普通民眾來說絕對是出行高峰期間**便捷效率的方式了，樓盤交通便利程度甚至可能會在將來影響你工作變動的選擇。
  5.周邊生活配套設(shè)置
  
  就是大家都說的，5公里生活圈，圈子里吃喝、銀行、大商場、醫(yī)院這些，能有的盡量都有，就比較OK了。
  綜合以上因素，你會發(fā)現(xiàn)你需要關(guān)注的樓盤可能不會超過5個~
  在各種賣房app上篩選出**適合你的樓盤后，就要去實地看房了!
  1.**好選天氣晴朗有風(fēng)的白天，到了樓盤不要著急往售樓部里鉆，先在周圍走一圈。首先是看看周邊環(huán)境和網(wǎng)上的資料以及自己預(yù)期的差距大不大，其次是看下各棟樓的實際方位樓間距等，會影響到房子的視野、采光、通風(fēng)、隱私和噪音等，這些在沙盤上一般很難直觀地看出來，樣板房也畢竟只有那么極少幾間，不具有普遍代表性。當(dāng)然如果特別在意噪音，就深夜去。
  2.擺正心態(tài)
  
  第一次一個人看房，千萬不要慫啊不要懼啊，想著自己客戶是金主，同時也請你相信絕大部分售樓人員的職業(yè)素養(yǎng)還是很不錯的，沒人跟錢過不去。所以有問題盡管問，不論自己的問題多傻多楞反正就是別不好意思，不問清楚萬一后面踩進陷阱哭都晚了，一般人一輩子也就一兩筆這樣的買賣!
  3.售樓人員的宣傳介紹，聽聽就好，不要太當(dāng)真，他們都是背熟了的，來售樓部的主要目的，不就是要把每個戶型挨個看個遍嗎!、
  
  先看整體戶型，千萬記住不要追求新意搞個什么六角形的長條形的L形的戶型，戶型周正永遠是戶型第一要素，簡而言之就是整體方正、縱深比合理、動靜區(qū)分界明顯等;然后選朝向，朝南的房子當(dāng)然是**優(yōu)選，其次是朝東南(早上可以曬到**好的陽光)、再次是朝西南(中午陽光還可以但是下午會西曬)、**次的是朝北的(幾乎全天無陽光直射進戶);
  樓層的選擇全憑大家自己喜歡，只有三點注意，一個是沒有所謂9~11樓揚灰層，科學(xué)證明了這是謠言，二是注意每高一層要多加多少錢，別選的高興超了預(yù)算。這里要特別強調(diào)的一點是火災(zāi)現(xiàn)場救火車的云梯只能夠到14層。
  4.搞清楚房子的一些基本術(shù)語，比如容積率、套內(nèi)面積、房屋面積、使用面積、公攤面積等，這些在和售樓人員聊的時候要一一問清楚，起碼做到心中有數(shù)。
  5.警惕"精裝"陷阱
  
  很多新盤現(xiàn)在自帶精裝，扯開遮羞布，這就是開發(fā)商撈錢的另一把小耙子，說白了他們給你的報價肯定比你自己裝來的貴，并且精裝交房之后萬一自己想砸墻又是一場痛苦。強烈建議大家跟售樓人員聊的時候問一下能不能不要精裝把錢扣掉。
  6.如果在這次看房過程中，你對某棟樓的某個戶型非常滿意，但是售樓人員遺憾并且坦誠地告訴你可能這個戶型已經(jīng)被"關(guān)系戶"提前預(yù)訂完了，或者比較含糊地告訴你她們手上沒有房源。不要灰心，因為有一些樓盤的開發(fā)商會同時代理給不止一個售樓團隊，一般是按整棟分的，所以說你還有機會。改天再過來接觸下她們這個售樓部的別的團隊，或許可能拿到別棟的同一戶型。
  7.認籌金到底交不交?
  現(xiàn)在大多新盤開盤前都會讓有意向購房的看房者交認籌金，可以在之后買房的時候拿來抵消一部分購款，比如交5K認籌開盤抵5W等。我覺得如果你不是已經(jīng)在心里把這個樓盤拍死了，并且手頭不是很緊缺這5K或1W的話，認籌金可以交下，因為開盤之后如果沒有選到心儀的房號或者放棄了這個盤，可以憑借發(fā)票把錢拿回來的，一般沒有開發(fā)商會拿這個蠅頭小利鋌而走險。還有個好處是，這點認籌金可以有效提升你在你的獸獸那兒的聲望，因為他們也是背著指標的。這里要千萬注意，小掌說的是認籌金不是認購金!認購金是十有八九不能退的!
  8.跟你的售樓人員乃至售樓人員所在團隊的銷售領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系吧，對他們表現(xiàn)出強烈的幾乎立刻要在這個樓盤定下來的意愿(需要一定演技)，有小幾率觸發(fā)額外掉落的房子，比如透露給你介紹個"團購"團一起買會有額外折扣(雖然不多)、還有在正式開盤前提前給你把房號選好讓你也變成"關(guān)系戶"什么的，這個操作你們以為小掌會到處亂講嗎!

  查看全文↓ 2019-03-27 14:19:07
• 146****8436

  陷阱一：使用綠地面積作文章
  去售樓部看房時，大家肯定都會問置業(yè)顧問小區(qū)的綠化怎么樣，置業(yè)顧問通常都會告訴購房者該小區(qū)的綠化覆蓋率，大家一聽就會覺得確實還挺高的。但一定要注意，綠化覆蓋率和綠地率是兩個不同的概念。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率；而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率。
  針對開發(fā)商混淆綠化覆蓋率和綠地率的概念問題，小編提醒購房者在購房時一定要盡量爭取讓開發(fā)商把自己購買的房屋所在小區(qū)的整體平面圖附在合同里，并且在圖上準確標明小區(qū)內(nèi)所有綠地面積，這樣到時候收房時綠化覆蓋率沒有達到標準，就可以找開發(fā)商解決了。
  陷阱二：房屋面積縮水
  開發(fā)商在交房時，房屋面積很可能與合同中約定的面積不符。根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的根據(jù)約定處理；合同無約定的，誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算；若超過3％，買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。
  為了應(yīng)對房屋面積縮水，小編建議購房者**好在簽訂合同時，約定好房屋建筑面積與套內(nèi)建筑面積。
  陷阱三：小區(qū)配套等入住后就會完善
  買房時，大家都會關(guān)注到小區(qū)的配套，而置業(yè)顧問通常也會介紹小區(qū)的配套有多好，但是這些配套設(shè)施具體什么時候才能真正完善，銷售顧問并不會給一個明確的概念。
  所以買房時，購房者不能光聽開發(fā)商說這些配套設(shè)施能夠到位、入戶，一定要弄清楚目前它的使用狀況以及開通的確定時間，并且還要簽訂到合同里去，約定好違約責(zé)任，這樣開發(fā)商就不能因為配套設(shè)施不能按期正常使用而找借口了。
  陷阱四：五證不齊就出售
  有一些開發(fā)商，在五證沒有辦齊的時候就出售房屋，搞內(nèi)部認購。大多數(shù)的人可能不會注意，往往交了訂金卻發(fā)現(xiàn)遲遲不能交房。而你在簽合同的時候，質(zhì)疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個月就能辦好。所以在簽合同前，一定要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來能順利交房辦理產(chǎn)權(quán)證。
  五證包括：《商品房銷售（預(yù)售）許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。其中**主要的應(yīng)該看兩證，即國有土地使用證和預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，因為復(fù)印件很容易作弊。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:18:57
• 137****4223

  1、品牌陷阱
  目前，有不少房地產(chǎn)公司雖然掛的是國有或合資的大牌，但實際上是個人所有或個人承包，建設(shè)資金完全靠購房者預(yù)付的購房款完成樓宇開發(fā)。如果籌集的資金不夠，那么樓盤爛尾、延期交房的幾率會很大，所以，購房者在買房之前一定要查清開發(fā)商的背景、主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。
  2、精裝修陷阱
  近年來，全國各地出現(xiàn)的精裝修房糾紛層出不窮，不少購房者被美好的宣傳迷了眼，**終造成巨大的損失。比如，有些開發(fā)商在出售精裝房時，會采用“高級”、“高檔”等模糊字眼來代替裝修材料和贈送設(shè)備的具體品牌，而實際設(shè)備上并沒有任何品牌標志，甚至是一些不知名的雜牌。
  對此，購房者在挑選房子的時候，應(yīng)該靜下心來，將裝修材料的品牌、電器品牌、型號、名稱等一一寫入合同里，并了解清楚是否是正品，如果發(fā)現(xiàn)劣質(zhì)用具，應(yīng)立即提出反對意見，并要求開發(fā)商處理。
  此外，大多數(shù)開發(fā)商為了將精裝房賣出去，通常只會考慮房子的美觀性，很少會考慮房子的實用性，導(dǎo)致很多精裝房中看不中用的情況。因此購房者應(yīng)依據(jù)個人的生活習(xí)慣來選擇精裝項目，不要忽略了考察這些設(shè)計是否實用、在現(xiàn)實生活中是否切實可行等問題。
  3、內(nèi)部認購陷阱
  內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。雖然價格相對較低，但是內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，因此可能存在開發(fā)商跑路、逾期不交房、大產(chǎn)權(quán)變小產(chǎn)權(quán)、正式簽合同時無法爭取**大利益等風(fēng)險。所以，小編建議購房者**好不要購買這類商品房，或者選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。
  4、宣傳陷阱
  開發(fā)商為了銷售，大多會在宣傳單上夸大周邊的環(huán)境、夸大綠地的面積等。因此，在購買時應(yīng)當(dāng)保留原來樓面的廣告單，還有把樓面的廣告單上面所記載的內(nèi)容寫進購房合同的附件，作為以后雙方交房的一個條件。
  另外，如果售樓人員告訴你樓盤周圍會建成主題公園之類的景觀，那么一定要去相關(guān)責(zé)任部門核實清楚。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:18:50
• 151****1460

  一、買房常見的陷阱有哪些？
  陷阱一：虛假或夸大宣傳
  在買房的過程中，開發(fā)商通過虛假宣傳或者故意明顯夸大事實來惡意引導(dǎo)消費者的行為不少，買房人往往在拿到房之后才能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房與售樓員口頭描繪的樓盤有著天壤之別。
  陷阱二：虛假熱銷
  有些開發(fā)商為了制造熱銷的假象，常常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣或公式假的銷控表，讓買房人覺得已經(jīng)沒有多少套房屋，因此匆忙下定。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓買房人產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下就簽了合同。
  陷阱三：制式合同
  不少銷售人員交給購房人的合同都是已經(jīng)填好的，條款自然也是有利于開發(fā)商的。而一些購房人因為不懂相關(guān)法規(guī)，糊里糊涂地簽了字，之后遇到糾紛才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)，或是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時，購房人權(quán)益就會受損。
  陷阱四：先交房后驗房
  有些開發(fā)商會在流程上耍手段，先交錢、拿鑰匙，完成收房手續(xù)后才能驗房。而實際上房子可能會出現(xiàn)各種各樣的問題，甚至還沒有建好，但是因為買房人簽了收樓手續(xù)，根據(jù)合同自由、自治的原則，就表示對樓盤質(zhì)量認可，這樣對買房人的利益造成巨大損害。
  如何能避開陷阱？
  1、選擇信譽高的開發(fā)商
  為了保證交易的安全性和房源的可靠性，買房子時購房者應(yīng)該盡量要選擇規(guī)模大、誠信度高的開發(fā)商；或者選擇現(xiàn)房、成熟地段的樓盤，這樣交易風(fēng)險會相對較小。
  2、買房子前要做足準備
  很多買房人是初次置業(yè)，對于購房知識本就了解的不多，因此在購房的時候，一定要注意細節(jié)。對當(dāng)前市場的行情、房屋的產(chǎn)權(quán)問題、未來發(fā)展的規(guī)劃都一定要在考慮之中。
  3、學(xué)習(xí)驗房知識
  驗房是買房子過程中關(guān)鍵的一環(huán)，所以買房人一定要聘請專業(yè)的團隊來幫忙。驗房環(huán)節(jié)，買房人可能會發(fā)現(xiàn)的不只是類似墻面孔洞和地面開裂的問題，還有很多問題是肉眼很難發(fā)現(xiàn)的，需要借鑒一些專業(yè)的儀器。只有做好準備才能在入住之前發(fā)現(xiàn)房屋的種種問題。
  4、學(xué)會利用法律維權(quán)
  如果確實遇到有足夠事實依據(jù)的問題，買房人應(yīng)該首先使用法律武器，尋求法律保護，維護自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:18:44
• 141****0837

  **近很多朋友來問，買房子看房子到底要注意些什么?小掌今天告訴大家!買房子的核心，就是明確自己的需求并堅定不移!
  
  首先要縮小自己的選擇范圍，不要到時候跑斷了腿看花了眼。
  
  
  評估自己的經(jīng)濟能力這里不僅包括你目前實際的收入結(jié)構(gòu)，還包括你接下來三至五年內(nèi)短期的工作發(fā)展?jié)摿σ约拔磥硎曛炼旰罂赡艿穆殬I(yè)安排，還包括你平時的消費習(xí)慣，包括你和你的家人的健康狀況等，**后估算出一個數(shù)據(jù)，你實際上能出多少錢做**，每個月月供多少是你和你的家庭可接受的額度。很現(xiàn)實，這就是一道死坎，力所能及就好，非要玩命往上蹦的話，結(jié)果很難預(yù)料。
  
  2.新房還是二手房?
  
  這是必須提前做的決定，因為看新房和看二手房真的是完全不同的兩套套路。
  
  大部分人恐怕在買大宗物品時多少有心理上的潔癖吧，你真的能完全接受屋子舊了、電梯老了、車位滿了但是價格相對便宜一點的二手房嗎?還是說一定要新的社區(qū)、新的房子、親自裝修成自己理想的樣子?你要做的就是追隨自己的真實意愿，千萬不要對自己有一點點的勉強。
  
  3.學(xué)位對你有多重要?
  
  很多剛買房和正在看房的小伙伴，都想不通這個問題。這樣吧，假如你在25歲左右，預(yù)期可能在未來5年左右要孩子，孩子長到能上**又是7年。你真的能知道12年后所在地區(qū)的中**發(fā)展情況如何么?而且12年后的教育政策發(fā)生怎樣的變更完全是無法預(yù)期的。所以對還未生育的年輕人來說，正確的做法是，第一套房先果斷放棄學(xué)位。
  
  因為一個自己家庭十年都用不到的好學(xué)位，你可能或會給現(xiàn)在的你增加幾十萬的額外負擔(dān)負擔(dān)得起還好說，負擔(dān)不起的話，你完全可以在孩子五六歲的時候著手準備換房事宜，到時候再跟著學(xué)位跑就是了，要對未來的自己有信心。
  
  4.地鐵
  
  或者說交通便利程度，非常重要。在有地鐵的城市，地鐵對普通民眾來說絕對是出行高峰期間**便捷效率的方式了，樓盤交通便利程度甚至可能會在將來影響你工作變動的選擇。
  
  5.周邊生活配套設(shè)置
  
  就是大家都說的，5公里生活圈，圈子里吃喝、銀行、大商場、醫(yī)院這些，能有的盡量都有，就比較OK了。
  
  綜合以上因素，你會發(fā)現(xiàn)你需要關(guān)注的樓盤可能不會超過5個~
  
  在各種賣房app上篩選出**適合你的樓盤后，就要去實地看房了!
  
  1.**好選天氣晴朗有風(fēng)的白天，到了樓盤不要著急往售樓部里鉆，先在周圍走一圈。首先是看看周邊環(huán)境和網(wǎng)上的資料以及自己預(yù)期的差距大不大，其次是看下各棟樓的實際方位樓間距等，會影響到房子的視野、采光、通風(fēng)、隱私和噪音等，這些在沙盤上一般很難直觀地看出來，樣板房也畢竟只有那么極少幾間，不具有普遍代表性。當(dāng)然如果特別在意噪音，就深夜去。
  
  2.擺正心態(tài)
  
  第一次一個人看房，千萬不要慫啊不要懼啊，想著自己客戶是金主，同時也請你相信絕大部分售樓人員的職業(yè)素養(yǎng)還是很不錯的，沒人跟錢過不去。所以有問題盡管問，不論自己的問題多傻多楞反正就是別不好意思，不問清楚萬一后面踩進陷阱哭都晚了，一般人一輩子也就一兩筆這樣的買賣!
  
  3.售樓人員的宣傳介紹，聽聽就好，不要太當(dāng)真，他們都是背熟了的，來售樓部的主要目的，不就是要把每個戶型挨個看個遍嗎!、
  
  先看整體戶型，千萬記住不要追求新意搞個什么六角形的長條形的L形的戶型，戶型周正永遠是戶型第一要素，簡而言之就是整體方正、縱深比合理、動靜區(qū)分界明顯等;然后選朝向，朝南的房子當(dāng)然是**優(yōu)選，其次是朝東南(早上可以曬到**好的陽光)、再次是朝西南(中午陽光還可以但是下午會西曬)、**次的是朝北的(幾乎全天無陽光直射進戶);
  
  樓層的選擇全憑大家自己喜歡，只有三點注意，一個是沒有所謂9~11樓揚灰層，科學(xué)證明了這是謠言，二是注意每高一層要多加多少錢，別選的高興超了預(yù)算。這里要特別強調(diào)的一點是火災(zāi)現(xiàn)場救火車的云梯只能夠到14層。
  
  4.搞清楚房子的一些基本術(shù)語，比如容積率、套內(nèi)面積、房屋面積、使用面積、公攤面積等，這些在和售樓人員聊的時候要一一問清楚，起碼做到心中有數(shù)。
  
  5.警惕"精裝"陷阱
  
  很多新盤現(xiàn)在自帶精裝，扯開遮羞布，這就是開發(fā)商撈錢的另一把小耙子，說白了他們給你的報價肯定比你自己裝來的貴，并且精裝交房之后萬一自己想砸墻又是一場痛苦。強烈建議大家跟售樓人員聊的時候問一下能不能不要精裝把錢扣掉。
  
  6.如果在這次看房過程中，你對某棟樓的某個戶型非常滿意，但是售樓人員遺憾并且坦誠地告訴你可能這個戶型已經(jīng)被"關(guān)系戶"提前預(yù)訂完了，或者比較含糊地告訴你她們手上沒有房源。不要灰心，因為有一些樓盤的開發(fā)商會同時代理給不止一個售樓團隊，一般是按整棟分的，所以說你還有機會。改天再過來接觸下她們這個售樓部的別的團隊，或許可能拿到別棟的同一戶型。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:18:36

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• 問 買房要注意什么 如何避開那些購房陷阱
  答

  隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，買房逐漸成為當(dāng)下社會的一大潮流。結(jié)婚要買房、改善要買房、外地工作落戶也要買房……那么，買房常見的幾大陷阱你知道多少呢？ 購房七大陷阱你中招了嗎？ 但是購房過程中其實有很多學(xué)問，在購買房屋時，如果購房者大意或簽訂購房合同稍有不慎，就有可能會掉入房屋開發(fā)商的陷阱中。為此，今天小編專門整理了關(guān)于買房不得不防的一些購房陷阱，以便各位購房者在購房過程中做到心中有數(shù)，從容應(yīng)對銷售人員，讓你盡量避免陷入購房陷阱。 以上就是小編本期細數(shù)各種買房陷阱了，希望各位買房的時候要多加注意。

• 問 買別墅要注意什么問題？如何避開買房陷阱
  答

  在有生之年，能夠有一套自己的別墅用來給自己養(yǎng)老是再好不過了。別墅小區(qū)的環(huán)境都非常優(yōu)美，而且容積率低，房屋面積大，各個居室功能分區(qū)非常齊全，居住不顯擁擠，與普通住宅相比，舒適度更高價格也更貴。那么，購買價格高昂的別墅，要警惕開發(fā)商的哪些陷阱呢？購買別墅時要注意什么問題呢？ 一、警惕買房中的4個陷阱 1、“五證”不齊全 消費者購買商品房前必須查看開發(fā)商是否具備“五證”?！拔遄C”指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。馬金敏說，開發(fā)商五證齊全，按照法律規(guī)定才可以預(yù)售房子。而實際上，有些人在某一樓盤在建甚至在拆遷時可能就已經(jīng)十分關(guān)心這個樓盤了。她提醒，消費者一定要查驗“五證”，**好去相關(guān)部門核實開發(fā)商提供的證件再決定購買，以降低風(fēng)險。 2、虛假廣告 購房者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷，廣告宣傳往往不切實際大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁華市區(qū)”、“**、幼兒園、休閑廣場等公用設(shè)施也將樣樣齊全”等。一些購房者被圖文并茂的廣告吸引，而草率簽訂合同。但有時你會發(fā)現(xiàn)小區(qū)建成后相關(guān)配套設(shè)施可能與廣告宣傳不一致。馬金敏提醒購房者**好自己或委托親友現(xiàn)場考察小區(qū)及周邊規(guī)劃，并與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。 有的廣告**下邊有一排小字，類似于“本廣告內(nèi)容只作為宣傳，將來以正式合同或?qū)徟囊?guī)劃為主”等字樣，很有可能該樓盤各項手續(xù)還不全，規(guī)劃還沒有經(jīng)過審批，選擇這樣的房子時更要格外慎重。 3、合同內(nèi)容玩文字游戲 簽訂正式的商品房買賣合同前，馬金敏提醒大家，一定要把所購樓盤小區(qū)周圍的環(huán)境考察清楚。有些業(yè)主只看了廣告宣傳或樓盤在建的部分，等入住后卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近有污染企業(yè)，心里不舒服。所以，要關(guān)心小區(qū)整體規(guī)劃及周邊環(huán)境，附近有無影響自己將來生活質(zhì)量的問題都要考察清楚。 有些樓盤的開發(fā)商在購房合同的補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條款購房者尤其應(yīng)該注意，往往是強調(diào)了一些購房者的義務(wù)。購買人如不接受可以不簽合同，當(dāng)然也可以就這些條款與開發(fā)商進行協(xié)商。 4、“兩書”、“一證”不齊 新建商品房交房時開發(fā)商都需提供“兩書”，即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書?！耙蛔C”即竣工驗收備案證明。如果證件不齊全，業(yè)主有權(quán)拒收房子。 二、購買別墅時要注意什么問題 越來越多的人為了提高生活品質(zhì)，在購房時選擇購買別墅，買別墅除了要注意購買普通住房的一般問題外，還要注意以下特殊問題： 1、 小產(chǎn)權(quán) 小產(chǎn)權(quán)相對大產(chǎn)權(quán)而言。大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證由政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放。大產(chǎn)權(quán)房能正常上市交易，價格較貴，小產(chǎn)權(quán)房不能正常上市交易，價格較便宜。原因是小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體所有土地，根據(jù)《土地法》規(guī)定，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的,非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。如投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。 　2、 送花園 別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會較大，因而“花園”也是別墅銷售時的一大亮點。但細分析的話，產(chǎn)權(quán)人實際上不能享有花園的所有權(quán)，因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現(xiàn)在產(chǎn)證里的。另外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，這部分權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實實在在的權(quán)利。 　3、 送露臺 露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有圍護、無頂蓋的臺面。露臺的面積并不計算在建筑面積之中。因此，如說“送露臺”，并不能算是贈送，因為露臺本來就沒有算面積。 4、 送(半)地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那么應(yīng)當(dāng)算在建筑面積里，如果沒有超過，則不算建筑面積 5、稅收 買賣別墅所交納的稅收也比普通商品房要多，因此購買時也要對稅收情況有所了解，測算一下交易成本。 （1）獨棟別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。 （2）聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。 滿3年不滿5年的，土地增值稅減半；滿5年的不征收土地增值稅；唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。 6、貸款 別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般**高成數(shù)控制在五成，此外還要受到總房價、貸款人資信情況等影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。 以上就是關(guān)于購買別墅需要注意哪些問題的相關(guān)解答。經(jīng)濟的發(fā)展，收入的不斷提高，不少工薪階層或中產(chǎn)階級在一定年齡后，手中有一定積蓄，也會開始考慮購買一套自己的別墅。辛苦了大半輩子，也是該好好享受人生。不要說你買不起也不敢想，人的潛能是無限的，或許多年前你想都不敢想自己會住進別墅，而現(xiàn)在你卻已經(jīng)擁有你想的一切。

• 問 售樓陷阱有哪些，買房需要注意什么
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  1、在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。其實內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。2、大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦購房者看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，并且簽訂認購協(xié)議書，然后要求客

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• 問 買房合同注意事項有哪些 如何避開買房合同陷阱
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  買房合同注意事項有哪些？ 第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解?！　? 第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段?！　? 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。 還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。 但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。 在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。 所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 買房交易交房款注意什么？如何避開買房交易交房款陷阱
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  又到歲末年初，不少人認為年后釋放需求，房產(chǎn)市場井噴勢必競爭激烈，已躍躍欲試準備購置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧。看看以下2個房產(chǎn)交易購房者財產(chǎn)受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無從得知，一旦市場變化導(dǎo)致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風(fēng)險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當(dāng)與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務(wù)所交接 交易雙方通過律師事務(wù)所簽署合同，然后買方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶后，通過律師事務(wù)所將錢付給賣方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務(wù)時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買方未能履行其在基礎(chǔ)合同項下的義務(wù)，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關(guān)索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過程中，何時交割房款是**為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！