按揭房可以保全嗎? 按揭房可以訴訟保全并執(zhí)行嗎？怎樣執(zhí)行？

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• 131****7335

  《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第102條規(guī)定“人民法院對抵押物、留置物可以采取財產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)”。根據(jù)此規(guī)定，也就是說銀行的按揭房是可以用來作財產(chǎn)保全的，但是，若產(chǎn)權(quán)人斷供，將來銀行有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，買了房子先償還銀行剩余的欠款，然后才輪到抵押權(quán)人。
  相關(guān)法律知識： 財產(chǎn)保全的擔(dān)保 《國家賠償法》規(guī)定，財產(chǎn)保全錯誤而產(chǎn)生的賠償，由人民法院負(fù)擔(dān)。所以，在實踐操作中，當(dāng)事人提交財產(chǎn)保全申請時，法院一般會要求申請人提供相應(yīng)的擔(dān)保。 擔(dān)保方式一般為現(xiàn)金或?qū)嵨锏牡盅骸Ｈ绻?dāng)事人沒有足夠的現(xiàn)金和相應(yīng)的實物，也可申請由擔(dān)保公司提供擔(dān)保。擔(dān)保公司提供擔(dān)保一般為信用擔(dān)保，不用辦理抵押手續(xù)。
  《北京市高級人民法院關(guān)于財產(chǎn)保全若干問題的規(guī)定》(試行) 第四條規(guī)定：“申請人申請財產(chǎn)保全可以以下列方式提供擔(dān)保： (一)申請人提供物的擔(dān)?；颥F(xiàn)金擔(dān)保; (二)第三人提供信用擔(dān)保、物的擔(dān)?；颥F(xiàn)金擔(dān)保; (三)專業(yè)擔(dān)保公司提供信用擔(dān)保?！?/span>

  查看全文↓ 2019-04-01 08:29:44
• 132****4389

  1、按揭房當(dāng)然可以執(zhí)行，由執(zhí)行法院組織評估拍賣，用拍賣款受償。但根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，按揭房附有抵押權(quán)，抵押權(quán)人即按揭銀行有權(quán)從按揭房拍賣款優(yōu)先受償，還完以后原告才能拿走余額。其實就是原告幫銀行打了官司提前收回了貸款本息。
  2、唯一房是個大麻煩，為了體現(xiàn)人道主義精神，**高院規(guī)定唯一住宅不能輕易處理。后來這個規(guī)定有了一些松動，原則上不能處理，但如果能用其他途徑解決被執(zhí)行人的住房（比如執(zhí)行掉他的唯一別墅，同時給他租個普通房周轉(zhuǎn)），就可以處理。

  查看全文↓ 2019-04-01 08:29:40
• 152****9401

  人民法院的保全措施包括查封、扣押、凍結(jié)三種方式。人民法院在采取財產(chǎn)保全措施時，對于是否是案外人的財產(chǎn)，在進行判斷時，應(yīng)當(dāng)參照《**高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款的規(guī)定【案外人的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷；（二）已登記的機動車、船舶、航空器等特定動產(chǎn)，按照相關(guān)管理部門的登記判斷；未登記的特定動產(chǎn)和其他動產(chǎn)，按照實際占有情況判斷；（三）銀行存款和存管在金融機構(gòu)的有價證券，按照金融機構(gòu)和登記結(jié)算機構(gòu)登記的賬戶名稱判斷；有價證券由具備合法經(jīng)營資質(zhì)的托管機構(gòu)名義持有的，按照該機構(gòu)登記的實際投資人賬戶名稱判斷；（四）股權(quán)按照工商行政管理機關(guān)的登記和企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示的信息判斷；（五）其他財產(chǎn)和權(quán)利，有登記的，按照登記機構(gòu)的登記判斷；無登記的，按照合同等證明財產(chǎn)權(quán)屬或者權(quán)利人的證據(jù)判斷?！坎扇⌒问綄彶榈脑瓌t。
  
  
  
  一、原則上不能保全
  
  
  
  《**高人民法院關(guān)于對案外人的財產(chǎn)能否進行保全問題的批復(fù)》規(guī)定，人民法院不應(yīng)對其（案外人）財產(chǎn)采取保全措施?！蛾P(guān)于在經(jīng)濟審判工作中嚴(yán)格執(zhí)行〈中華人民共和國民事訴訟法〉的若干規(guī)定》第十四條規(guī)定，人民法院采取財產(chǎn)保全措施時，保全的范圍應(yīng)當(dāng)限于當(dāng)事人爭議的財產(chǎn)，或者被告的財產(chǎn)。對案外人的財產(chǎn)不得采取保全措施，對案外人善意取得的與案件有關(guān)的財產(chǎn)，一般也不得采取財產(chǎn)保全措施；被申請人提供相應(yīng)數(shù)額并有可供執(zhí)行的財產(chǎn)作擔(dān)保的，采取措施的人民法院應(yīng)當(dāng)及時解除財產(chǎn)保全。有以上的規(guī)定可以看出，原則上不得對案外人的財產(chǎn)進行保全。
  
  
  
  二、特殊情況下可以保全案外人的財產(chǎn)
  
  
  
  1、準(zhǔn)保全
  
  
  
  《民訴法解釋（2015）》第一百五十九條規(guī)定，債務(wù)人的財產(chǎn)不能滿足保全請求，但對他人有到期債權(quán)的，人民法院可以依債權(quán)人的申請裁定該他人不得對本案債務(wù)人清償。該他人要求償付的，由人民法院提存財物或者價款。該規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于“準(zhǔn)保全”的方式，是介于保全和不保全之間的一種狀態(tài)，即法院裁定案外人不得對債務(wù)人（被保全人）清償，該他人要求償付的，由人民法院提存財物或者價款。這種措施，不能百分之百的避免財產(chǎn)被轉(zhuǎn)移掉，但是卻在很大程度上保障了財產(chǎn)不被轉(zhuǎn)移掉，基本能夠達(dá)到直接保全財產(chǎn)的法律效果。這種折中的方式即保障了本案中債權(quán)人的合法權(quán)利，又不輕易地查封“案外人的”財產(chǎn)，保護案外人財產(chǎn)不被隨意地查扣凍，體現(xiàn)了對各方權(quán)利的平衡，也體現(xiàn)了對私有財產(chǎn)的保護和尊重。
  
  
  
  2、有條件地直接保全
  
  
  
  （1）案外人處分私權(quán)利
  
  
  
  《**高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第七條第一款規(guī)定，登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。私權(quán)利是可以處分的，這種“書面認(rèn)可”起到了“確權(quán)之訴”的法律效果。在登記名義人書面認(rèn)可的前提下，人民法院可以直接查封案外人的財產(chǎn)，且僅限于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。
  
  
  
  該條第二款規(guī)定，如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。從這一款的規(guī)定也可以看出，法律對于可以保全案外人的財產(chǎn)開的口子是很小的，也是很謹(jǐn)慎的。否則就會出現(xiàn)案外人的財產(chǎn)被莫名其妙的保全，案外人的私有財產(chǎn)受到隨意踐踏的非法狀態(tài)。
  
  
  
  （2）確定無疑屬于被保全人的財產(chǎn)
  
  
  
  《民訴法解釋（2015）》第一百五十八條規(guī)定，人民法院對債務(wù)人到期應(yīng)得的收益，可以采取財產(chǎn)保全措施，限制其支取，通知有關(guān)單位協(xié)助執(zhí)行。債務(wù)人到期應(yīng)得的收益應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為確定無疑屬于被保全人的財產(chǎn)，法院可以直接查封。這里需要注意兩點，一是“到期應(yīng)得”這個詞本身就暗含了法院在查封該財產(chǎn)時進行了非常有限的實質(zhì)審查；二是作此例外規(guī)定體現(xiàn)了保全（包括執(zhí)行過程中的保全）的效率原則，這也是各種法律價值權(quán)衡的結(jié)果。
  
  
  
  （3）預(yù)查封
  
  
  
  其實，預(yù)查封的法理和“確定無疑屬于被保全人的財產(chǎn)”的法理一樣，也是一種合法合理更符合效率原則的推定。因為預(yù)查封有司法解釋的明確規(guī)定，情況很多，所以我把預(yù)查封單列出來。在這里需要強調(diào)的一點是，預(yù)查封的效力等同于正式查封。
  
  
  
  《**高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十三條規(guī)定，被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對該土地使用權(quán)進行預(yù)查封。第十四條規(guī)定，被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進行預(yù)查封。被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院處理，預(yù)查封自動解除。第十五條規(guī)定，下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

  查看全文↓ 2019-04-01 08:29:36

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• 問 按揭房可以執(zhí)行嗎
  答

  房子有房貸，法院可以強制執(zhí)行。

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• 問 按揭房可以保全嗎? 銀行的按揭房是否可以作為財產(chǎn)保全
  答

  和法官溝通，看看法院接受不接受。有的法院只接受全款無貸款的房產(chǎn)做擔(dān)保?！　嶋H上你可以找當(dāng)?shù)氐挠性V訟財產(chǎn)保擔(dān)保業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司為你擔(dān)保，收費低，手續(xù)方便?！　∝敭a(chǎn)保全，也叫訴訟保全。它是指法院審理案件時，在作出判決前為防止當(dāng)事人（被告）轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財產(chǎn)，依職權(quán)對財產(chǎn)作出的保護措施，以保證將來判決生效后能得到順利執(zhí)行。具體措施一般有查封、扣押、凍結(jié)。財產(chǎn)保全一般由當(dāng)事人（原告）申請，由人民法院審查決定是否采取財產(chǎn)保全措施。對當(dāng)事人（原告）沒有提出申請的，但爭議的財產(chǎn)可能有毀損、滅失或其他危險的，法院可依職權(quán)采取保全措施。

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• 問 ??請問按揭房可以強制執(zhí)行嗎？
  答

  按理說是不能的，因為強制執(zhí)行的財產(chǎn)必須得是保證被執(zhí)行人基本生活以外的財產(chǎn)，現(xiàn)在被執(zhí)行人只有一套房產(chǎn)，如果被執(zhí)行了，他就沒地方住了，所以這套房產(chǎn)不能被強制執(zhí)行。至于他父母的房子是屬于他父母的，不能強制執(zhí)行，也不能因為其父母有房子而要求被執(zhí)行人到父母的房子居住，從而執(zhí)行被執(zhí)行人的這套房子。但如果這套房子平米數(shù)很大，那還是可以強制執(zhí)行的，只是強制執(zhí)行后所得的房款要給被執(zhí)行人留一部分，能夠滿足其購買一套小平米的房子以居住。

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• 問 按揭房能執(zhí)行嗎
  答

  如果符合法律規(guī)定的情形，對其尚在按揭的房產(chǎn)是可以申請法院強制執(zhí)行的，但銀行作為抵押權(quán)人，要優(yōu)先于你受償。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房可以訴訟保全嗎
  答

  法院對小產(chǎn)權(quán)房不查封的，法院查封的是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，而小產(chǎn)權(quán)房不是合法有效的產(chǎn)權(quán)證。首先需要了解小產(chǎn)權(quán)房的概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，通常是在提起財產(chǎn)保全或強制執(zhí)行的程序時，人民法院將有可能對房產(chǎn)進行查封。手續(xù)如下：1、法院向國土房產(chǎn)部門發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》及附帶的法律文書；2、辦案人員向國土房產(chǎn)部門出示法院工作證，并分下列不同情形辦理查封手續(xù)： （1） 被查封的標(biāo)的物已核發(fā)房地產(chǎn)證的，應(yīng)提交國土房產(chǎn)局檔案室出具的查冊表； （2） 被查封的標(biāo)的物是預(yù)售商品房的，應(yīng)提交房地產(chǎn)交易所出具的該預(yù)售商品房的交易情況表或該樓盤的明細(xì)表； （3） 被查封的標(biāo)的物是土地的，應(yīng)先到國土房產(chǎn)局檔案室查清該土地權(quán)屬情況，并提交查冊的書面結(jié)果。3、國土房產(chǎn)部門根據(jù)法院提交的資料，進行查封處理。

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