小區(qū)物業(yè)管理包括哪些? 小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任有哪些？

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• 148****4872

  《物業(yè)管理條例》
  
  第三十二條
  
  從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。
  
  第三十三條
  
  一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
  
  第三十四條
  
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
  
  第三十五條
  
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  
  第三十六條
  
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
  
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:39:15
• 153****5313

  1、小區(qū)物業(yè)管理范圍如下：
  
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條
  
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
  
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  
  2、小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任如下：
  
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條
  
  對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
  
  有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
  
  第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
  
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:39:10
• 143****1860

  再和小區(qū)業(yè)主說說物業(yè)費包括什么
  
  物業(yè)費不包括什么
  
  依據(jù)是啥
  
  
  
  
  
  **近，經(jīng)常有小區(qū)業(yè)主通過《物業(yè)管理微資訊》公眾號后臺向小編詢問自己給小區(qū)物業(yè)交的物業(yè)費都包含啥？自己交了物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該做些啥？業(yè)主們詢問的這些問題，小編記得以前跟小區(qū)業(yè)主聊過，想想，覺得有必要再跟小區(qū)業(yè)主們說說物業(yè)費都包括什么、物業(yè)費不包括什么、依據(jù)是什么，這個小區(qū)業(yè)主普遍關(guān)心的問題。
  
  
  
  首先，我們還是先說說什么是物業(yè)費？
  
  
  
  百度是這樣解釋的：物業(yè)費又稱物業(yè)管理服務(wù)費或物業(yè)管理費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費用。
  
  
  
  其次，我們來說說物業(yè)費都包括啥？
  
  
  
  一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：
  
  1、 物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費用；
  
  2、 物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；
  
  3、 物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費用；
  
  4、 辦公費用；
  
  5、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運行、維護(hù)費用；
  
  6、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
  
  7、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險費用；
  
  8、 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
  
  9、 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
  
  
  
  第三，我們再來說說物業(yè)費不包括啥？
  
  
  
  許多業(yè)主對物業(yè)費的認(rèn)知都有一個誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費里什么都包含，只要交了物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)就該啥都管。其實，并非如此。小區(qū)物業(yè)提供是公共服務(wù)，服務(wù)范圍是小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里。
  
  
  
  1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費用
  
  
  
  也就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是不會管的，因為這不歸他們管，而且即使小區(qū)物業(yè)為你提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費的。
  
  
  
  2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費用
  
  
  
  比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸小區(qū)物業(yè)管的，但小區(qū)物業(yè)有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，聯(lián)系開發(fā)商來為你維修。這類的問題，維保期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，維保期外可以申請維修基金進(jìn)行維修。
  
  
  
  3、小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用及重大部件的更新改造費用
  
  
  
  小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用及重大部件的更換改造費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以申請維修基金解決。
  
  
  
  
  **后，我們來一起重溫一下國家發(fā)改委和原建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的相關(guān)條款：
  
  
  
  第一條　為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
  
  
  
  第二條　本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。
  
  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
  
  
  
  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。
  
  
  
  第三條　物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負(fù)責(zé)組織實施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作。
  
  
  
  第四條　在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。
  
  
  
  第五條　物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
  
  
  
  （一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；
  
  
  
  （二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。
  
  
  
  （三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。
  
  
  
  （四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。
  
  
  
  第六條　核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。
  
  
  
  第七條　物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。
  
  
  
  第八條　人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
  
  
  
  第九條　物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
  
  
  
  第十條　綠化養(yǎng)護(hù)費是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補(bǔ)苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。
  
  
  
  第十一條　清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。
  
  
  
  第十二條　秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
  
  
  
  第十三條　物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。
  
  
  
  第十四條　辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
  
  
  
  第十五條　管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-09 14:39:06
• 132****4945

  
  在小區(qū)里有很多業(yè)主覺得：我既然已經(jīng)交了物業(yè)費，那么，我家里不管什么事情，小區(qū)物業(yè)都應(yīng)該管，否則，憑啥要我交物業(yè)費？
  
  
  
  還有一些業(yè)主對物業(yè)管理不理解，有的把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位，有的把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開發(fā)商，有的把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門，有的把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運營商。
  
  
  
  這些錯誤的觀念，導(dǎo)致許多業(yè)主把與住房相關(guān)的責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當(dāng)成“筐”，凡與住房有關(guān)的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)之間矛盾不斷、糾紛不斷。
  
  
  
  因此，正確認(rèn)識什么是物業(yè)費？物業(yè)費包含什么？物業(yè)費不包含什么？哪些事是物業(yè)公司的事？哪些事開發(fā)商和供水供電供氣通訊部門的事？哪些事是居委會、派出所、城管等政府職能部門事，有助于我們分清是非、化解物業(yè)矛盾和糾紛。
  
  
  
  
  
  
  
  正所謂：你是業(yè)主，我是物業(yè)，契約社會，有約在先，有些話我們還是事先說清楚的好，免得以后有誤會，產(chǎn)生矛盾和糾紛。
  
  
  
  
  
  
  
  一、首先，我們先來說說什么是物業(yè)費？物業(yè)費包含啥？不包含啥？
  
  
  
  （一）什么是物業(yè)費
  
  
  
  百度是這樣解釋的：物業(yè)費又稱物業(yè)管理服務(wù)費或物業(yè)管理費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費用。
  
  
  
  （二）物業(yè)費包含啥？
  
  
  
  一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：
  
  1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費用；
  
  2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；
  
  3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費用；
  
  4、辦公費用；
  
  5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運行、維護(hù)費用；
  
  6、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
  
  7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險費用；
  
  8、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
  
  9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
  
  
  
  （三）物業(yè)費不包括啥？
  
  
  
  許多業(yè)主對物業(yè)費的認(rèn)知都有一個誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費里什么都包含，但其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里：
  
  
  
  1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費用。其實就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會管的，因為這不歸他們管，而且即使物業(yè)為你們提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費的。
  
  
  
  2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，然后你可以再與開發(fā)商協(xié)商處理這些問題。
  
  
  
  3、公共區(qū)域設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用。公共區(qū)域設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以用維修基金解決。
  
  
  
  
  
  
  
  二、其次，我們來說說哪些事是業(yè)主自己的事？哪些事開發(fā)商的事？哪些事相關(guān)部門的事？哪些事是相關(guān)企業(yè)的事？
  
  
  
  1、這些事是業(yè)主自己的事
  
  
  
  家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。
  
  
  
  過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:39:00

相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)管理范圍包括哪些？小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任有哪些？
  答

  1、小區(qū)物業(yè)管理范圍根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

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• 問 物業(yè)管理范圍包括哪些？小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任有什么？
  答

  1、小區(qū)物業(yè)管理范圍如下：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任如下：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

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• 問 物業(yè)管理范圍包括哪些？小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任要包括哪些？
  答

  《物業(yè)管理條例》第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

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• 問 ??小區(qū)物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容?小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任要包括什么?
  答

  基礎(chǔ)服務(wù)：包括設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化、小區(qū)住戶遷入遷出等管理，隱性服務(wù)：自來水，下水以及高壓配電的維護(hù)，降低停水停電頻率；電梯的日常維護(hù)配件更換，保證電梯運行平穩(wěn)降低電梯停運次數(shù)等。還有做好停水停電通知、節(jié)假日問候等等。物業(yè)管理可以使用云家佳的物業(yè)平臺，幫助物業(yè)公司明確職責(zé)范圍，提高工作效率。1.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選 舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司；2.管理項目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限；3.管理內(nèi)容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電 設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項；4.管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比 較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費；有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽商決定的，如停車場的停車費。這些收費，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定；5.雙方的權(quán)利和義務(wù)。應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受管理委員會和小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會審議，并經(jīng)管理委 員會認(rèn)可；d接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民****的監(jiān)督指導(dǎo)；6.合同期限。即該合同的起止日期；7.違約責(zé)任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；8.其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風(fēng)險責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同 的更改、補(bǔ)充與終止等。

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• 問 ??物業(yè)管理范圍包括哪些？小區(qū)物業(yè)管理范圍和責(zé)任要包括什么？
  答

  《物業(yè)管理條例》第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十五條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

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