二手房屬于商品房嗎? 作為二手房交易過(guò)戶后是商品房了嗎

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• 155****1906

  房改房經(jīng)過(guò)過(guò)戶交易之后就是商品房。
  有下列情況之一的房改房暫不得上市：
  1、已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房;
  2、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房;
  3、黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買(mǎi)或者集資建造的超過(guò)面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房;
  4、購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的房改房，經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外;
  5、職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房(換購(gòu)房)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中有其他約定條件的，從其約定;
  6、法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房;
  7、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;
  8、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
  9、上市出售后形成新的住房困難的;
  10、違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足裝修費(fèi)用的。
  菁英地產(chǎn)為您解決問(wèn)題是否滿意？

  查看全文↓ 2019-04-21 19:39:12
• 138****0431

  如果自己著急入住，可以考慮購(gòu)買(mǎi)二手房，二手房一般來(lái)說(shuō)都可以及時(shí)交房入住。但是房屋產(chǎn)權(quán)是有年限的，如果購(gòu)買(mǎi)二手房，需要考慮產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。那么，二手房的產(chǎn)權(quán)怎么算,產(chǎn)權(quán)會(huì)重新計(jì)算嗎?所謂產(chǎn)權(quán)是指對(duì)房屋的所有權(quán)，而這個(gè)所有權(quán)是沒(méi)有年限的，70年產(chǎn)權(quán)其實(shí)是指房屋的土地使用年限，一般住宅的土地使用年限都是70年，如果購(gòu)買(mǎi)的二手房之前已經(jīng)居住了10年，?那么這所房屋的土地使用年限還剩下60年，根據(jù)法律規(guī)定，待70年使用期限滿后可以自動(dòng)續(xù)期。土地使用權(quán)年限都是以開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的。購(gòu)房者買(mǎi)到的一手房產(chǎn)權(quán)后，還要去掉建設(shè)期，到了二手房后，土地使用權(quán)年限仍是延續(xù)該土地的年限，年數(shù)也在遞減中，因單套房屋的土地使用權(quán)與整個(gè)地塊是捆綁在一起的。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條?土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  （一） 居住用地七十年；
  （二） 工業(yè)用地五十年；
  （三） 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
  （四） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
  （五） 綜合或者其他用地五十年。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:39:08
• 158****1949

  
  買(mǎi)房置業(yè)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是需要慎重對(duì)待的大事。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨碎_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的一手商品房，二手房買(mǎi)賣(mài)也是房地產(chǎn)交易的重要組成部分，其中涉及的法律問(wèn)題除了一般的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，還可能涉及到房屋產(chǎn)權(quán)、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問(wèn)題，以及以享受教育資源為購(gòu)房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問(wèn)題。二手房交易的復(fù)雜性加之當(dāng)事人相關(guān)法律知識(shí)的缺乏、防范意識(shí)的不足，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛經(jīng)常發(fā)生。本期《法在身邊》，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。
  
  肖磊.mp3
  來(lái)自金華之聲
  00:0015:33
  
  
  
  
  白龍橋法庭 員額法官：肖 磊
  
  
  
  
  
  
  
  一、常見(jiàn)的二手房買(mǎi)賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  
  
  
  1.購(gòu)買(mǎi)共有房屋的風(fēng)險(xiǎn)
  
  不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示采取登記主義，但要注意，依現(xiàn)有的登記制度，寫(xiě)明賣(mài)方單獨(dú)所有的房屋實(shí)際上可能是夫妻共有或與他人共有。實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋其他共有人以賣(mài)方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張賣(mài)方對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。雖然法律上有“善意取得”“表見(jiàn)代理”的規(guī)定，但買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)也應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，如要求賣(mài)方出示結(jié)婚證等婚姻狀況證明，結(jié)合房產(chǎn)證等其他材料，發(fā)現(xiàn)是夫妻共有房屋，則有必要讓另一方出具知情同意書(shū)或者直接作為賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。
  
  
  
  2.購(gòu)買(mǎi)抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)中，大多數(shù)房屋上都有未還清的銀行貸款，也就必然存在抵押。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)所購(gòu)房屋的抵押情況有清醒的認(rèn)識(shí)，意識(shí)到抵押房屋交易過(guò)程中的特殊性。按物權(quán)法的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如果賣(mài)方在房屋過(guò)戶之前不解除之上的抵押，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查驗(yàn)所要購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，必要時(shí)可以要求賣(mài)方配合到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢相關(guān)信息，這樣還能避免買(mǎi)到被查封的房屋。另外，在有房屋中介公司提供居間服務(wù)的情況下，也可要求中介公司提供相關(guān)服務(wù)。
  
  
  
  
  3.購(gòu)買(mǎi)出租房屋的風(fēng)險(xiǎn)
  
  一方面，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，賣(mài)方出售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知，以保證承租人的合法權(quán)益。另一方面，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力，即我們常說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。如果買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋是用于自住的，這時(shí)可能面臨無(wú)法入住的尷尬局面。為了避免這種情況，需要在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，要求賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)不存在出租的情況；也有必要實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，如果確實(shí)存在出租，需要了解清楚租賃期限等情況，同時(shí)可以要求承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
  
  
  
  4.學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)中的風(fēng)險(xiǎn)
  
  很多家庭在買(mǎi)房時(shí)會(huì)考慮房屋的“學(xué)區(qū)”功能，有個(gè)別的中介和賣(mài)方抓住買(mǎi)方的心理，借房屋地理位置靠近名校的天然優(yōu)勢(shì)，虛構(gòu)房屋是“學(xué)區(qū)房”，將房屋高于市場(chǎng)價(jià)出售，買(mǎi)方基于信任支付房款，之后才發(fā)現(xiàn)并非學(xué)區(qū)房，但因合同中并未注明房屋為“學(xué)區(qū)房”，無(wú)法證明賣(mài)方和中介虛構(gòu)房產(chǎn)為“學(xué)區(qū)房”的事實(shí)，導(dǎo)致維權(quán)困難。因此，以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的買(mǎi)方，首先要向教育行政主管部門(mén)及意向**核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及擬購(gòu)買(mǎi)房屋是否在其學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)，其次要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，并約定如因賣(mài)方違約致使買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等內(nèi)容。此外，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房通常還要辦理戶口遷移手續(xù)，需要說(shuō)明的是，戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理部門(mén)的行政職能，如果買(mǎi)賣(mài)雙方因此發(fā)生糾紛不屬于人民法院民事案件的受理范圍，但可以事先在合同中約定逾期遷戶的違約責(zé)任，在賣(mài)方未按約遷出戶口時(shí)，可要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:39:03
• 158****4278

  商品房作為當(dāng)下中國(guó)家庭資產(chǎn)的重要組成，蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)利益，所以在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)有些人會(huì)基于利益的驅(qū)使而違反法律規(guī)定，產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，伴隨著這幾年的房地產(chǎn)熱，商品房買(mǎi)賣(mài)（無(wú)論是新房買(mǎi)賣(mài)或者二手房買(mǎi)賣(mài)）中買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方違反約定又將房產(chǎn)用于抵押的情形屢見(jiàn)不鮮，利益方往往會(huì)對(duì)簿公堂，因而分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)便有現(xiàn)實(shí)之需。
  
  
  
  基本案情介紹（二手房）
  
  
  
  2012年3月沈某為解決小孩上學(xué)問(wèn)題，賣(mài)掉自己原來(lái)郊區(qū)的房子（唯一一套），通過(guò)房產(chǎn)中介看中一套位于合肥市廬陽(yáng)區(qū)雙崗某小區(qū)的房子，后通過(guò)房產(chǎn)中介，沈某與原房主李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但原房主李某與購(gòu)房者沈某溝通稱(chēng)房屋未滿兩年此時(shí)過(guò)戶需要交納一筆不小的稅費(fèi)，于是約定在兩年期滿后辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，沈某考慮到稅賦壓力便答應(yīng)。此后不久，李某通過(guò)中介向沈某溝通，他現(xiàn)在需要資金希望沈某能夠?qū)⒎靠畲蛉胨目▋?nèi)，沈某將房屋全款打入李某卡內(nèi)，李某向沈某提供了承諾書(shū)并和沈某辦理了網(wǎng)上備案，此后沈某拿到了房屋鑰匙并對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾。但在2013年年初，李某與沈某又將房屋的備案取消。2013年3月房屋滿兩年，但李某仍未辦理過(guò)戶手續(xù)只是簽了承諾書(shū)。 2014年1月因李某個(gè)人經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī)，為挽救經(jīng)營(yíng)危機(jī)與支付大量外債（此時(shí)李某已無(wú)充足資產(chǎn)），李某用自己的這套房向A公司（放貸公司）抵押借貸，A公司同意貸款100萬(wàn)，為期6個(gè)月，并辦理的房屋抵押權(quán)登記，后A公司發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)存在爭(zhēng)議，隨向公安報(bào)案，公安以李某涉嫌詐騙罪立案?jìng)刹椤?br/>
  
  
  本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)
  
  
  
  1、焦點(diǎn)一，本案是否屬于刑法規(guī)制？
  
  2、焦點(diǎn)二，何人為實(shí)際受害人？
  
  
  
  相關(guān)法律法規(guī)
  
  
  
  《中華人民共和國(guó)刑法》
  
  第一百七十五條規(guī)定，騙取貸款罪是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的行為。本罪的法定刑為：處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
  
  第一百九十三條規(guī)定，貸款詐騙罪，是指以非法占有為目的，編造引進(jìn)資金、項(xiàng)目等虛假理由、使用虛假的經(jīng)濟(jì)合同、使用虛假的證明文件、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保、超出抵押物價(jià)值重復(fù)擔(dān)?；蛘咭云渌椒?，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款、數(shù)額較大的行為。貸款詐騙罪屬于金融犯罪的一種。
  
  第二百二十四條的規(guī)定，合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，采取虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，數(shù)額較大的行為。
  
  第二百六十六條規(guī)定，詐騙罪是指以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法，騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為。詐騙罪侵犯對(duì)象不是騙取其他非法利益。其對(duì)象，也應(yīng)排除金融機(jī)構(gòu)的貸款。因本法已于第一百九十三條特別規(guī)定了貸款詐騙罪。
  
  《**高人民法院關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》“行為人具有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定其行為屬于以非法占有為目的，利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行詐騙：（一）明知沒(méi)有履行合同的能力或者有效的擔(dān)保，采取下列欺騙手段與他人簽訂合同，騙取財(cái)物數(shù)額較大并造成較大損失的。隱瞞真相，使用明知不符合擔(dān)保條件的抵押物、債權(quán)文書(shū)等作為合同履行擔(dān)保的。
  
  《物權(quán)法》第6條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！?br/>
  《物權(quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?br/>
  《物權(quán)法》第199條規(guī)定，“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。”
  
  **高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)）中第28條，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”。
  
  **高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第17條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。
  
  
  My Deep Heart
  Robert Bonfiglio - 情迷夜香港
  
  
  
  
  案例評(píng)析
  
  
  
  本案分析思路：李某在將房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)之后，未進(jìn)行過(guò)戶登記能否再次以此房屋進(jìn)行抵押貸款是區(qū)分此案為民事或刑事案件的關(guān)鍵所在。就本案而言分析其是否成立犯罪可能需要分析其是否符合犯罪構(gòu)成（主要分析其是否具有非法占有的目的），具有非法占有的目的則判斷其構(gòu)成何種詐騙以及誰(shuí)是受害人？如果不具有非法占有的目的則被告人李某為民事?tīng)?zhēng)議，民事救濟(jì)已登記的抵押權(quán)與買(mǎi)賣(mài)雙方的合同債權(quán)何者優(yōu)先？是否存在特殊情況？
  
  （一）本案是否為刑事案件是本案的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，存在以下幾種不同的觀點(diǎn)：（是否有非法占有之目的）
  
  1、李某不成立刑事犯罪，是單純的民事糾紛
  
  A、李某與沈某買(mǎi)賣(mài)合同成立有效，李某與A公司的抵押合同成立有效。因?yàn)楸桓嫒伺c房屋買(mǎi)受人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方平等自愿簽訂，符合合同構(gòu)成要件，根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！惫试摵贤闪⒉⑶疑А７课葙I(mǎi)受人也實(shí)際占有了該房，該房雖未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，屬于瑕疵履行，不構(gòu)成合同的根本違約，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立有效。被告人后來(lái)的抵押行為，雖然存在隱瞞房屋已經(jīng)出售并實(shí)際交付的事實(shí)，但屬于依法設(shè)立登記抵押的，其符合辦理抵押登記的程序要件，李某與沈某之間的網(wǎng)上備案在李某將房屋進(jìn)行抵押時(shí)已經(jīng)取消且李某具有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，此外，難以查明A公司與李某在進(jìn)行抵押時(shí)屬于惡意串通，更可以說(shuō)A公司在與李某在此時(shí)處于善意的狀態(tài)，李某與A公司之間的抵押行為并無(wú)其他效力瑕疵，抵押合同成立。所以李某與A公司不存在與第三人惡意串通之行為。抵押登記時(shí)A公司依據(jù)產(chǎn)權(quán)證書(shū)查實(shí)該房產(chǎn)為李某所有，也盡到了合理的審慎義務(wù)。故而A公司獲得抵押權(quán)。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:38:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房屬于商品房嗎? 商品房二手房過(guò)戶年限是幾年
  答

  很多人買(mǎi)二手房都會(huì)找中介，二手房交易很復(fù)雜，其中有涉及很多知識(shí)，今天來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房備案、網(wǎng)簽。網(wǎng)簽房屋交易過(guò)程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。并且房屋交易過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計(jì)也都可以通過(guò)該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。而這個(gè)線上過(guò)程就是我們所謂的網(wǎng)簽。交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后網(wǎng)站系統(tǒng)會(huì)給一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，這個(gè)網(wǎng)簽號(hào)可以用于在網(wǎng)上進(jìn)行查詢相關(guān)的交易內(nèi)容。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房屬于商品房嗎? 二手房屬于限購(gòu)商品房的范圍嗎？
  答

  不完全是，二手房的概念更廣。商品房是具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅；而二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，如交易的過(guò)商品房、經(jīng)適房、還建房、安置房、公改房等等。

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• 問(wèn) 什么屬于二手房?二手房屬于商品房嗎?
  答

  完成二手房交易后的房產(chǎn)屬于商品房性質(zhì)了。商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受[1] 政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。依據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》第五條和第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）取得《商品房預(yù)售許可證》。

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• 問(wèn) 二手房不屬于商品房嗎
  答

  房屋按購(gòu)買(mǎi)性質(zhì)分兩大類(lèi)。增量房和存量房，增量房就是我們說(shuō)的新盤(pán)。存量房就是二手房，按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為，商品房，已購(gòu)公房，回遷房，經(jīng)濟(jì)適用房等等。所有二手房既可以是商品房，也可以不是商品房。

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• 問(wèn) ??二手房限購(gòu)嗎?二手房屬于限購(gòu)商品房的范圍嗎?
  答

  完成二手房交易后的房產(chǎn)屬于商品房性質(zhì)了。商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受[1] 政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。依據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》第五條和第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）取得《商品房預(yù)售許可證》。

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