期房可以更名嗎? 什么情況下，期房是可以更名的

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• 152****4200

  簡單來說，就是開發(fā)公司這個(gè)副總想掙個(gè)差價(jià)，一 如果此樓盤已經(jīng)沒房賣了，或者次價(jià)格低于現(xiàn)開盤價(jià)，二 如果開發(fā)商具備五證兩書，是個(gè)正規(guī)的開發(fā)商，那么你就可以跟他簽。
  三 **好是先簽網(wǎng)簽合同再給錢（你全程跟隨）見到網(wǎng)簽合同等手續(xù)了，你再給錢。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:20
• 156****8193

  原則上期房是不可以更名的,這是房管局嚴(yán)打的項(xiàng)目但以下情況除外1前者退房成功,一般為沒收定金,開發(fā)商重新發(fā)售2上家實(shí)力較牛,銀行,房管局,開發(fā)商,這三者都能搞得定,那么也沒問題3先把一部分房款付給上家,等期房產(chǎn)證辦出來,直接走二手房過戶。
  一、期房在沒有取得房產(chǎn)權(quán)屬證明之前，是不能更名、轉(zhuǎn)讓和交易的，實(shí)際生活中的期房更名操作是不規(guī)范的違法行為。
  二、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。即，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓；也就是說，目前還在期房銷售狀態(tài)中的房產(chǎn)是不具備轉(zhuǎn)讓資格的。
  三、在購房過程中，定金合同一定要與購房合同、房產(chǎn)證、貸款協(xié)議上的名字保持一致。2國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》明確指出：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:15
• 158****9675

  前幾天寫了有關(guān)查封房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，很多人看了那個(gè)文章后，咨詢期房買賣和拍賣房買賣的問題，我今天先說下期房買賣需要注意的問題，拍賣房的以后有機(jī)會(huì)再說，有機(jī)會(huì)還會(huì)說下公司房的問題。
  
  期房，即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房。習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。因?yàn)橐皇址繌慕ㄔO(shè)到竣工后辦理房產(chǎn)證的時(shí)間較長，購房者可能因?yàn)榉N種原因需要出售已經(jīng)購買了的期房，生活中存在大量的此類交易。期房的買賣主要有二種方式，一種是買賣雙方直接到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，變更買家主體，也就是合同法第八十八條講的“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！奔春贤臋?quán)利和義務(wù)的的概況轉(zhuǎn)移，這樣更名只要買賣雙方和開發(fā)商達(dá)成合意，在法律上沒有障礙?，F(xiàn)實(shí)生活中可能開發(fā)商要收取一定的手續(xù)費(fèi)，費(fèi)用有多有少，價(jià)碼都是可以談的。另外一種就是雙方約定待賣家辦理下來房產(chǎn)證后雙方再辦理之間的過戶手續(xù)，這種交易方式在法理上屬于附條件的合同，附加賣家從開發(fā)商處辦理房產(chǎn)證后才能給買家辦理后面的過戶手續(xù)的時(shí)間條件。
  
  關(guān)于期房買賣的合同效力問題。前面說了依據(jù)法理該類型的合同應(yīng)該是附條件的買賣合同，以前還有不認(rèn)可該合同效力的說法，在2012年**高人民法院通過《買賣合同司法解釋》后，期房買賣合同合法有效成為了共識(shí)，該司法解釋第三條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?br/>
  解決了期房合同的效力問題，下面我主要談下我在代理期房案件過程中碰到的現(xiàn)實(shí)問題，也是提醒大家購買期房必須考慮的幾個(gè)問題，以前可能大家都沒有聽人談過這些細(xì)節(jié)問題。
  
  一、購買期房面臨的查檔難問題，買家有可能買到問題期房也就是查封房。有房產(chǎn)證的紅本商品房，在中介的電腦系統(tǒng)中通過授權(quán)秘鑰或通過手機(jī)微信按揭?guī)?，現(xiàn)在也可以通過咚咚找房APP里面的工具中心查詢房產(chǎn)的抵押和查封情況，但是期房必須業(yè)主本人拿上證件去不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，其他工具是查詢不了的。這里面就存在個(gè)問題，因?yàn)楹芏嘀薪楹涂蛻糁v期房不可能被查封，雙方也就沒有在簽訂合同前去核實(shí)房屋的具體產(chǎn)權(quán)情況，導(dǎo)致買家買到被查封的期房。我就有個(gè)客戶買到了被查封的期房，直到賣家不去辦理房產(chǎn)證明確表示違約，買家委托去我立案訴訟后，我拿著起訴通知書去查檔，才知道他買的這個(gè)房子在簽訂買賣合同前已經(jīng)被他人查封，業(yè)主故意隱瞞騙取了他20%的定金和一部分首期款。
  
  這里需要普及個(gè)法律知識(shí)就是預(yù)查封，預(yù)查封是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進(jìn)行權(quán)屬登記、但將來可能會(huì)進(jìn)行登記的房產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先的限制性登記。預(yù)查封，是指對尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)。2011年7月14日《**高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》法發(fā)[2004]5號，第十五條規(guī)定“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！钡谑鶙l規(guī)定“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算?！钡谑藯l規(guī)定“預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。
  
  因此在準(zhǔn)備購買期房的時(shí)候，合同簽訂前要和業(yè)主一塊去查下檔，確保房產(chǎn)沒有被查封，不管是因?yàn)橘u家個(gè)人原因被查封還是因?yàn)殚_發(fā)商的原因被查封，買家發(fā)現(xiàn)是查封房就不要再買了，這就是個(gè)麻煩。不要聽中介說沒有辦理房產(chǎn)證的房子法院沒辦法查封，我已經(jīng)告訴你了，也給你法條了，依法期房是可以被查封的。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:12
• 148****9476

  就現(xiàn)在來說，很多人買房子的時(shí)候，都是早早的選購了一些期房，有一些地段比較好的房子，基本上還沒有怎么建成，這里面的一些房子就早已經(jīng)賣的差不多了，而且有一些房地產(chǎn)公司攤子還是鋪的比較大，會(huì)把這個(gè)房子分成一期工程、二期工程、三期工程甚至是一些四期工程。而且這些地段比較好的房子，不管是第幾期都是銷售的比較快的。但是有一些人也是比較疑惑的，他們想要了解這些期房的一些區(qū)別。
  
  
  
  
  
  首先，就是一期房主要是**開始建的，里面可能會(huì)存在著一些問題，就比如里面的一些設(shè)計(jì)有一些瑕疵，或者是戶型方面沒有那么好。但是在二期工程的時(shí)候，里面就會(huì)對之前的一些缺點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)，整體來說二期房看上去好看一些，居住的舒適性也更好一些。但是有一些人不知道，入住之后才有一點(diǎn)后悔。
  
  
  
  
  
  其次，從這個(gè)房子周邊的環(huán)境來說有什么區(qū)別，通常情況下，一期房**開始還是有一些實(shí)驗(yàn)的味道，它的整體選址較二期房要差上很多，就比如有一些小區(qū)它的一期房是**靠近馬路上的一些位置，灰塵比較多，環(huán)境要差那么一點(diǎn)。而二期房的地理位置比起**開始那一批要好一點(diǎn)，入住舒適性更高，可是有很多人不懂行，入住后才后悔
  
  
  
  
  
  **后，就是價(jià)格上面的一些區(qū)別了，很多開放商其實(shí)資金沒有那么多，所以會(huì)把這個(gè)工程分為幾期。有一些開放商會(huì)開始建一次房子，要把房子賣出去，讓資金回籠，一期房的價(jià)格會(huì)便宜一些，而二期房整體來說比一期房還是要好一點(diǎn)，而且建的時(shí)間要晚一點(diǎn)，整體的價(jià)格更加貴一點(diǎn)。但是有人不懂這個(gè)行，入住后就會(huì)后悔的，覺得自己買的比別人貴。
  
  你買房子的時(shí)候，是愿意選一期房還是想要選擇購買二期房？你覺得一期房和二期房還有什么區(qū)別？
  
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  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:07

相關(guān)問題

• 問 期房可以更名嗎? 房子什么情況下可以更名?
  答

  假如合同已備案，則無法更名。依據(jù)公布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)錢工作的意見》中：制止商品房預(yù)購人將購置的未完工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房完工托付、預(yù)購人獲得房屋一切權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋一切權(quán)申請人與注銷備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不分歧的，房屋權(quán)屬注銷機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬注銷手續(xù)?！币蚨贤瑐浒负蟛荒芙?jīng)過更名來停止買賣。

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• 問 房產(chǎn)可以更名嗎？什么情況下可以更名?
  答

  如果你朋友購買的是別人單位的福利房，而該福利房的產(chǎn)權(quán)就不全是本人的，是和單位共同擁有的，因此，單位不允許變更房產(chǎn)權(quán)?！　‖F(xiàn)在，你朋友可以以對方存在欺詐行為，不是自己的產(chǎn)權(quán)要求對方退錢?！　挝挥挟a(chǎn)權(quán)，不能在房管局變更成你朋友的名字

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• 問 ??房產(chǎn)可以更名嗎？房子什么情況下可以更名?
  答

  原則上期房是不可以更名的,這是房管局嚴(yán)打的項(xiàng)目但以下情況除外1前者退房成功,一般為沒收定金,開發(fā)商重新發(fā)售2上家實(shí)力較牛,銀行,房管局,開發(fā)商,這三者都能搞得定,那么也沒問題3先把一部分房款付給上家,等期房產(chǎn)證辦出來,直接走二手房過戶。一、期房在沒有取得房產(chǎn)權(quán)屬證明之前，是不能更名、轉(zhuǎn)讓和交易的，實(shí)際生活中的期房更名操作是不規(guī)范的違法行為。二、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。即，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓；也就是說，目前還在期房銷售狀態(tài)中的房產(chǎn)是不具備轉(zhuǎn)讓資格的。三、在購房過程中，定金合同一定要與購房合同、房產(chǎn)證、貸款協(xié)議上的名字保持一致。2國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》明確指出：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

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• 問 ??打聽一下，房子什么情況下可以更名？手續(xù)復(fù)雜嗎？
  答

  一般情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈(zèng)與、買賣。直接添加1、直接添加2、在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。3、非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈(zèng)與的方式更名。贈(zèng)予1、贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。2、以下是贈(zèng)予的兩種情況：3、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。4、有房無貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。贈(zèng)與手續(xù)受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下：5、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。6、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。7、辦理公證。辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：(1)申請書(窗口提供)。(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。(3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。(4)贈(zèng)與書及公證書。(5)契稅收據(jù)。8、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。9、在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無效。買賣二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：①對外銷售個(gè)人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅②對外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅③對外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費(fèi)分別如下：①交易手續(xù)費(fèi):住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。首次購房指所有家庭成員。②交易印花稅:住宅無，非住宅為總價(jià)0.05%。按正常交易成交價(jià)格計(jì)征。③房屋登記費(fèi):住宅80元/套，非住宅550元/件。土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。土地收益金：按地段等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e契稅：2008年11月1日起，個(gè)人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個(gè)人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。個(gè)人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。個(gè)人所得稅，分為兩種方式：①查賬征收計(jì)算方法為:(評估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%②核定征收計(jì)算方法為:評估價(jià)格×1%轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)人所得稅土地登記費(fèi)：33元/套交易評估費(fèi)：評估價(jià)×0.3%

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• 問 期房可以更名嗎? 沒有房產(chǎn)證的期房可以更名或過戶嗎
  答

  購二手房時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶基本流程根據(jù)法律規(guī)定，國家對城市房屋所有極及土地使用權(quán)實(shí)行登記發(fā)證制度。這是政府保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，也是保護(hù)購房者切身利益的重要手段。因此，您購買了二手房后應(yīng)及時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)榷房屋所有權(quán)證》。一、基本流程。購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，整個(gè)二手房辦理流程可以概括四個(gè)環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指二手房賣方夫妻雙方和買入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評估報(bào)告確定：“交稅”是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi);“登記”指買賣雙方交納相關(guān)稅費(fèi)后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：“取證”是**后一個(gè)環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時(shí)整個(gè)過戶手續(xù)全部結(jié)束。二、所需資料。按照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門的要求，購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，二手房買賣雙方都需要提供個(gè)人資料。出賣方：夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件，結(jié)婚證或戶口簿原件和復(fù)印件。買入方：身份證原件和復(fù)印件。三、所需費(fèi)用。契稅、評估費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等?？梢陨鲜仪f樓盤網(wǎng)了解更多相關(guān)內(nèi)容。

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