??物業(yè)管理模式有哪些誰了解些？

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• 148****6830

  一、房屋管理的六種模式
  根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國住宅小區(qū)(樓宇)的管理模式大體有以下六種：
  (1)以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作;
  (2)以房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作;
  (3)房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作;
  (4)單位直管公房管理模式;
  (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作;
  (6)由街道居委會、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。
  二、六種管理模式的比較
  1.行政管理部門成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式
  這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個完整的管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán)房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的管理模式，應(yīng)避免管理委員會大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56%左右的違章房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。
  2.國家房管部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式
  這種模式的優(yōu)點是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。小區(qū)以房屋管理為主體，對房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù)則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。
  3.房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式
  這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。從近期看，這種依附還是可以的，但從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體。此外，這種模式應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。

  查看全文↓ 2019-04-25 23:40:25
• 147****6169

  在目前通行的綜合管理式、分包式、合作式、共管式的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理將出現(xiàn)新的管理與服務(wù)模式。
  （1）物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人模式職業(yè)經(jīng)理人通過一定的程序，取得國家和行業(yè)認(rèn)可的資質(zhì)，然后就可以獨立地進(jìn)入物業(yè)管理市場接受業(yè)主的委托經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)；他（她）也可以接受物業(yè)管理企業(yè)的委托從事相應(yīng)的管理工作。一個取得資質(zhì)的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，能夠承擔(dān)一個物業(yè)管理企業(yè)或一個物業(yè)管理項目的運(yùn)作，并通過對各種資源的有效組織和配置，為業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)管理及經(jīng)營服務(wù)，并實現(xiàn)委托人的管理和盈利目標(biāo)。
  （2）業(yè)主自營式當(dāng)社會上專業(yè)服務(wù)公司大量出現(xiàn)并有成熟的市場的時候，業(yè)主就可以直接聘請專業(yè)公司分別承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理單項業(yè)務(wù)工作，業(yè)主也可以利用自己的力量處理部分業(yè)務(wù)，從而**大程度地節(jié)約物業(yè)服務(wù)費用。
  上述兩種模式繞開了物業(yè)管理企業(yè)這個環(huán)節(jié)，雖然不是本章論述的重點，但必須給予足夠的重視，未雨綢繆方能有備無患。

  查看全文↓ 2019-04-25 23:40:13
• 145****2470

  　房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于企業(yè)），承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。
  　　（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)
  　　獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
  　?。ㄈ┪飿I(yè)管理集團(tuán)公司
  　　物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

  查看全文↓ 2019-04-25 23:40:08

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理模式有哪些？
  答

  （1）監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司**大量采用的一種監(jiān)控方法。（2）匯報控制法。匯報控制與監(jiān)督檢查是同一性質(zhì)的兩種不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制，你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負(fù)責(zé)，并對存在的問題提出解決措施。（3）統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情況統(tǒng)計表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計表》等。（4）競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實現(xiàn)對管理質(zhì)量的控制。在物業(yè)管理中，實行比較與競爭，讓好的服務(wù)展現(xiàn)在大家面前，也讓差的服務(wù)展現(xiàn)面前，競爭產(chǎn)生了壓力，這種壓力就是一種控制，在壓力下形成互相促進(jìn)，不甘落后的局面。（5）信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會議、報告、請示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。（6）總結(jié)提高法。也許把總結(jié)提高作為質(zhì)量控制的手段會讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果，可以認(rèn)為，運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。

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• 問 物業(yè)管理模式有哪些？希望大家能告訴一二？
  答

  共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊伍，共同管理物業(yè)。我們會根據(jù)實際情況，向客戶建議一套工作指標(biāo)及管理隊伍架構(gòu)，務(wù)求取雙方之長處，建立一支優(yōu)秀的聯(lián)合管理隊伍。

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• 問 “業(yè)主自治”這種新興的小區(qū)物業(yè)管理模式能實行下去么
  答

  業(yè)主自治管理，是相對于物業(yè)公司的專業(yè)管理來說的，是業(yè)主發(fā)揮主觀能動，以積極主動，占主導(dǎo)地位的方式來聯(lián)合管理自己的社區(qū)。這里要求業(yè)主的素質(zhì)較高，能夠團(tuán)結(jié)統(tǒng)一。目前在國內(nèi)由于物業(yè)管理的不到位，有些地方業(yè)主聯(lián)合起來，進(jìn)行自治管理，或者雖然還有保留物業(yè)公司，但是業(yè)主的自治管理可以占主導(dǎo)地位。這樣可以極大克服物業(yè)管理，工作不到位，收費卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業(yè)主合法權(quán)益。可以說業(yè)主自治管理非常重要，同時由于廣大業(yè)主的相關(guān)知識的缺乏，還有地方政府缺少支持，業(yè)主自治管理目前推行是比較困難的。由柳洪平創(chuàng)建。2007年10月1日，《物權(quán)法》時代正式到來，對于那些不滿意物業(yè)公司提供的服務(wù)，也不愿意讓物業(yè)公司賺取物業(yè)管理費的業(yè)主而言，《物權(quán)法》帶來了選擇的自由?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。以往的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的小區(qū)由單一的物業(yè)企業(yè)管理模式被徹底摧毀。而且，《物權(quán)法》還新建起了業(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理和委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的多元化基石，業(yè)主可以在三種模式中自由選擇，凸顯了財產(chǎn)即自由的立法精神，推進(jìn)了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。新法規(guī)正在催生滬上部分小區(qū)的新變化：一些小區(qū)開始籌謀實現(xiàn)業(yè)主自治的全新突破，即由業(yè)委會委托職業(yè)**人擔(dān)任小區(qū)CEO，由職業(yè)管家為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。那么，業(yè)主實行自治有幾分可行性？業(yè)內(nèi)人士表示，自治管理作為一種管理模式剛為人們所了解，在執(zhí)行過程中仍有可能遇到問題。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區(qū)的表率。華東政法大學(xué)民法學(xué)教授傅鼎生認(rèn)為，業(yè)委會對公有部位進(jìn)行自治管理得到法律上的明確，但是針對小區(qū)自治的相關(guān)法規(guī)以及配套市場都遠(yuǎn)未完善，小區(qū)走業(yè)主自治之路任重而道遠(yuǎn)。

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• 問 ??物業(yè)管理服務(wù)模式有哪些？哪些是物業(yè)管理服務(wù)模式？
  答

  物業(yè)管理服務(wù)模式指的是物業(yè)公司為幫助客戶成功策劃其發(fā)展項目，屢次達(dá)到高銷售率及高出租率的指標(biāo)完善的管理服務(wù)模式?！　?、全權(quán)管理：使用我們的營業(yè)執(zhí)照；所有員工均與我們簽約，由我們負(fù)責(zé)整個物業(yè)的運(yùn)作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權(quán)力，同時亦無需花費精力于管理瑣事中；發(fā)展商根據(jù)物業(yè)面積和使用性質(zhì)補(bǔ)貼一定費用作為物業(yè)運(yùn)作的起動資金。我們將利用豐富的資源，確保物業(yè)管理達(dá)至國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。　　2、授權(quán)管理：客戶可選擇保留管理及財務(wù)管理權(quán)，但委托我們對其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。同樣的，我們會根據(jù)客戶的需求來定出適合的服務(wù)模式，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)?！　?、共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊伍，共同管理物業(yè)。我們會根據(jù)實際情況，向客戶建議一套工作指標(biāo)及管理隊伍架構(gòu)，務(wù)求取雙方之長處，建立一支優(yōu)秀的聯(lián)合管理隊伍?！　?、駐場顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照；我們將派駐資深物業(yè)人員擔(dān)任項目物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動合同；駐場經(jīng)理負(fù)責(zé)將專業(yè)的、先進(jìn)的服務(wù)理念貫穿于整個項目的物業(yè)日常運(yùn)作中；我們定期派遣高級資深人員到現(xiàn)場視察，同時給予項目強(qiáng)有力的后備支援，確保內(nèi)部考核制度得以實施，使物業(yè)管理水平不斷提高?！　?、顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照；人手班底由開發(fā)商處理，我們協(xié)助挑選；與發(fā)展商定期召開會議；定期檢查，現(xiàn)場指導(dǎo)及培訓(xùn)，定期呈送項目改善報告。　　6、物業(yè)管理策劃：為發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識別系統(tǒng)設(shè)計提供合理和可行性方案。

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• 問 ??物業(yè)管理服務(wù)模式有哪些？我國現(xiàn)行物業(yè)管理的模式有哪些？
  答

  第一種是包干制，就是業(yè)主繳納一定數(shù)額物業(yè)費，物業(yè)公司管理自負(fù)盈虧；第二種就是酬金制，就是業(yè)主委員會和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，繳納物業(yè)費其中按照物業(yè)服務(wù)合同約定的一定比例作為物業(yè)公司收入，其他由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)主和業(yè)委會自負(fù)盈虧。目前我國主要物業(yè)企業(yè)沿用第一種包干制形式。國家號召物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理公司統(tǒng)一采用招投標(biāo)的形式，目的是讓房產(chǎn)公司開發(fā)商和物業(yè)公司分離，但事實中招投標(biāo)基本處于走形式，非開發(fā)商子公司的物業(yè)很難取得物業(yè)管項目。后期從實踐中看來，更多的物業(yè)小區(qū)，逐漸走向業(yè)主自治管理，但實質(zhì)上就是換了管理主體以另一種物業(yè)管理形式存在，期間的各種矛盾也是頻發(fā)問題矛盾依舊復(fù)雜。總之一句話專業(yè)的事還是交給專業(yè)的人做**好!

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