二手房如何評(píng)估? 貸款買二手房，怎么做評(píng)估？

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• 158****5947

  房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:25
• 153****2094

  1、房屋因素
  （1）折舊：年折舊－2%
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；
  （4）朝向：無(wú)朝南外門窗－5%
  2、環(huán)境因素
  （1）無(wú)物業(yè)管理－5%
  （2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  （3）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  
  二手房：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:21
• 133****9688

  購(gòu)房人貸款購(gòu)買二手房，需提供評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《抵押物評(píng)估報(bào)告》，評(píng)估值會(huì)影響到**高貸款額度；購(gòu)房人貸款購(gòu)買新房，不需評(píng)估。
  
  
  
  一、公積金貸款購(gòu)房，怎么做評(píng)估？
  
  購(gòu)房人公積金貸款購(gòu)房，需要經(jīng)過(guò)“審核-網(wǎng)簽-評(píng)估-初審/面簽-簽借款合同-繳稅-過(guò)戶”（國(guó)管公積金執(zhí)行“一步式”辦理流程）等流程，住房公積金管理中心才會(huì)放款，完成貸款申請(qǐng)。
  
  1.流程及時(shí)效：
  
  (1)市屬公積金貸款：
  
  評(píng)估機(jī)構(gòu)接到借款申請(qǐng)人提取的評(píng)估申請(qǐng)后，在2個(gè)工作日內(nèi)出具《抵押物價(jià)格評(píng)估報(bào)告》。
  
  (2)國(guó)管公積金貸款：
  
  在房產(chǎn)證、買賣雙方身份證復(fù)印件、買賣雙方簽字確認(rèn)的網(wǎng)簽合同和網(wǎng)簽信息表收到后5到7個(gè)工作日約看房，在看房后5到7個(gè)工作日內(nèi)做出評(píng)估報(bào)告，并返回評(píng)估報(bào)告單（目前根據(jù)各業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)受理不同而時(shí)效不同）。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:17
• 138****4183

  從8月31日晚上起，一紙濟(jì)南調(diào)整存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的通知在二手房中介圈流傳。9月1日，經(jīng)七路房產(chǎn)交易大廳、濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心大廳里，該通知已張貼在兩處交易大廳里，稱從當(dāng)天起調(diào)整存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格，但由于周末稅務(wù)部門不上班，不少中介稱將會(huì)從3日起執(zhí)行。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  通知稱，“為全面客觀準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價(jià)格水平，提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，根據(jù)國(guó)稅總局有關(guān)要求，報(bào)市政府同意，自2018年9月1日起，調(diào)整我市存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格”。
  
  
  
  2012年起濟(jì)南存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)正式上線，該系統(tǒng)通過(guò)對(duì)市區(qū)每一個(gè)片區(qū)、樓盤的房屋設(shè)定一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)”，如果二手房網(wǎng)簽價(jià)低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的評(píng)估價(jià)，若沒(méi)有正當(dāng)理由的話則不能過(guò)戶。 除了交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格，買過(guò)的二手房市民都知道還有一個(gè)貸款評(píng)估價(jià)。目前二手房交易時(shí)會(huì)對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估后的價(jià)格來(lái)確定交易價(jià)格以及貸款的**等。據(jù)鏈家房產(chǎn)一中介說(shuō)，二手房在簽訂購(gòu)房合同后，買家所選的按揭銀行將會(huì)給出指定的評(píng)估公司對(duì)該交易房產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，銀行放貸會(huì)根據(jù)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算,評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房子的樓齡、朝向、樓層、位置和裝修等情況進(jìn)行評(píng)估。這樣一來(lái)，容易出現(xiàn)貸款評(píng)估價(jià)與交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)差距較大的情況，也就是“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象，因此，政府部門就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整存量房交易**低計(jì)稅價(jià)格，以讓指導(dǎo)價(jià)更符合當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平。
  
  
  
  存量房評(píng)估價(jià)如何確定？首先由通過(guò)政府公開招標(biāo)方式確定的中介評(píng)估公司。今年4月，存量房?jī)r(jià)格評(píng)估服務(wù)開標(biāo)，由北京一家房地產(chǎn)土地評(píng)估公司中標(biāo)。評(píng)估公司通過(guò)實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研、交易比對(duì)等方法，評(píng)估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會(huì)影響評(píng)估價(jià)。在實(shí)際交易中，對(duì)于納稅人申報(bào)的交易價(jià)格超過(guò)存量房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值的，按照納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅。對(duì)于評(píng)估認(rèn)定納稅人申報(bào)的交易價(jià)格偏低的，有正當(dāng)理由的，按申報(bào)交易價(jià)格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會(huì)系統(tǒng)評(píng)估價(jià)為參考確定計(jì)稅依據(jù)。
  
  
  
  “陰陽(yáng)合同”其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)
  
  

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:12
• 147****1297

  　　二手房按揭貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例**款，其余部分以要購(gòu)買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。
  
  
  
  　　適用對(duì)象
  
  
  
  　　18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；
  
  
  
  　　具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
  
  
  
  　　自籌購(gòu)房款（**款）不低于房屋購(gòu)買價(jià)格的40%
  
  
  
  　　貸款額度
  
  
  
  　　貸款金額不高于房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格與銀行認(rèn)可評(píng)估價(jià)格孰低的一定比例。具體比例由當(dāng)?shù)剜]儲(chǔ)銀行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家住房信貸政策和借款申請(qǐng)人資信狀況綜合確定。
  
  
  
  　　貸款期限
  
  
  
  　　貸款期限不超過(guò)30年，且與借款人年齡之和不超過(guò)65年。
  
  
  
  　　二手房貸款流程
  
  
  　?、?購(gòu)房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同；
  
  
  
  　?、?符合條件的購(gòu)房人向貸款銀行提出借款申請(qǐng)，并提供有關(guān)證明材料；
  
  
  
  　?、?買賣雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估；
  
  
  
  　　⑷ 律師事務(wù)所對(duì)借款人的資信證明材料和評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見(jiàn)書》；
  
  
  
  　?、?貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請(qǐng)人是否同意貸款；
  
  
  
  　?、?買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)；
  
  
  
  　?、?購(gòu)房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
  
  
  
  　?、?買賣雙方將過(guò)戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  
  
  
  　?、?借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金；
  
  
  
  　?、?借款人按月還款；
  
  
  
  　?、?借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。
  
  
  
  
  
  二手房貸款**多少
  
  
  　　我們都知道首套房和二套房的貸款**是不一樣的，那么，二手房貸款的**和新房貸款**有什么區(qū)別嗎？
  
  
  
  　　由于城市的發(fā)展和城市化進(jìn)程以及一些城市的擴(kuò)張速度加大，發(fā)展過(guò)程中必然成為剛性需求的住房，價(jià)格始終在市場(chǎng)下處于一個(gè)較高的狀態(tài)。即使國(guó)家一直在頒布各種“國(guó)N條”來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，收效卻一直不大。前段時(shí)間公布的國(guó)五條細(xì)則中**引起大家討論的關(guān)于二手房銷售對(duì)賣房一方征收房屋價(jià)值增值的20%個(gè)人所得稅這一條，引起了大家的廣泛爭(zhēng)議。這一條法令的頒布，或許是出自對(duì)打擊投資性購(gòu)房行為的動(dòng)因，但是它是否同時(shí)打擊了改善性需求購(gòu)房者，是否會(huì)太高房屋租金價(jià)格，是否能夠監(jiān)管關(guān)于個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，還有待商榷。值得關(guān)注的是，在兩會(huì)期間，提出了對(duì)于持有唯一房產(chǎn)作為生活用房產(chǎn)的賣房者，在房屋出售一年之內(nèi)購(gòu)置新房的，或可免除或退還個(gè)人所得稅的提案，在一定程度上保護(hù)了改善性住房者的利益。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房如何評(píng)估? 二手房評(píng)估費(fèi)怎么算
  答

  很多人在買房時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)同一個(gè)地段，不同小區(qū)，房子的價(jià)格會(huì)相差很大，這是什么原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價(jià)格高，那么怎么知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產(chǎn)估值經(jīng)驗(yàn)給大家做個(gè)參考。1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購(gòu)買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)還是要考慮到這就問(wèn)題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購(gòu)買價(jià)格也會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請(qǐng)參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大

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• 問(wèn) ??怎樣評(píng)估二手房?二手房評(píng)估怎么收費(fèi)?
  答

  二手房評(píng)估費(fèi)二手房評(píng)估分為“免費(fèi)評(píng)估”和“付費(fèi)評(píng)估”兩種方式。免費(fèi)評(píng)估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評(píng)估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評(píng)估也已趨于老練。國(guó)內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費(fèi)者供給免費(fèi)二手房評(píng)估這一效勞，其間以搜房評(píng)估網(wǎng)**為有目共睹。付費(fèi)評(píng)估：房產(chǎn)評(píng)估是二手房買賣過(guò)程中一個(gè)首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過(guò)戶、找中介、進(jìn)銀行，他們都會(huì)通知你房子需求評(píng)估。比方購(gòu)房者需求處理典當(dāng)借款，銀行要依據(jù)評(píng)估組織的評(píng)估陳述，才干向購(gòu)房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評(píng)估，需求具有專業(yè)天資的評(píng)估組織進(jìn)行。那么，二手房評(píng)估費(fèi)如何收取？依據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采納累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房子總價(jià)100萬(wàn)元以下（含100萬(wàn)元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0．42％；100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的（含500萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0．3％；500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0．12％；2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）的收取評(píng)估總價(jià)的0．06％；5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0．012％。

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• 問(wèn) 二手房怎么估價(jià)? 買二手房必須做評(píng)估嗎？
  答

  二手房目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：1、房屋總價(jià)100萬(wàn)元以下(含100萬(wàn)元)的，收取評(píng)估總價(jià)的 0.42%。2、100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的(含500萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。3、500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%。4、2000萬(wàn)元到 5000萬(wàn)元(含5000萬(wàn)元)的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%。5、5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。

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• 問(wèn) 二手房怎么評(píng)估? 二手房評(píng)估費(fèi)多少
  答

  二手房評(píng)估費(fèi)的比例如下：評(píng)估費(fèi)只產(chǎn)生在公產(chǎn)過(guò)戶和私產(chǎn)過(guò)戶貸款下才會(huì)有；公產(chǎn)的評(píng)估費(fèi)為50元人民幣整。；私產(chǎn)貸款的評(píng)估費(fèi)規(guī)定為房屋評(píng)估價(jià)格的千分之五，據(jù)我所知千分之五里會(huì)反點(diǎn)給介紹給評(píng)估公司的中介；一般評(píng)估公司競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房屋評(píng)估價(jià)格的千分之一，一般就會(huì)出評(píng)估報(bào)告了。

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• 問(wèn) 二手房怎么評(píng)估? 二手房評(píng)估費(fèi)多少
  答

  手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買家通過(guò)評(píng)估知道所買房屋是否物有所值；業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢？房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。專業(yè)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元、平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元、平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

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