??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎？需要注意什么嗎？

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• 138****5807

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，也就是說(shuō)，抵押房產(chǎn)可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)銀行同意。
  但我們?nèi)粘＝灰字锌赡芎苋菀缀雎赃@個(gè)問(wèn)題，在二手房交易中，很多房產(chǎn)都是存在按揭抵押的，我們交易時(shí)無(wú)論中介還是買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有考慮還要經(jīng)銀行同意，我們需要知道，在交易存在抵押的房產(chǎn)時(shí)，需要經(jīng)過(guò)一個(gè)必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個(gè)更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣(mài)抵押房產(chǎn)要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會(huì)出具一份貸款結(jié)清證明，我們拿著這個(gè)證明到房管部門(mén)辦理解押手續(xù)，這時(shí)候交易房產(chǎn)便屬于無(wú)負(fù)擔(dān)瑕疵的完整產(chǎn)權(quán)了，我們就可以放心的進(jìn)行交易了。
  在這里律師提醒大家，無(wú)論是出賣(mài)還是購(gòu)買(mǎi)存在抵押的房產(chǎn)時(shí)，都要考慮解押款的問(wèn)題，因?yàn)楦吒軛U情況存在，按揭貸款往往比例很大，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)來(lái)支付解壓款都是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:23
• 146****8832

  1.首先 在法律層面已抵押的房產(chǎn)來(lái)與你簽訂合同肯定不合理 但既然合同你們已經(jīng)簽署了約定了明天你交**款 支付傭金 那么你就應(yīng)該履行合同
  2.一定要查看業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上是否標(biāo)明了已經(jīng)撤銷(xiāo)抵押（但一般撤銷(xiāo)抵押并不是一天就可以辦理完畢的 需要一個(gè)過(guò)程）
  3.如果不能貸款到你滿(mǎn)意的額度 **又補(bǔ)充不上 那么肯定需要與賣(mài)方進(jìn)行協(xié)商然后另外簽署補(bǔ)充協(xié)議 約定雙方如何辦理貸款 房款如何交付等

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:19
• 132****6695

  被抵押房產(chǎn)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見(jiàn)，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。但是，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿(mǎn)足兩個(gè)條件： 一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意。二是如實(shí)告知買(mǎi)受人。在實(shí)踐中，有幾種合法交易模式：
  1、發(fā)展商對(duì)抵押房逐步還款，逐步銷(xiāo)售。先還款，后銷(xiāo)售，保證出賣(mài)的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。
  2、目前通行做法是，開(kāi)發(fā)商在履行告知的前題下，簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣(mài)房屋的對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，由房管部門(mén)辦理抵押登記涂銷(xiāo)，再辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)方大部分房款尚未支付，因此買(mǎi)方資金的安全性較高。
  3、買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，買(mǎi)方、開(kāi)發(fā)商和提供貸款（銀行）三方約定，由買(mǎi)受人將購(gòu)房款存入銀行指定帳戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用以歸還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷(xiāo)。
  4、買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房后，辦理了部分購(gòu)房款按揭貸款，在貸款清償之前，買(mǎi)受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買(mǎi)受人在與次位買(mǎi)受人簽訂合同后，共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（此項(xiàng)業(yè)務(wù)非所有銀行都有）。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:05
• 144****9512

  抵押中的房產(chǎn)若辦理過(guò)戶(hù)的四種方法：
  方法一：賣(mài)方個(gè)人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。雙方首先達(dá)成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，然后在公證處進(jìn)行公證，待賣(mài)方付清銀行貸款后，買(mǎi)方才可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在根據(jù)公證協(xié)議書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過(guò)戶(hù)。
  方法二：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。
  1、若銀行能夠同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方，銀行會(huì)出具證明，在房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下辦理變更登記。此時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以向銀行借出房產(chǎn)證，然后攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶(hù)口本和身份證等相關(guān)房產(chǎn)交易的材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，順利完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
  2、若銀行不同意變更，買(mǎi)賣(mài)雙方需要按照方法一進(jìn)行過(guò)戶(hù)。先向銀行贖房，即先將欠銀行的錢(qián)還清,如果業(yè)主自己資金不夠,可請(qǐng)擔(dān)保公司為你贖房，贖房后可過(guò)戶(hù)。
  方法三：贖房。賣(mài)方找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清取出房產(chǎn)證，然后辦理過(guò)戶(hù)登記，之后再由賣(mài)方償還擔(dān)保公司的借款。
  方法四：我國(guó)法律不支持簽協(xié)議過(guò)戶(hù)。若是買(mǎi)賣(mài)雙方覺(jué)得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方需要先支付一定的手續(xù)費(fèi)讓中介墊資進(jìn)行解貸，賣(mài)方拿到房產(chǎn)證，將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到對(duì)方名下，買(mǎi)方再進(jìn)行按揭還中介公司資金。
  二手房按揭貸款的流程：
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；
  2、賣(mài)方請(qǐng)?zhí)崆斑€貸款贖房，買(mǎi)方選擇貸款銀行，申請(qǐng)二手房按揭貸款，提交資料，辦理資金監(jiān)管；
  3、銀行審查，出具《二手樓按揭貸款承諾書(shū)》；
  4、買(mǎi)賣(mài)雙方向擔(dān)保公司申請(qǐng)贖房貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向擔(dān)保公司提交所需資料；
  5、擔(dān)保公司進(jìn)行調(diào)查、審批后，交易雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；
  6、賣(mài)方或買(mǎi)方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi)；
  7、審批通過(guò)后，擔(dān)保公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、抵押貸款銀行同意提前還貸后，擔(dān)保公司向銀行還賣(mài)方原貸款的余額，贖房成功；
  9、 擔(dān)保公司經(jīng)辦人員辦理贖房、領(lǐng)證、注銷(xiāo)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)；
  10、出證后，買(mǎi)方向銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買(mǎi)方；擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。
  注意：很多二手房房主在沒(méi)有還清貸款的情況下，想要將房產(chǎn)進(jìn)行出售，但是抵押中房屋因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題，不能上市交易。若是想進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)，首先就要還清銀行貸款，取得房屋完整產(chǎn)權(quán)才可以。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:01

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎？有什么需要注意的？
  答

  先到銀行解壓貸款，估計(jì)一個(gè)月左右，解壓拿到證后去交稅，解壓**好讓賣(mài)家自己解，如果你來(lái)也可以。具體步驟是：1、他去銀行申請(qǐng)解壓，通過(guò)需要三天，拿到同意單。2、辦理公證委托，賣(mài)家委托第三方（比如你親戚）辦理房產(chǎn)交易一切事宜。包括銀行解壓，領(lǐng)取房產(chǎn)證，交稅，辦貸款，貸款接受等。3、銀行前臺(tái)轉(zhuǎn)賬。保留轉(zhuǎn)賬單（非常重要，這就相當(dāng)于**）有一個(gè)細(xì)節(jié)必須注意，轉(zhuǎn)賬金額必須與**一致，這個(gè)貸款需提供給公積金管理局。如果超過(guò)，就分兩筆。比如**應(yīng)該是30萬(wàn)，解壓是40萬(wàn)，那就分兩筆打給賣(mài)家，一筆30萬(wàn)，一筆10萬(wàn)。4、你看著賣(mài)家把你剛打給他的**打給銀行解壓，銀行會(huì)給賣(mài)家一張領(lǐng)取房產(chǎn)證的單據(jù)，15個(gè)工作日，憑這個(gè)單據(jù)到銀行領(lǐng)取解壓成功的單，拿著這個(gè)讓受委托人（你親戚）去政務(wù)中心領(lǐng)證，所有的單據(jù)都你拿，房產(chǎn)證你親自去拿。賣(mài)家沒(méi)有銀行的領(lǐng)取單，是拿不到房產(chǎn)證的，這期間你多跑幾趟銀行解壓部門(mén)，盯著。一出來(lái)立馬拿證，拿完證立即交稅，交完稅就安全了，這期間，你有全權(quán)公證委托，沒(méi)有任何事需要賣(mài)家出面。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎？
  答

  1.第一步是解決房屋產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題，登記在房屋交易監(jiān)理處（房管局）要更改就得買(mǎi)賣(mài)雙方去他們那里辦理變更手續(xù)，并交納相關(guān)手續(xù)費(fèi)用，并收取買(mǎi)房支付的**款項(xiàng)。2.征得開(kāi)發(fā)商的同意，買(mǎi)賣(mài)雙方變更房屋購(gòu)買(mǎi)合同。3.買(mǎi)賣(mài)雙方去貸款行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)方藥提供和你以前房屋按揭一樣的個(gè)人資料

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• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎?有什么注意事項(xiàng)?
  答

  1.首先 在法律層面已抵押的房產(chǎn)來(lái)與你簽訂合同肯定不合理 但既然合同你們已經(jīng)簽署了約定了明天你交**款 支付傭金 那么你就應(yīng)該履行合同2.一定要查看業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上是否標(biāo)明了已經(jīng)撤銷(xiāo)抵押（但一般撤銷(xiāo)抵押并不是一天就可以辦理完畢的 需要一個(gè)過(guò)程）3.如果不能貸款到你滿(mǎn)意的額度 **又補(bǔ)充不上 那么肯定需要與賣(mài)方進(jìn)行協(xié)商然后另外簽署補(bǔ)充協(xié)議 約定雙方如何辦理貸款 房款如何交付等補(bǔ)充回答：什么時(shí)候交鑰匙 這要看你的合同如何約定的 不過(guò)一般應(yīng)該貸款辦理完畢 各種費(fèi)用結(jié)清同時(shí)交付房產(chǎn) 也就是交鑰匙

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• 問(wèn) ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎?有啥注意事項(xiàng)?
  答

  1、申請(qǐng)還貸、還貸、領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)利證》、撤銷(xiāo)抵押、取回房產(chǎn)證、辦理交易過(guò)戶(hù)。2、如果業(yè)主還清貸款撤押并取回房產(chǎn)證后可以購(gòu)買(mǎi)。

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• 問(wèn) 誰(shuí)能跟我說(shuō)一下產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買(mǎi)嗎？
  答

  有兩種方式可以操作：1、讓業(yè)主通過(guò)墊資公司墊資，還了銀行按揭后把產(chǎn)權(quán)拿出來(lái)，你再過(guò)戶(hù)辦理按揭，然后讓業(yè)主還墊資的錢(qián)。2、辦理還款與過(guò)戶(hù)公證。這樣你就可以替業(yè)主還按揭，當(dāng)然公證書(shū)會(huì)放在中介公司，然后讓中介公司陪你去替業(yè)主還按揭。取出的產(chǎn)權(quán)證也放到中介公司，然后給業(yè)主**款。**后讓中介公司陪同去辦理過(guò)戶(hù)跟按揭。

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