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先介紹一下我國土地所有權(quán)的狀況。我們國家的土地所有權(quán)現(xiàn)在大致分成“國家土地所有權(quán)”和“農(nóng)村集體土地所有權(quán)”。目前我國可以上市流通的只限于國有土地上建設(shè)的房屋，也就是說，只有建設(shè)在經(jīng)過土地招、拍、掛程序，并向國家全額繳納了土地出讓金的土地上的商品房才是可以上市流通的。你上面問題中的“小產(chǎn)權(quán)房”，實際就是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的，土地的產(chǎn)權(quán)屬于農(nóng)村集體，其土地產(chǎn)權(quán)人往往是某某鄉(xiāng)、某某村。中國政府目前還沒有出臺集體土地上的建筑房屋上市流通的法律規(guī)范。也就是說，你的房子買來自住可以，但是由于你不可能取得國家相關(guān)部門頒發(fā)的房、地產(chǎn)證明，這樣的房子不能上市流通。盡管從理論上說，房屋是你的，其價值可以抵押，但是由于你沒有房地產(chǎn)證，抵押不能登記，抵押權(quán)人也只能是個一般債權(quán)人，所以恐怕也沒有人會接受你的抵押請求（曾經(jīng)有過鄉(xiāng)政府、村大隊自己印制房產(chǎn)證發(fā)放給小業(yè)主的情形，但是現(xiàn)在看來也只是個笑話?。＿@也是為什么小產(chǎn)權(quán)的房子往往很便宜，因為對建設(shè)房屋的鄉(xiāng)政府、村政府來說，他們的土地是沒有成本的，其房屋的價值就是一個建筑成本，而一般商品房因為含樓面地價（就是將土地出讓金的價格平均到房屋每平米的建筑面積上），因此二者價格相差甚遠(yuǎn)。這樣的房屋存在一定風(fēng)險：第一，就是上面提到的不能上市流通；第二，由于集體所有的土地是不能出讓的，因此你購買了這樣的房屋，也只是房屋建筑本身，它所占的土地仍歸農(nóng)村集體。因為這個問題在全中國普遍存在，農(nóng)民們也有“為什么不能把自己享有所有權(quán)的土地出讓而令其貨幣化”的怨言，因此，在實踐中往往會這樣操作，即：由國家將農(nóng)村集體的土地征歸國有，再將國有土地經(jīng)招、拍、掛在一級市場上出讓給開發(fā)商，并由開發(fā)商按照規(guī)范程序進一步開發(fā)建設(shè)。如果你買的房子在不久以后出現(xiàn)其占有的土地被國家征用的情況，國家會將征地款交給農(nóng)村集體，到那時農(nóng)村集體會怎樣同你們協(xié)商賠償事宜，就會是比較痛苦的事情了。綜上，我認(rèn)為，因為存在極大的法律風(fēng)險，購買小產(chǎn)權(quán)房務(wù)必三思而行。
全部5個回答>小產(chǎn)權(quán)有什么證? 小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎
141****2773 | 2019-05-25 18:41:19
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132****2238
通俗點的說，由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán)房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房。我國所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子;三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別如下：
查看全文↓ 2019-05-25 18:41:52
①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。
②個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。大產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓，沒有時間上的限制。
③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。
④購買小產(chǎn)權(quán)房后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。 -
144****3432
、小產(chǎn)權(quán)房（可以說是違規(guī)建筑）所以購買的時候沒有正規(guī)手續(xù)。
查看全文↓ 2019-05-25 18:41:44
2、不是開發(fā)商開發(fā)的（是個人建筑）
3、肯定辦不起證件的房子。
4、就算改變性質(zhì)辦理房產(chǎn)證件的費用是（高額加高額的費用）
5、沒有證件,公證處是沒有辦法給你辦理公證的。做公證無效:
現(xiàn)在你只能找措施保證，證明房屋所以權(quán)：1、建房主要的是土地，你那一棟房子的土地證件，有的吧，找建房的那個人要那塊地的土地證。（**好是拿上此棟的土地證件到國土局加上你的名字。留副 -
156****9346
小產(chǎn)權(quán)房不可以辦理房產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。
查看全文↓ 2019-05-25 18:41:38
小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房，更不會有房產(chǎn)證。 -
135****9416
小產(chǎn)權(quán)房是有房產(chǎn)證的，而且它是多種形式的合約，但是它并不是大家所說的商品房性質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)證。在中國特殊國情發(fā)展過程中，形成了擁有不同作用的用途分類的小產(chǎn)權(quán)房，**常見的有兩種形式：
查看全文↓ 2019-05-25 18:41:33
第一種形式是俗稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，這種是原地村民的自建房，自建自住用的，在今天的農(nóng)村戶口多見，它的房產(chǎn)證是經(jīng)過國家備案后頒發(fā)的集體房產(chǎn)使用證，屬于私人擁有財產(chǎn)。
第二種是在第一種的演變下，由于中國經(jīng)濟快速崛起而誕生的帶有交易性的小產(chǎn)權(quán)房形式。大家所關(guān)心的基本是這樣的小產(chǎn)權(quán)房房屋是否有房產(chǎn)證本，其房產(chǎn)證是什么形式的房本，是否有一定的法律保障？下面我們來從實際情況來分析其利弊，而非從真正意義的法律角度，因為這種房產(chǎn)類型是特殊的存在，也是法律邊緣的存在，目前國情下無法明確它的合法性，但是它卻真正在廣大農(nóng)民群眾中創(chuàng)造了巨大的價值。
第二種形式的小產(chǎn)權(quán)房主要存在于高速發(fā)展的城市，特別是深圳這樣的特區(qū)，它是這種小產(chǎn)權(quán)房的爆發(fā)地，也是中國國情下以后需要針對大眾得面對的問題。深圳小產(chǎn)權(quán)房目前占住深圳房屋接近一半的比例，或許之前更多，隨著深圳城市舊改的推進，小產(chǎn)權(quán)房比例以后會逐步減少。那么以深圳小產(chǎn)權(quán)房為例，它在廣大購買者和銷售方常年的磨合下，小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證會是什么樣的呢
深圳小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證主要就是兩本證：甲乙方合同、律師見證，個別的有個小冊子，很多人說是深圳綠本房產(chǎn)證，其實不是，一般這個是用來方便過戶的，帶有開發(fā)商的蓋章或者村委公司蓋章。
甲乙方合同是開發(fā)商和業(yè)主之間的法律合同，在只針對于兩方來說是具有絕對的法律效益的，所以交易之前得認(rèn)真閱讀。一般這種合同是簽訂集資房建房協(xié)議，為什么呢？因為特殊國情下是不能買賣小產(chǎn)權(quán)房的，但是作為廣大農(nóng)民房可以建房，所以這種合同的意思是大家都是股東，集資建房就自然有道理了。
律師見證書是找一個中間房（即律師）作為一個見證，只針對集資兩方來說也是具有絕對的法律意思的。一般現(xiàn)在的見證書有些是和甲乙方合同訂在一起了，成為一本證?，F(xiàn)在遇到小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償及深圳小產(chǎn)權(quán)房落戶和水電煤氣落戶等都是需要提供合同見證書的。 -
136****8296
本人在深圳從事房地產(chǎn)銷售多年，身為從業(yè)者，大概總結(jié)一下。統(tǒng)稱的小產(chǎn)權(quán)其實涵蓋了很多種類的房子，沒有獨立紅本的商品房除外很多都被稱為小產(chǎn)權(quán)（個人宅基地自建房，村委統(tǒng)建樓，軍產(chǎn)房），其中每種類型的房子對應(yīng)的證件也是不相同的。
查看全文↓ 2019-05-25 18:41:27
兩證一書:包含了建設(shè)用地許可證和建設(shè)規(guī)劃許可證，興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。這是城中村獨棟類型，整棟樓報建之前需要申報政府部門的手續(xù)證明，證明其合法報建,不是違章建筑，其他還有，歷史遺留違法建筑申報回執(zhí)單（申報過的才會有），開工證，地皮單之類的
律師見證書：律師見證買賣雙方是在自愿，沒有被任何人脅迫的情況下簽字交易的，證明房屋目前所有權(quán)的證件，也是后期遇到拆遷補償確權(quán)的有效證明。這也是你和原業(yè)主交接房屋所要簽訂的協(xié)議書
房屋使用證：1998年后在村集體用地，經(jīng)過正規(guī)報建手續(xù)建起來的統(tǒng)建樓，村委股份公司頒發(fā)“綠本”（使用權(quán)證），這種“綠本”（使用權(quán)證）房，如果私下交易，可去該房子所屬的村委股份公司更名，并撤銷原業(yè)主所有檔案。
軍產(chǎn)證： 是指軍隊享有房屋所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))的房屋。.一般指由部隊提供用地,開發(fā)商出資建造的房子。軍產(chǎn)證的性質(zhì)有點象集資房，不能抵押或貸款，因土地是部隊的，地方政府亦無權(quán)干涉，轉(zhuǎn)名只需所屬的軍區(qū)辦事處或管理處改名即可，所以房產(chǎn)證由軍區(qū)提供的（2014年后政策變動，目前無法辦理）
以上便是購買小產(chǎn)權(quán)時所擁有的基本合同，以上除了綠本之外，任何形式的小產(chǎn)權(quán)房基本都有這四種證書。
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“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。最好不要買這種房子，國家政策不知道怎么調(diào)整呢，買這種房子存在風(fēng)險。
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小產(chǎn)權(quán)房是有房產(chǎn)證的，但小產(chǎn)權(quán)房拿到的房產(chǎn)證是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體發(fā)放的，并不是國家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，因此小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是不具有法律效力的，也不受法律保護的，小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證不能用來申請抵押貸款，也不能用來進行房屋交易，也不具有過戶的權(quán)利。購買小產(chǎn)權(quán)房可能存在的風(fēng)險有：1、小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)資格的，一般這類房屋都是建造在集體土地上的，并沒有拿到國家許可的房屋建造資格，購買之后也無法辦理正規(guī)的房產(chǎn)證，不能擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)。2、購買小產(chǎn)權(quán)房的房子后，是無法正常上市交易的，手續(xù)不正規(guī)，如果出現(xiàn)任何問題，也不受相關(guān)法律的保障。3、小產(chǎn)權(quán)房子有很大的風(fēng)險，因為不具有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，所以購買后若遇到國家征地或是拆遷，是很難獲取到補償?shù)摹?/p>
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小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證。1、小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。2、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以不具備過戶的權(quán)利。3、如果遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)的補償。因為該小產(chǎn)權(quán)占有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府，補償款會直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府。
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小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是沒有房產(chǎn)證的，不管是村委會或是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是無效證件，不被法律承認(rèn)。由于小產(chǎn)權(quán)房屋是沒有房產(chǎn)證的，也在很大程度上意味著房屋不能進行轉(zhuǎn)讓。在遇到政府或者是合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地時，小產(chǎn)權(quán)房主僅能獲得很少甚至無法得到補償。由于辦理貸款買房需要產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，銀行的不會放款的。小產(chǎn)權(quán)房占用了集體土地，通常也會向集體經(jīng)濟之外的人員進行房屋的銷售，在這方面國家也有著比較明確的規(guī)定，不得買農(nóng)村宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)在國家對各地農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記，但對小產(chǎn)權(quán)房違法用地是不允許發(fā)證的，小產(chǎn)權(quán)不僅不受法律保護，一旦出現(xiàn)了風(fēng)險的問題，也無法保障自身的權(quán)益，所以盡可能不要購買這類房屋。
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