單位半產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？會不會有什么風(fēng)險呢？

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• 151****5576

  說到底還是商品房價格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險，再做決定吧!
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購買 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個很大的問題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過簽訂購房合同的方式來保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實存在，但購買人無法在政府職能部門登記過戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購買人通過合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購買人主張自己權(quán)益時法律不予支持，購買人**多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。
  三、小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止 目前國家對小產(chǎn)權(quán)房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理條例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
  四、購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險多多 購買小產(chǎn)權(quán)房除了購買人的權(quán)益不受保障外，購買人還面臨多重風(fēng)險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:56
• 143****7822

  沒有產(chǎn)權(quán)，就不屬于合法財產(chǎn)
  怎么過戶到你的名下
  沒有房產(chǎn)證，你將來怎么出售。你的權(quán)益怎么保護(hù)啊
  就像戶口一樣，你沒有戶口本，怎么證明你的身份

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:51
• 152****2230

  他只有一半產(chǎn)權(quán)，另一半在單位手里，其中有一方不同意，那么你們的合同就無效，所以還是等所有產(chǎn)權(quán)式他一人是在協(xié)商購買。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:45
• 134****8911

  單位集資建房的房產(chǎn)證有兩種情況：
  一種情況是單位辦理的是大產(chǎn)權(quán)證，也就是國家房產(chǎn)管理部門發(fā)放的國家認(rèn)可的房屋所有權(quán)證，這樣的房產(chǎn)證與正常的商品房的房產(chǎn)證的公示效力是一樣的，當(dāng)然沒有什么風(fēng)險。
  另一種情況是單位辦理的是小產(chǎn)權(quán)證，也就是單位內(nèi)部房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，這種產(chǎn)權(quán)證只在單位內(nèi)部承認(rèn)，對社會沒有公示力。不過，這樣的房屋如果各項手續(xù)齊全，買了也沒有什么太大的風(fēng)險， 產(chǎn)權(quán)人的過戶都是由單位的房產(chǎn)部門給辦理的，只是不能用來抵押貸款，可以正常居住使用，一般情況，這種小產(chǎn)權(quán)房的價格都相對低一些。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:41
• 137****2903

  兩個方面要注意
  1 該房有無土地證，有的話權(quán)利就能基本保證， 無的話拆遷賠償會比較低，但也會賠
  2 由于是集資房，在賣出時會補(bǔ)土地出讓金，而且礦務(wù)局內(nèi)部會有優(yōu)先購買權(quán)
  反正你別只圖便宜，這種房都有些與一般房子不同的地方，多問多了解

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:35

相關(guān)問題

• 問 集體產(chǎn)權(quán)房能買嗎？會不會有風(fēng)險呢？
  答

  如果跟業(yè)主同為一個集體單位，可以買賣并且正常辦理過戶手續(xù)；如果是外集體或單位的人，只能簽訂協(xié)議并不能完成過戶手續(xù)，建議不要購買。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。　集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易?！　∪绻彿空咴谌〉梅课莺蟛荒苋〉梅课菟袡?quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權(quán)利：　　1、不能買賣、置換、贈與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會因該行為違　　反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護(hù)無效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔(dān)；　　2、無法設(shè)定他項權(quán)利。他項權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國法律規(guī)定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任；　　3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償；　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權(quán)利；　　5、無法部分改建所購房屋；　　6、在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地?！　《唐贩康木幼≌邠碛幸陨纤f的全部權(quán)利。

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• 問 ??部隊集體產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買會不會有什么風(fēng)險呢？
  答

  買這樣的房子對個人來說,你沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等). 但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價格不能與獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房一樣. 這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；

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• 問 回遷房能買嗎？會不會有什么風(fēng)險呢？
  答

  回遷房是由政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。只有回遷的居民才有權(quán)利買回遷房，因為這種購買權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他購房者買回遷房是存在很多風(fēng)險的，那么常見的風(fēng)險有哪些呢？買回遷房風(fēng)險（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風(fēng)險（二）、過戶登記費(fèi)用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過戶登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風(fēng)險（三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風(fēng)險（四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務(wù)，回遷房可能會被法院查封。

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• 問 ??沒有產(chǎn)權(quán)的車庫能買嗎?會不會有什么風(fēng)險?
  答

  通常不可以，因為沒有產(chǎn)權(quán)，不能過戶，無法保護(hù)自己合法權(quán)益。沒產(chǎn)權(quán)的車位只能以轉(zhuǎn)讓的形式交易，因為沒有產(chǎn)權(quán)，是不能買賣的。除了無人防功能的地下車庫可能有產(chǎn)權(quán)出售之外，小區(qū)物業(yè)還會在地上劃車位出售，這些都是不具有產(chǎn)權(quán)的車位，嚴(yán)格來講，這些車位是不具備出售條件的，物業(yè)公司只能以租賃使用權(quán)的形式出租。對于車位性質(zhì)劃分，以及權(quán)益歸屬，我國《物權(quán)法》已作出明確規(guī)定。按照《物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于規(guī)劃時便確定的停車場，另外一部分不能出售只能租用的車位，應(yīng)該是占用小區(qū)道路的臨時停車點(diǎn)。房管部門提醒廣大市民，在購買或租用小區(qū)車庫時要分清其類別，以免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。

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• 問 ??期房能推遲貸款嗎？會不會有什么風(fēng)險？
  答

  1、首先房屋貸款的還款時間是以銀行放款的次月就必須要開始按月償還了，如果你不按時償還你會面臨相應(yīng)處罰,如房屋被查封、遭到銀行起訴、計入央行數(shù)據(jù)庫的黑名單等;2、還款和房屋交接沒有任何關(guān)系，換句話說：房屋貸款有可能已經(jīng)償還2年而所購房屋還沒有交房;3、簽定買賣合同以后辦理貸款手續(xù),一般按常理必須在十個工作日之內(nèi)配合辦理,但是你可以和開發(fā)商協(xié)商延期辦理貸款審批手續(xù),這樣你就可以晚一點(diǎn)支付銀行貸款;但是,必須征得開發(fā)商同意諒解才可以,否則,開發(fā)商有權(quán)追究你的違約責(zé)任及滯納金。

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