小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎? 地下停車位能否辦理產(chǎn)權(quán)？

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• 143****6107

  小區(qū)車位歸屬問題，開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對于利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒有對小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國家所有。
  首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國家所有。盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設(shè)中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔的法定強制性、公益性義務(wù)，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
  其次，從法理分析的角度來看，依據(jù)民法的基本原理，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、轉(zhuǎn)讓、繼承、遺贈、遺失物取得、所有人不明的埋藏物和隱藏物取得、添附及國有化和征收等方式。根據(jù)《物權(quán)法》的一般理論，通過生產(chǎn)的方式創(chuàng)造出新的所有權(quán)，生產(chǎn)者當然原始取得所有權(quán)，但人防工程屬于與國防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關(guān)的財產(chǎn)，其在遵循民事基本原則和精神的同時，也應(yīng)遵循“公共利益優(yōu)先”、“國家利益保護”等公法優(yōu)先原則，對人防工程其產(chǎn)權(quán)歸屬的判定，不應(yīng)僅從一般追逐短期經(jīng)濟利益的純私法視角進行考量。如果確定了人防工程的所有權(quán)由國家予以保留，則人防工程在戰(zhàn)時危險時期就能夠由國家直接以所有人的地位進行管理使用，而無需通過任何征收或征用的繁瑣途徑，無疑將是**有利于保障國防安全這一目的的。
  盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場經(jīng)濟法治中“誰投資、誰受益”的損益相抵私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定

  查看全文↓ 2019-05-31 15:08:59
• 144****4115

  沒有產(chǎn)權(quán)證。雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護。
  
  《物權(quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護。
  
  
  
  中華人民共和國物權(quán)法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。
  
  物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。物權(quán)法是財產(chǎn)法；物權(quán)法是強行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法?；驹瓌t是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

  查看全文↓ 2019-05-31 15:08:53
• 158****3632

  經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準建設(shè)的地下停車位，可以根據(jù)土地用途和合同約定辦理不動產(chǎn)權(quán)證，屬于商住性質(zhì)辦理地下停車位產(chǎn)權(quán)，需由開發(fā)主體申請辦理房產(chǎn)總登記后才可辦理一手分戶登記，使用年限根據(jù)所在土地產(chǎn)權(quán)用途確定。
  
  申請辦理（地下停車場車位）不動產(chǎn)權(quán)證書，需提交以下材料：
  
  （一）不動產(chǎn)登記申請書；
  
  （二）申請人身份證明；
  
  （三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；
  
  （四）經(jīng)登記備案的商品房買賣合同；
  
  （五）相關(guān)稅費繳納憑證；
  
  （六）房產(chǎn)分戶圖、宗地圖；
  
  （七）法律、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定的其他材料。

  查看全文↓ 2019-05-31 15:08:50
• 145****3029

  　　隨著生活水平的改善，買車的家庭是越來越多，車位作為住宅小區(qū)的標準配套資源，越發(fā)顯得重要。目前，地下停車位已成為多數(shù)新建住宅小區(qū)的標配，越來越多的有車一族也開始重視起了地下停車位租售等相關(guān)事宜?！笆裁礃拥男^(qū)地下車位是可售的？”“怎么區(qū)分地下停車位是否可售？”
  
  
  
  
  
  
  
  什么樣的小區(qū)地下車位是可售的？
  
  
  
  按照相關(guān)規(guī)定，申請作為可售停車位的，需繳納土地出讓金；作為小區(qū)內(nèi)公共停車場和規(guī)劃為大型公建項目配建地下停車場的，以出讓方式供地，不收取土地出讓金，未經(jīng)批準不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。
  
  
  
  
  
  
  如何區(qū)分停車位是否可售？
  
  
  
  《關(guān)于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場出售、出租行為的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，在建和已建居住小區(qū)配建地下停車場采取出售、出租（超過1年期合同）方式經(jīng)營的，應(yīng)向機動車停車場管理主管部門（以下簡稱停管辦）提供相關(guān)土地手續(xù)?？墒弁＼囄唬９苻k給予辦理經(jīng)營性停車場備案手續(xù)；小區(qū)內(nèi)公共停車場，停管辦在企業(yè)補繳土地出讓金后，再予辦理經(jīng)營性停車場備案手續(xù)。按照公共停車場使用的，停管辦給予辦理小區(qū)公共停車場備案手續(xù)，有效期為1年。
  
  
  
  
  
  
  可售停車位的產(chǎn)權(quán)多少年？
  
  
  
  關(guān)于可售停車位的產(chǎn)權(quán)問題，《通知》中規(guī)定，地下停車場的出讓起始時間與主體住宅項目保持一致，出讓年期為公建配建40年，住宅配建70年。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-31 15:08:46
• 147****3810

  
  圖源：武漢市人民政府官網(wǎng)
  
  
  
  動態(tài)黑色音符
  
  
  早在前幾年，武漢兩證換不動產(chǎn)登記證后，武漢曾一度停止了給停車位辦理產(chǎn)權(quán)證。后隨著武漢不動產(chǎn)登記工作的不斷推進，有產(chǎn)權(quán)的車位陸續(xù)可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證。但是直到現(xiàn)在，仍是有不少業(yè)主花錢購買了車位，但是卻辦不了產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  
  據(jù)了解，小區(qū)停車位有三種：地面車位、人防車位和產(chǎn)權(quán)車位。后面兩種均屬于地下車位。
  
  
  
  地面車位計入公攤面積，屬業(yè)主共有，各方都不能擅自出售；
  
  
  
  人防車位由開發(fā)商投資、使用，產(chǎn)權(quán)屬國家，平時可歸建設(shè)方使用、出租，沒辦法辦理私人產(chǎn)權(quán)證；
  
  
  
  產(chǎn)權(quán)車位則要符合三項條件：小區(qū)的車庫，不管開發(fā)商是否出售，不能算入公攤面積；有墻分隔的獨立車庫，且層高達到2.2米以上；地下（非人防）車位、利用架空層等作為車位的，必須有明確界址點（車位之間的分割點），且層高2.2米以上，經(jīng)過規(guī)劃批準為車位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  
  有產(chǎn)權(quán)的車位都會有正規(guī)的預售許可證，預售許可證均可以通過房管局網(wǎng)站查詢到?；蛘甙凑召彿克诘膮^(qū)，致電對應(yīng)的房管局也可進行查詢。
  
  
  
  動態(tài)黑色音符
  
  
  
  目前武漢大部分車位都屬于無產(chǎn)權(quán)車位，只有少數(shù)開發(fā)商的部分樓盤可辦產(chǎn)權(quán)證，其他均是跟購房者簽訂租賃合同。
  
  
  
  也就是說，目前大部分開發(fā)商所講的“賣”車位實際上都是“賣”的租賃權(quán)。
  
  
  
  相關(guān)資料顯示，我國《合同法》規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！奔矗合M者租賃車位（庫）（就是我們通常所說的銷售使用權(quán)），**長的期限只能是20年，20年之后不受法律保護。
  
  
  
  故業(yè)主在購買車位時，需明確該車位是否取得合法的預售許可證；對于無產(chǎn)權(quán)車位，在簽車位租賃合同時要**緊要考慮的問題就是要問清“年限”。
  
  
  
  動態(tài)黑色音符
  
  
  附文件全文：
  
  
  
  各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：
  
  
  
  為鼓勵開發(fā)建設(shè)項目配建地下停車場，規(guī)范配建地下停車場的國土規(guī)劃、銷售交易和不動產(chǎn)登記管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國人民防空法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號）、《武漢市地下空間開發(fā)利用管理暫行規(guī)定》（市人民政府令第237號）的規(guī)定，經(jīng)研究，特提出如下意見。
  
  
  
  1
  
  開發(fā)建設(shè)項目按照規(guī)劃配建的地下停車位（不含人防停車位，下同），依法取得相應(yīng)地下空間的地下建設(shè)用地使用權(quán)，可以進行銷售交易和辦理不動產(chǎn)登記。
  
  
  
  2
  
  
  
  本意見施行后供地的開發(fā)建設(shè)項目，其配建地下停車場的國土規(guī)劃、銷售交易和不動產(chǎn)登記按照以下規(guī)定辦理：
  
  
  
  （一）配建地下停車場的供地和規(guī)劃建設(shè)管理
  
  
  
  1.開發(fā)建設(shè)項目及其配建地下停車場作為連建空間，地表建設(shè)用地使用權(quán)和地下建設(shè)用地使用權(quán)按照“一并供地、分次辦理”的原則，一并擬訂供地方案，分別辦理供地手續(xù)。
  
  
  
  2.地下停車場的具體配建方式應(yīng)當在開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃方案施工圖中予以明確，包括：地下空間的用地范圍、建筑面積、使用功能及起止深度等。重點標明地下停車場（除設(shè)備用房、其他用房之外）的空間范圍、建筑面積、使用功能、停車位數(shù)量，并明確區(qū)分標注機械式停車位和自走式停車位、人防區(qū)域和非人防區(qū)域、配建停車位和公共停車位等3類分區(qū)范圍。建設(shè)管理部門負責對相關(guān)施工圖進行審查，并將審查成果反饋至規(guī)劃管理部門。規(guī)劃管理部門負責根據(jù)審定的施工圖核發(fā)開發(fā)建設(shè)項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，辦理規(guī)劃設(shè)計條件（補充件—地下）。
  
  
  
  3.根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件（補充件—地下），開發(fā)建設(shè)單位申請完善配建地下停車場的地下建設(shè)用地使用權(quán)供地手續(xù)，補充簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者辦理國有建設(shè)用地劃撥手續(xù)，其中，配建地下停車場的土地用途結(jié)合地上主導用途確定為“配建停車場（地上主導用途）”。出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)的政府土地收益，按照我市公共停車場項目土地收益政策和地下空間開發(fā)利用管理相關(guān)規(guī)定確定的標準核收，原則上不得低于工業(yè)用地評估地價的6%。地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限不超過50年。
  
  
  
  4.開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)供地結(jié)果，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理配建地下停車場的地下建設(shè)用地使用權(quán)不動產(chǎn)登記，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
  
  
  
  5.對開發(fā)建設(shè)項目進行綜合驗收及規(guī)劃條件核實，應(yīng)當將其地下空間的用地范圍、建筑面積、起止深度、功能用途和配建地下停車場的空間范圍、建筑面積及停車位數(shù)量、位置、分布等情況納入驗收、核實范圍，并進行實地核驗。

  查看全文↓ 2019-05-31 15:08:41

相關(guān)問題

• 問 什么是車位產(chǎn)權(quán)？地下停車位能否辦理產(chǎn)權(quán)？
  答

  不能，地下車位不屬于物權(quán)。只有使用權(quán)，根本不可能辦理所有權(quán)即產(chǎn)權(quán)

  全部3個回答>
• 問 車位可以辦產(chǎn)權(quán)證嗎? 地下停車位能否辦理產(chǎn)權(quán)？
  答

  總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。常見的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因為是全體業(yè)主共有。因此該類車位不可以購買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)。那人防車位可不可以進行租賃呢？根據(jù)目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無效的。觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發(fā)商開發(fā)管理的，開發(fā)商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。因此，如要租賃人防車位**好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等不可抗力導致該車位被政府部門無償征用的可能性。**后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎? 小區(qū)地下停車場產(chǎn)權(quán)歸誰？
  答

  伴隨著私家車的增多，停車難已經(jīng)成為了一種普遍現(xiàn)象。所以要不要買停車位，是讓許多業(yè)主頭疼的事情。畢竟，購買車位不像購房，可以進行分期貸款，通常是一次性全額付款。買的話，買房資金壓力大，再買個車位，資金就更緊張了。不買的話，怕今后沒地方停車、怕車位漲價、怕買不到好位置、怕車位賣光。那么，買房時到底有沒有必要買停車位呢？買車位的優(yōu)勢：1、車位屬于稀缺資源，屬增值品車位和房子一樣，都是占用土地資源的，所以，未來的車位肯定會越來越稀缺，從當前的停車位情況就可以看出，停車難的問題與買房難同樣嚴重。所以，買停車位和買房子一樣，都具備一定的價值增長潛力，轉(zhuǎn)手之后獲得增值收益。而且，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，車位的收益率在3％－5％之間。2、買車位停放的車輛更安全一般來說，地下車庫的車位是用來買賣的，道路上的劃線車位多用于出租。露天停放的車輛面臨著風吹雨打日曬，冬涼夏熱等對愛車造成的損耗，還會有刮蹭劃傷等風險，如果造成道路堵塞或者擋住了其他車輛的行駛路線，還得時刻準備著去挪車。買車位停車庫的話，這些風險就可以避免，而且因為車庫有專門的管理人員，車輛的安全也更有保障。3、節(jié)省時間

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎? 小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)多少年？
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證。雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！段餀?quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護。中華人民共和國物權(quán)法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。物權(quán)法是財產(chǎn)法；物權(quán)法是強行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法?；驹瓌t是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  有必要買車位的供需矛盾惡化預期是遠遠大于改善預期的，甚至可以說對于有車的人而言，車位比住房還剛需。只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個車位需求，而新車的上牌速度遠遠大于車位的新建速度，即便將來低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個地下自走式產(chǎn)權(quán)車位的成本基本上相當于一輛A級車，這一點也決定了它不可能那么容易的得到。而且比起無產(chǎn)權(quán)的機械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權(quán)車位每一個都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來，況且歸屬明確、轉(zhuǎn)手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。至于跟您說買車位不如租車位的人，我只想說，十年前他也是這么說租房的，現(xiàn)在……他哭了。放心地去買車位吧

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