農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎? 城市戶口的農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎

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• 153****6390

  　不經(jīng)過本人，農(nóng)村的土地使用證是不可以過戶的。
  　　買方吳某戶口不在本村，就不是本村集體成員，依法不能購買本村集體的房屋和土地，如果已經(jīng)交易，是不能辦理房屋和土地過戶手續(xù)的。
  　　買方在未告知賣方的情況下把土地使用證過戶了，其行為違法，賣方可以向土地管理部門投訴，要求撤銷該過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-06 18:05:47
• 134****4357

  不經(jīng)過本人，農(nóng)村的土地使用證是不可以過戶的。
  買方吳某戶口不在本村，就不是本村集體成員，依法不能購買本村集體的房屋和土地，如果已經(jīng)交易，是不能辦理房屋和土地過戶手續(xù)的。
  

  查看全文↓ 2019-06-06 18:05:44
• 143****7119

  一、基本案情
  
  1、原告孫光輝、被告段芝琴。原告有一棟宅院位于北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村××號(hào)。宅基地使用權(quán)登記在孫光輝名下。涉訴宅院買賣時(shí)孫光輝為農(nóng)戶，段芝琴為非農(nóng)戶?，F(xiàn)在段芝琴及孫光輝均為非農(nóng)戶。
  
  2、1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》，約定孫光輝將涉訴宅院瓦房七間作價(jià)八千四百元賣給段芝琴。草契簽訂后孫光輝交付了涉訴房屋，段芝琴給付了買房款，并繳納了稅費(fèi)。
  
  3、本案涉案合同是經(jīng)過鄉(xiāng)政府蓋章同意，在村委會(huì)的見證蓋章下簽訂的，段芝琴后依法納稅，財(cái)政局向段芝琴核發(fā)了《北京市房屋契稅》
  
  4、孫光輝亦將涉訴宅院的產(chǎn)權(quán)證交付給段芝琴。涉訴宅院交付后，段芝琴翻建了涉訴宅院并一直使用至今。
  
  5、孫光輝向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令確認(rèn)孫光輝、段芝琴簽訂房屋買賣協(xié)議無效；2.判令段芝琴將購買孫光輝的涉訴宅院及院落設(shè)施騰退給孫光輝，段芝琴返還孫光輝《集體土地建設(shè)用地使用證》；3.段芝琴承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。2019年2月份20日，人民法院立案受理。后來原告自愿撤銷了第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
  
  二、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》是否有效？
  
  三、人民法院判決結(jié)果：孫光輝與段芝琴于1995年5月13日簽訂的《買賣房屋草契》無效。
  
  
  
  
  
  四、評(píng)析
  
  1、土地問題：第一個(gè)方面：依據(jù)《土地管理法》規(guī)定：我國對(duì)土地實(shí)行公有制。即全民所有和勞動(dòng)群眾所有。國務(wù)院代表國家行使全民所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第二個(gè)方面：對(duì)土地實(shí)行使用權(quán)制度。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。在城鎮(zhèn)土地上設(shè)立有期限的國有土地使用權(quán)制度。在農(nóng)村土地上設(shè)立兩種土地使用權(quán)制度：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)。這兩種使用權(quán)可以歸屬于村民個(gè)人或村民家庭。
  
  2、農(nóng)民房子和宅基地的問題：依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定具體表述為這樣：第一：農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。第二：宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第三：要經(jīng)地鄉(xiāng)政府審核、縣政府批準(zhǔn)。第四、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地，不予以批準(zhǔn)。第五：符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原來的宅基地和空閑地。綜合上述規(guī)定：法律是允許農(nóng)民出賣住房的，是允許農(nóng)民出租住房的。房子的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于農(nóng)民個(gè)所有。但是房子下面的宅基地不能屬于農(nóng)民個(gè)人所有，農(nóng)民個(gè)人只能擁有”宅基地的使用權(quán)“。但是對(duì)此是有限制的：再申請(qǐng)宅基地，不予以批準(zhǔn)。防止有錢的農(nóng)民在農(nóng)村建設(shè)多棟房子。以此用來謀利。具體舉例來說：如果你想在張李鎮(zhèn)留樹村第三村民小組的宅基地上建設(shè)民房。你首先要符合主體資格問題：你必須是這個(gè)留樹村第三村民小組的村民。如果你是其它村的或是這個(gè)留樹村其它村民小組的村民，也不符合主體資格。如果你是城鎮(zhèn)戶口的居民，你要購買這個(gè)村民小組的民房。你就沒有這個(gè)主體資格，你沒有這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，你不能享有這個(gè)權(quán)利。必須注意：民房出賣的對(duì)象必須是村集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的村民或村民小組內(nèi)的村民，這才合法的買賣行為。
  
  3、相關(guān)規(guī)定：《土地管理法》還有其它規(guī)定：第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地 的 通 知 》 ( 國 辦 發(fā)1999年39號(hào)）第二條規(guī)定：“ 農(nóng)民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集 體土地建住宅, 有關(guān)部門不得為 違 法 建造和購 買 的 住宅發(fā)放土地使 用證和 房 產(chǎn)證”
  
  4、結(jié)合本案例具體分析：被告段芝琴為非農(nóng)戶。其并非涉訴宅院所在的北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村的村民，且其至今仍非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。她沒有合法的主體資格來購買這個(gè)原告的民房，她沒有資格擁有這塊宅基地的使用權(quán)。1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂的《買賣房屋草契》當(dāng)然是無效的合同。因?yàn)樗`背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。盡管它有鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)、也交了契稅。但這些行政行為本身是違法的行政行為。不能作為證據(jù)來使用。
  
  城里人到農(nóng)村購民房要謹(jǐn)慎。大家要遵守法律規(guī)定。否則是“竹籃打水一場(chǎng)空

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相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎? 農(nóng)村土地使用證怎么過戶
  答

  農(nóng)村宅基地土地使用證去縣級(jí)土地管理部門辦理過戶事宜。農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)第六條依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。擴(kuò)展資料：案例：2010年12月3日，關(guān)坪村村民肖某由于欠下符明100多萬元債務(wù)無法償還，旬陽縣人民法院依法將肖某在旬陽縣關(guān)口鎮(zhèn)關(guān)坪村三組的143.5平方米的一處河堤邊的莊基地估價(jià)33萬元判給符明以清償債務(wù)。

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• 問 宅基地土地使用證能過戶嗎? 城市戶口的農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎
  答

  宅基地是可以過戶的，但是必須符合宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)條件，只限于本村村集體的成員之間，符合申請(qǐng)宅基地的條件，至于非本村經(jīng)濟(jì)成員，自然是不能過戶的。

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• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎? 不經(jīng)過本人農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎？
  答

  農(nóng)村宅基地土地使用證去縣級(jí)土地管理部門辦理過戶事宜。農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)第六條依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

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• 問 農(nóng)村土地使用證可以過戶嗎？
  答

  當(dāng)事人戶籍不是宅基地所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當(dāng)事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有，不對(duì)外部戶籍人員辦理?！斗课莸怯涋k法》：第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

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• 問 土地使用證怎么過戶? 農(nóng)村土地使用證怎么過戶
  答

  國有土地使用權(quán)證過戶的費(fèi)用：房屋土地使用證過戶費(fèi)用，要看你這土地使用性質(zhì)，如果是國有出讓性質(zhì)土地證，自辦理完畢房產(chǎn)證書過戶后，買賣雙方一起拿著新房產(chǎn)證和老土地證去土地局辦理注銷老土地證，更換新土地證，印花稅 5元 工本費(fèi)幾十元一般不超過100元 　　如果是劃撥或是集體性質(zhì)土地證，那么，是過戶不成的，需要先交納土地出讓金，之后，才可以辦理土地證。出讓金額度多少，和土地類型有關(guān)。看是幾類土地，按照土地評(píng)估價(jià)格40%繳納。

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