??買賣無房產(chǎn)證的車庫該做哪些手續(xù)？應(yīng)該注意什么？

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• 147****5672

  合同有效但是無法對抗善意第三人，如果房主再將車庫賣給不知情的第三人，并將房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記之后，車庫的所有權(quán)就屬于有房產(chǎn)證的善意第三人了。雖然，那么做的話房主對你要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但是沒有房產(chǎn)證的你，是沒有對車庫的所有權(quán)的。房產(chǎn)證是唯一合法的物權(quán)證明，沒有房產(chǎn)證就不受法律保護。
  就算是真要買，也只能做公證。但是做公證的話風(fēng)險也太大了，我國房屋權(quán)屬是以登記為主,誰是房屋權(quán)屬證書上的登記人,誰就是所有人,即使是公證文書也是無法對抗的.

  查看全文↓ 2019-06-09 22:09:59
• 152****5356

  首先，現(xiàn)在的實踐中，地下車庫一般都不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但是購買沒有產(chǎn)證的車庫有一定風(fēng)險，建議在購買時與開發(fā)商簽訂類似車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，保障自己的合法權(quán)益。
  法條參考：依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條
  “建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例” 之規(guī)定，車位、車庫是可以由建設(shè)單位予以出售，且應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。

  查看全文↓ 2019-06-09 22:09:55
• 157****8640

  既然被執(zhí)行人與開發(fā)商有購房協(xié)議有購車庫記錄。
  
  那么房產(chǎn)證上有沒有車庫記錄就沒關(guān)系了，房產(chǎn)證上都沒體現(xiàn)車庫記錄的。
  
  所以是以開發(fā)商簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)！
  
  至于是否被執(zhí)行人賣給他侄子的話。
  
  這個看當(dāng)時房子產(chǎn)權(quán)變更你名字的時間是否跟被執(zhí)行人與他侄子簽訂的協(xié)議時間有相差！

  查看全文↓ 2019-06-09 22:09:50

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• 問 ??買賣無房產(chǎn)證的車庫該做哪些手續(xù)？應(yīng)該注意哪些？
  答

  首先，現(xiàn)在的實踐中，地下車庫一般都不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但是購買沒有產(chǎn)證的車庫有一定風(fēng)險，建議在購買時與開發(fā)商簽訂類似車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，保障自己的合法權(quán)益。法條參考：依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例” 之規(guī)定，車位、車庫是可以由建設(shè)單位予以出售，且應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。

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• 問 ??買賣無房產(chǎn)證的車庫該做哪些手續(xù)？能否買賣？
  答

  無產(chǎn)權(quán)證的地下車庫或者車位不受保護，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主**后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。 這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“跑路”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險。地下車庫或者車位因為沒辦理產(chǎn)權(quán)登記，有可能被開發(fā)商二次甚至多次銷售，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J(rèn)已過戶的車位”。專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，**核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風(fēng)險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。另外關(guān)于沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫或者車位有一個比較特殊的情況，那就是人防工程車位。人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時不作私人停車位用途。人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

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• 問 買賣無房產(chǎn)證的車庫該做哪些手續(xù)？能不能買賣？
  答

  合同有效但是無法對抗善意第三人，如果房主再將車庫賣給不知情的第三人，并將房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記之后，車庫的所有權(quán)就屬于有房產(chǎn)證的善意第三人了。雖然，那么做的話房主對你要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但是沒有房產(chǎn)證的你，是沒有對車庫的所有權(quán)的。房產(chǎn)證是唯一合法的物權(quán)證明，沒有房產(chǎn)證就不受法律保護。就算是真要買，也只能做公證。但是做公證的話風(fēng)險也太大了，我國房屋權(quán)屬是以登記為主,誰是房屋權(quán)屬證書上的登記人,誰就是所有人,即使是公證文書也是無法對抗的.

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• 問 二手房車庫 產(chǎn)證上沒有體現(xiàn) 可以買賣嗎
  答

  如有產(chǎn)權(quán)可以正常過戶交易；如沒有也一定有東西證明，如在房產(chǎn)證上體現(xiàn)、有土地使用證。（需重新丈量房產(chǎn)面積，公正修改產(chǎn)證面積），（如果存在相關(guān)憑證，賣方需提供此依據(jù)給買方，并在交易合同上注明，以此作為該車庫的“產(chǎn)權(quán)證”，到開發(fā)商處核實直接找開發(fā)商改個名字，即與開發(fā)商改合同。需去物業(yè)公司更名即可。如不行找中介簽個三方協(xié)議。）如果車庫只在房產(chǎn)證備注中作了標(biāo)明，卻沒有獨立產(chǎn)權(quán)證，則車庫不能單獨交易，只能隨房子一起，而且車庫的交易將體現(xiàn)在雙房簽定二手房買賣協(xié)議的房屋基本情況中的產(chǎn)權(quán)登記附記里體現(xiàn)并交稅。據(jù)朱雪珍介紹，其實買家也可以不隨房購買此類車庫，那么就需要分割產(chǎn)權(quán)證，目前各地方的方式不盡相同，如新區(qū)是在房屋交易前進行面積分割，而其他區(qū)則是在交易中直接辦理分割面積。沒有任何標(biāo)注的車庫交易是**容易發(fā)生糾紛，也是**麻煩的，專家特別提醒購房者要多加注意，因為目前二手房中存在著大量的此類情形。此類二手房交易前，買方應(yīng)查看房主的協(xié)議、發(fā)票或收據(jù)等有關(guān)憑證，**好去房屋交易登記部門調(diào)檔查詢，還要實際用尺量車庫面積，核實房屋登記建筑面積中確實包含了車庫面積。如果存在相關(guān)憑證，只需去物業(yè)公司更名即可；如果沒有任何依據(jù)，則需要制定一個清楚、明晰的約定，雙方應(yīng)該約定房屋含車庫、車庫面積、車庫價格、有必要時還可以注明車庫方位等細(xì)節(jié)；如果有部分依據(jù)，則賣方需提供此依據(jù)給買方，并在交易合同上注明，以此作為該車庫的“產(chǎn)權(quán)證”。車位只能使用權(quán)轉(zhuǎn)移沒有產(chǎn)權(quán)證的車位只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，所以在帶車位的二手房交易中，賣方只能向買方轉(zhuǎn)移使用權(quán)，而不能進行產(chǎn)權(quán)交易。一些小區(qū)的地上或地下車位一般只出租，向業(yè)主出讓10年、20年的使用權(quán)，由小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)管理。對于此類二手房產(chǎn)交易，只需原業(yè)主攜帶車位使用權(quán)協(xié)議，買賣雙方去物業(yè)公司辦理車位轉(zhuǎn)移手續(xù)，并進行更名，就可直接將車位的使用權(quán)從賣方轉(zhuǎn)讓給買方，而不需要在房屋買賣合同中體現(xiàn)。律師提醒，這種沒有所有權(quán)只有使用權(quán)的車位，一般有一份當(dāng)初戶主與物業(yè)簽訂的車位使用權(quán)協(xié)議，二手房買者一定要高度重視這份車位合同書，因為這是唯一的憑證。同時，也要妥善保管好另外的那份關(guān)于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。

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• 問 無房產(chǎn)證車庫怎么交易？無房產(chǎn)證車庫可以交易嗎？
  答

  分兩種：一是和房屋建筑面積算在一起的，在附在《房屋所有權(quán)證》**后一頁上契稅完稅憑證上載明車庫面積的；另一種是單獨出售的，沒有《房屋所有權(quán)證》的。前一種在購買房屋的時候，車庫隨房屋同時轉(zhuǎn)移所有權(quán)。二，如果是直接向開發(fā)商購買的，有《汽車庫買賣合同》和開發(fā)商出具的收款收據(jù)；如果是買的二手車庫，可以由出賣方開出收條，注明車庫的具體位置，并且把當(dāng)初開發(fā)商開給他的收款收據(jù)和《汽車庫買賣合同》一并交給您，這樣的買賣也是安全的。

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