集資房有土地使用證嗎? 買單位集資房但沒有土地使用證需要注意些什么？

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• 151****0907

  可以辦的，就要看單位上愿不愿意辦理了。如果兩證齊全的情況下，集資房是可以購買的。如果只有房產(chǎn)證也可以進行交易，就是存在之后是否會有扯皮的問題，其他也沒什么！

  查看全文↓ 2019-06-11 10:13:07
• 142****5489

  第一、集資建房是房改后政策允許的一種商品房的模式，本來就應(yīng)該比市價低，這個是不需要補價的。
  第二、按你說的情況，該房不應(yīng)該是劃撥土地，如果是劃撥土地是需要補交土地出讓金。
  第三、你說的“當(dāng)時拆遷時”是什么意思，是拆遷安置房嗎？這個不太明白。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:13:02
• 143****0017

  現(xiàn)在的法律規(guī)定而言那就是房子有產(chǎn)權(quán)，但是土地沒有使用權(quán)，有了土地證70年房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)到期后，可以自動延期，如果沒有土地證，就無法限期了。
  土地性質(zhì)變更是非常麻煩的事情，且不說無法變更；就算是找到人能變更了，還要繳納幾千萬的土地出讓金。辦理個人土地證的前提是，土地必須是出讓方式取得，如果不是，就無法辦理的。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:12:59
• 132****8243

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  嚴格來講，根據(jù)現(xiàn)行我國法律規(guī)定，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，房屋買賣合同原則上屬于無效合同。當(dāng)然開發(fā)商在取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售商品房的合法的，也就常說的一手房。
  
  
  
  對于二手房也就是說從個人手中購買的房屋，則要具體分析：
  
  沒有房產(chǎn)證的房子，大致可分為以下幾類：1、別人從開發(fā)商手中購買的尚未辦理房產(chǎn)證的正規(guī)商品房；2、農(nóng)村集體土地上村民自建或新農(nóng)村改造的建設(shè)的房屋（嚴格意義上的小產(chǎn)權(quán)房）；3、政府機關(guān)、國有企業(yè)等單位為員工建設(shè)的福利房或集資房但未辦理產(chǎn)權(quán)證；4、違章建筑。
  
  
  
  一、別人從正規(guī)的開發(fā)商手里買的商品房，只是房產(chǎn)證還沒有辦下來，可以購買。
  
  正規(guī)的開發(fā)商開發(fā)的房子有五證：(1)國有土地使用證；(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證；(4)建設(shè)工程施工許可證；(5)商品房預(yù)售許可證；此類房屋，雖然一手房的購買人目前未取得產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商是正規(guī)的，在未來是可以取得房產(chǎn)證的。
  
  依據(jù)**高法院的相關(guān)司法解釋，如果在雙方訴訟開庭時，賣方已經(jīng)取得房產(chǎn)證，此時房屋買賣合同有效。同時部分地方法院也認定該類買賣合法，例如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見試行》（京高法發(fā)[2010]458號）就認定此類合同不因沒有房產(chǎn)證而無效。
  
  購買此類房屋時，需要注意，在購房合同中明確約定賣方不主動辦理房產(chǎn)證時的逾期違約責(zé)任，防止賣方因房價上漲，人為的不辦理房產(chǎn)證，阻礙交易成立。同時約定如果因其他原因?qū)е路课葙I賣合同無法履行時，賣方應(yīng)向買方賠償?shù)膿p失包括全部可得利益損失，也就是房價上漲的部分利益由買方取得。這樣賣方即使違約也得不到更多利益，從而減少其違約謀利的風(fēng)險。
  
  
  
  二、農(nóng)村集體土地上村民自建或新農(nóng)村改造的建設(shè)的房屋（嚴格意義上的小產(chǎn)權(quán)房）。目前法規(guī)不允許集體之外的成員購買，但如果是有合法審批手續(xù)，允許本集體成員購買（一般指有本村戶口）。所以此類房屋只要不是違章建筑，被拆除的可能性不大。但在房價上漲或者拆遷的情況下，可能出現(xiàn)出售房屋的集體成員悔約，要求收回房屋的風(fēng)險。此時，對于房價上漲的利益，購房人可能得不到全部賠償。典型案件請參考：農(nóng)村房屋買賣合同無效典型案例----北京通州宋莊畫家村案
  
  
  
  三、政府機關(guān)、國有企業(yè)等單位為員工建設(shè)的福利房或集資房但未辦理產(chǎn)權(quán)證；
  
  此類房屋土地大多數(shù)是劃撥的。有房產(chǎn)證的就是常說的房改房，大部分已經(jīng)允許上市交易。但沒有房產(chǎn)證的，因為無法過戶，購買后，權(quán)利還是得不到保護。
  
  
  
  四、違章建筑絕對不能購買。
  
  違章建筑，指沒有經(jīng)過合法的審批手續(xù)，沒有五證，更主要是沒有建筑工程用地規(guī)劃許可證可能建設(shè)在耕地上，或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證，房屋質(zhì)量無法得到保障。此類房屋是國家嚴厲打擊的拆除的對象。所以此類房屋絕對不能夠買。
  
  
  
  相關(guān)法規(guī)摘錄：
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》2007年8月30日新修訂
  
  第三十八條規(guī)定，　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  
  
  
  《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見試行》（京高法發(fā)[2010]458號）
  
  　　第三條　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《**高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
  
  　　第四條　　對以將來可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  　　前款所稱將來可能取得所有權(quán)的房屋，包括尚未取得所有權(quán)的已購商品房及已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋等。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-11 10:12:54

相關(guān)問題

• 問 集資房有土地使用證嗎? 單位集資房有房產(chǎn)證和土地使用證嗎
  答

  沒有房產(chǎn)證就不存在過戶的說法了，這種情況可以去公證機關(guān)做一個公證，公證這個房子歸你所有。具體的公證流程你去問一下你當(dāng)?shù)氐墓C機關(guān)。

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• 問 **集資房可以辦理土地使用證嗎
  答

  一、一般商品房和集資房**大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，土地出讓金。集資房不能辦理國有土地使用權(quán)證的。二、集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

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• 問 集資房有土地使用證嗎? 集資房有土地證和房產(chǎn)證可以買賣嗎?
  答

  有房產(chǎn)證就可以買賣。房屋買賣流程（1）著手準(zhǔn)備買房.買房首先要根據(jù)資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等。（2）挑選房源.這一環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備工作的延續(xù)，可以從報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優(yōu)勢，全面細致考察房源信息。（3）實地看房.選房是個技術(shù)含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎(chǔ)知識有所了解。（4）談判簽定買賣合同.確定目標(biāo)后，就進入了和售房人實質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中**重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。

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• 問 單位集資房有土地證嗎
  答

  集資的房子一般屬于單位房子，價格比市面上的商品房便宜，但土地證一般不給辦（因為使用權(quán)是單位的）。商品房不一樣，買來后就屬于你自己的，一般有70年的土地使用期限。至于價格，各地方不一樣，但集資的房子肯定比商品房辦證便宜。土地使用證是集體的,不能夠單獨抵押,但單位可以集體抵押．應(yīng)該可以交易，變更房產(chǎn)證．中國土地有國家和集體兩種所有制，土地證交易前，有可能會有三種不同的性質(zhì)出現(xiàn)，一、出讓 有償出讓 開發(fā)商或者企事業(yè)單位集資建房向國家繳納土地出讓金之后建房二、劃撥 無償劃撥 含有國家福利在內(nèi)的一些住房土地三、國有土地 以上兩種現(xiàn)象，經(jīng)過一次交易的二次發(fā)證就標(biāo)有國有了，這種土地期滿后需要向國家繼續(xù)繳納土地出讓金才可以繼續(xù)使用（具體繳費時間配合產(chǎn)權(quán)證使用期限**高年限70年）《房屋登記辦法》第八十九條 房屋登記機構(gòu)對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”字樣。國有土地上蓋的房子你可以轉(zhuǎn)讓給任何人和單位，可以抵押；宅基地上的房屋不能賣給城鎮(zhèn)戶口的人，不能抵押

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• 問 ?? 單位集資房土地證嗎
  答

  這屬于房地產(chǎn)管理中的問題，以前大多如此，是管理不規(guī)范造成的，權(quán)屬應(yīng)不成問題，這樣的房子土地的用地性質(zhì)屬于劃撥地。也就是沒有繳納土地出讓金。一般劃撥地和出讓地的主要區(qū)別是房產(chǎn)出售時，買方辦理土地證過戶時要不要繳納土地出讓金。劃撥土地是國家無償劃撥給國有企事業(yè)單位的，用于這些單位為職工建房，解決單位職工的住房問題，這是計劃經(jīng)濟體制下福利分配住房的土地來源。房改以后，單位公房實行私有化，這些房產(chǎn)以成本價賣給職工并領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地證，土地的性質(zhì)便為劃撥土地。如果職工的房改房上市交易，買方在辦理土地證過戶時，必須繳納土地出讓金以補償國家當(dāng)初無償?shù)膭潛?，使國有土地的使用得到合理的補償。買方繳納土地出讓金以后，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就變成出讓了。這樣的房子在購買時**好慎重些，國家規(guī)定只能是紅本商品房才能辦理過戶，集體用地房子只是用來保障原住民的居住用途。一般你這種情況公證處都不受理的。不過戶短期不會有麻煩，但是以后政策變動難說。城市市區(qū)土地歸國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定歸國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。土地證上他類有：劃拔、股份、集體、商品等。.在房屋售價中就要減去這塊費用，不能按證件手續(xù)齊全的房價計算。**好到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T問詢一下

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