小產(chǎn)權(quán)的二手房如何辦過戶? 小產(chǎn)權(quán)房子怎么過戶，以及辦理手續(xù)需要什么

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• 142****4903

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
  2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:03:12
• 133****9810

  1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
  2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。
  3、房屋的價格及付款時間約定。
  4、交房期限。
  5、權(quán)利擔(dān)保。
  6、違約責(zé)任。
  7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:03:07
• 138****5922

  小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”；2、拆遷難補(bǔ)償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:03:03
• 142****1628

  買房子是很多人會投資或自主的行為，手里有了一套房子后也能夠讓很多人安心。
  房子的類型有很多種，其中小產(chǎn)權(quán)房就是有一定法律風(fēng)險(xiǎn)的房子，人們擔(dān)心它的合法性。
  
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  那么，購買小產(chǎn)權(quán)房是否合法?
  
  小產(chǎn)權(quán)房的購買者有產(chǎn)權(quán)證，但是卻沒有房產(chǎn)證，這個所謂的一紙產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的。
  
  
  
  
  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。
  
  正規(guī)合法的房屋必須是5證齊全的，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個證都沒有，更不用說房產(chǎn)證了。
  
  那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
  
  
  
  當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農(nóng)村的集體所有者，外村村民是不可以購買的。而另外一種小產(chǎn)權(quán)房則是在集體企業(yè)用地?；蚴钦加酶剡`法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房不可向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能夠在集體成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  
  
  國土資源部等多個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效合同，不受國家法律保護(hù)。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進(jìn)行公證，均不能改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，也不能把無效的合同變成有效。
  
  無效合同的后果是，合同從**一開始就沒有效力，合同各方要恢復(fù)到合同沒有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，對導(dǎo)致合同無效的過錯方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。故建議您慎重考慮相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:02:59

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)的二手房如何辦過戶?小產(chǎn)權(quán)房過戶手續(xù)需要注意什么？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是一個狹義概念，通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時會被強(qiáng)制拆除。小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證。不能過戶，只是可以協(xié)議買賣。如果購房者做出利弊分析之后，仍然決定購買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該注意兩個方面：1、購買小產(chǎn)權(quán)時要注意雙方約定好房屋的價格及付款時間。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。2、購買小產(chǎn)權(quán)時還要注意雙方的權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，應(yīng)由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺而適當(dāng)?shù)芈男泻贤?，保護(hù)非違約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)的二手房如何辦過戶
  答

  二手房過戶手續(xù)：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;(2)申請人身份證明;(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(4)有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;(6)人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明;(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明;(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);(11)拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書;(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)怎么過戶? 小產(chǎn)權(quán)二手房過戶要注意什么
  答

  首先需要確定您所說的小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)。目前，小產(chǎn)權(quán)房的概念并不統(tǒng)一，有的是購買在集體土地上所見的房屋；有的是在單位劃撥土地上所建的房屋。該兩者的雖都不可以轉(zhuǎn)讓，但仍有區(qū)別。1、集體土地上所建的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)椤锻恋胤ā返认嚓P(guān)規(guī)定明確規(guī)定，集體土地的宅基只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，所以，如果您不是該集體組織成員的話，購買該類型的房屋是不合法的，將來發(fā)生拆遷補(bǔ)償?shù)脑?，您的?quán)益無法得到保護(hù)。2、劃撥土地的房屋。一般是前些年單位集資建房產(chǎn)生的產(chǎn)物，該類型房屋由于土地是無償使用的，未向國家繳納土地出讓金，所以不具備轉(zhuǎn)讓條件，但在根據(jù)政府的規(guī)劃，繳納土地出讓金后，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的，所以，這一類的風(fēng)險(xiǎn)更小。在簽訂購買該類小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同時，一定要將不能過戶的違約責(zé)任確定清楚。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)怎么過戶? 小產(chǎn)權(quán)房過戶手續(xù)需要注意什么
  答

  小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”；2、拆遷難補(bǔ)償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)到期怎么辦? 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓如何辦理手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房到期后怎么辦
  答

  《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十八條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。第一百四十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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