還遷房如何辦理房產(chǎn)證?拆遷戶還遷房如何辦房產(chǎn)證

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• 147****2340

  安置房,是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時,對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快,政府盡可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險是什么?其實,所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán),并且沒有規(guī)定限制對外出售,或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別,這樣的安置房可以買賣?，F(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房,往往是沒有取得產(chǎn)證,或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證,按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險很大,甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房,按《物權(quán)法》規(guī)定,房屋屬于不動產(chǎn),不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn),沒有登記備案的,除法律特殊規(guī)定的情形外,不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán),對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風(fēng)險也甚大。如:沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房,或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間漫長,不確定因素多,可能會出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險:
  1、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能每部起訴到法院解決,**終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;
  2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
  3、因交易時間漫長,房價變動可能性發(fā),果如出售方為謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,并在可以過戶交易時先行過戶給他人,那么購買方就很實現(xiàn)購房母的了,只能主張債權(quán)了;
  4、在購買房等待過戶的漫長時間內(nèi),也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房,由于交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或為合同的履行設(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔,**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)

  查看全文↓ 2019-06-14 17:13:01
• 152****2974

  準(zhǔn)備好必須提交的證件，繳納相應(yīng)的費用后就可以辦理回遷房房產(chǎn)證。
  1、回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。
  2、回遷房辦理房產(chǎn)證必須提交的證件：房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》、身份證。
  3、房產(chǎn)證辦理應(yīng)交納費用：拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元／平方米，由個人交納。超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：2％，手續(xù)費3元／平方米，產(chǎn)權(quán)登記費，2000年5月1日按80元／套收取?！?br/>4、房產(chǎn)證下來后，到房地產(chǎn)交易部門交易過戶，按照正常買賣的，該交的稅的一分都不能少，五年之內(nèi)還要加收5％營業(yè)稅，稅率共計房屋報價的12％。另外，要注意業(yè)主反悔，公證處的公證手續(xù)約束力有限。

  查看全文↓ 2019-06-14 17:12:56
• 132****5762

  “我們是原河西區(qū)小海地小二樓云江里居民，2009 年河西區(qū)對小二樓舊房進(jìn)行拆遷改造，我們積極響應(yīng)號召，配合拆遷，是小二樓第一批搬走的住戶?！笔忻裉K先生介紹說，當(dāng)時他們按照原地還遷政策辦理了手續(xù)，按照政策應(yīng)該還遷到距離拆遷房 1 公里左右的蘭江新苑小區(qū)，可是因為蘭江新苑當(dāng)時沒有完工，2012 年，經(jīng)過協(xié)商，蘇先生他們這一批拆遷戶被還遷到小海地浯水道北馬集福松源莊二期高層住宅小區(qū)。如今已經(jīng)過去五六年了，可是房產(chǎn)證卻一直沒有辦下來，房子也沒辦法買賣?！爸庇缅X，也沒辦法變現(xiàn)，真是讓人著急啊。”
  
  
  
  蘇先生介紹說，福松源莊二期共有6 棟高層住宅樓，其中25、26、28、 30 號樓四棟高層為還遷安置房。據(jù)蘇先生了解，現(xiàn)在不光是他們還遷戶，整個福松源莊二期的住戶都沒有拿到房產(chǎn)證。入住以來，不斷有居民通過各種方式向有關(guān)部門反映房產(chǎn)證的問題，也曾有相關(guān)部門就此問題進(jìn)行過回應(yīng)，可是不管怎么說，一直 到現(xiàn)在居民們也沒有拿到房產(chǎn)證?！皼]有房產(chǎn)證，落戶、買賣都不能正常進(jìn)行，對老百姓來說真的影響很大，希望有關(guān)部門能夠引起重視，早日協(xié)調(diào)解決，為老百姓的生活提供便利?！?蘇先生說。
  
  解決
  
  針對市民蘇先生反映的還遷房遲遲沒有拿到房產(chǎn)證的問題，福松源莊屬地建委回復(fù)，由于福松源莊 25、26、28、30 號樓的安置還遷對 象為市內(nèi)拆遷群眾，根據(jù)歷史遺留項目房產(chǎn)證手續(xù)辦理的要求，需辦理銷售許可證、預(yù)售登記、初始登記后，才可辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。 目前，福松源莊 25、26、28、30 號樓已完成銷售許可證、預(yù)售登記的辦理，正在與該小區(qū)其余住宅樓一同進(jìn)行初始登記手續(xù)的辦理，希望居民能夠耐心等待。

  查看全文↓ 2019-06-14 17:12:53

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• 問 還遷房如何辦理房產(chǎn)證
  答

  準(zhǔn)備好必須提交的證件，繳納相應(yīng)的費用后就可以辦理回遷房房產(chǎn)證。1、回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。2、回遷房辦理房產(chǎn)證必須提交的證件：房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》、身份證。3、房產(chǎn)證辦理應(yīng)交納費用：拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元／平方米，由個人交納。超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：2％，手續(xù)費3元／平方米，產(chǎn)權(quán)登記費，2000年5月1日按80元／套收取?！?、房產(chǎn)證下來后，到房地產(chǎn)交易部門交易過戶，按照正常買賣的，該交的稅的一分都不能少，五年之內(nèi)還要加收5％營業(yè)稅，稅率共計房屋報價的12％。另外，要注意業(yè)主反悔，公證處的公證手續(xù)約束力有限。

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• 問 還遷房如何辦理房產(chǎn)證?還遷房房產(chǎn)證還沒辦下來可以購買嗎?
  答

  回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交那些費用和手續(xù)：一，必須提交的證件：1、房屋拆遷安置協(xié)議書2、舊房拆遷作價憑證3、原房屋所有權(quán)證　　D、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》4、身份證二、應(yīng)交納費用：1，拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個人交納。2，超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：2%，手續(xù)費3元/平方米3，產(chǎn)權(quán)登記費，2000年5月1日按80元/套收取。

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• 問 還遷房怎樣辦理房產(chǎn)證
  答

  回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交那些費用和手續(xù)：1)必須提交的證件：A、房屋拆遷安置協(xié)議書B、舊房拆遷作價憑證C、原房屋所有權(quán)證D、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》E、身份證2)應(yīng)交納費用A、拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個人交納。B、超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費，契稅：2%，手續(xù)費3元/平方米C、產(chǎn)權(quán)登記費，2000年5月1日按80元/套收取。

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• 問 還遷房能辦理房產(chǎn)證么
  答

  　　還遷房是可以辦理房產(chǎn)證的，在辦理房產(chǎn)證的過程當(dāng)中，需要準(zhǔn)備好相關(guān)的證件，只要繳納相應(yīng)的費用之后，就可以辦理回遷房的房產(chǎn)證。所需要提供的證件，有之前拆遷時的安置協(xié)議，還有之前舊房拆遷時的座駕憑證以及原房屋的所有權(quán)證，并且需要出示房主本人的身份證。拆遷房是因為開發(fā)商在征收土地時給回遷戶的賠償房屋，因為售價低于商品房，所以受到很多購房者的喜愛。　　在房屋建好之后，所需要繳納的費用和拆遷后的安置房平米數(shù)有關(guān)系，如果和拆遷時的房屋等值一樣，只需要繳納少量的承租交易費，但如果說回遷的房屋面積較大，除了繳納交易費之外，還需要按照超值的部分交契稅。同時需要注意的一點是，回遷房和正常的商品房不同，在拿到房產(chǎn)證之后，需要5年之外才可以進(jìn)行上市交易，如果在5年之內(nèi)就進(jìn)行交易，需要征收5%的營業(yè)稅。

• 問 ??還遷房怎么辦房產(chǎn)證
  答

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣,購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險,回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明,并對回遷房的真實性進(jìn)行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地,在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時,將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同,以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件,也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證,在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后,由公證處向出賣方支付房屋價款,**后,要買方要注意讓買方將戶口遷走,否則,買方的戶口遷不進(jìn)來。

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