?? 商品房交房時間如何確定？誰知道呢？

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• 147****6143

  正常情況下，應(yīng)按照開發(fā)商給你的入住通知書的**后一天開始，計算為你入住的時間，并依次時間開始收取你的物業(yè)管理費，無論你什么時候入住，都會按這個標準收取。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 09:51:33
• 142****6842

  項目建設(shè)常規(guī)程序如下：
  項目建設(shè)完成，包括建筑主體完工并進行四方驗收（拿到竣工驗收備案表），小區(qū)道路、綠化、通訊、水、電、燃氣、采暖等市政配套工程完工，物業(yè)進行預先驗收，對相關(guān)問題進行整改后，通知業(yè)主收房，開發(fā)商進入交房階段。
  影響交房時間因素：
  （1）購房合同約定的交房時間。（超過交房日期，開發(fā)商不能按約定時間交房會按日支付逾期交房違約金，因此開發(fā)商一般會將約定日期作為交房日期底線）
  （2）建筑主體竣工完成時間。（直接影響能否按時交房，一般會比購房合同約定的交房時間提前2月—3月左右）
  （3）竣工驗收備案表。（建委組織四方驗收完成后的竣工驗收備案表是交房的**重要依據(jù)，無此手續(xù)交房不能進行）
  （4）配套工程。（購房合同中均有相關(guān)規(guī)定）
  （5）物業(yè)公司。（小區(qū)的提前接管，房屋的預先驗收并整改細小問題，調(diào)試小區(qū)公用設(shè)施，如車位管理、公共照明等）
  （6）開發(fā)公司。（業(yè)主檔案建立，通訊信息變化，與物業(yè)的交接、配合）
  （以上回答發(fā)布于2017-01-10，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）
  

  查看全文↓ 2019-06-15 09:51:26
• 156****5231

  商品房預售合同中免責條款常常相伴規(guī)定有不可抗力條款，本案是一起商品房預售中開發(fā)商延遲交房引發(fā)責任承擔爭議的案件，涉及的主要問題是什么是不可抗力，不可抗力的范圍及不可抗力的免責法律效力。
  （一）什么是不可抗力以及不可抗力的范圍 所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如地震、水災、戰(zhàn)爭等。在商品房買賣合同中不可抗力是指商品房買賣雙方在訂立和履行合同過程中不能預見、不可抗拒的外來力量，是不受買賣雙方意志左右、支配并且影響商品房買賣合同正常履行的自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。一般說來，不可抗力的構(gòu)成要件有：
  1、不能預見。按一般人的標準去衡量，商品房買賣合同雙方在盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)而仍不能預見，就具備不可抗力的主觀要件。
  2、不能避免。不能避免是指當事人對事件的發(fā)生不能進行控制。
  3、不能克服。是指當事人對事件的發(fā)展及結(jié)果不能進行控制。
  4、因果關(guān)系。不可抗力與造成合同不能或不能完全履行有因果關(guān)系才可以作為免責的事由。需要指出的是，不可抗力免責，需以上四個要件同時具備。 我國法律對不可抗力的范圍沒有個體規(guī)定，一般來說不可抗力包括：
  1、自然災害。這類不可抗力事件是由自然原因引起的，如地震、水災、泥石流、瘟疫等；
  2、社會事件。如戰(zhàn)爭、罷工、政策調(diào)整等。 在實踐中，個別房地產(chǎn)開發(fā)商以“施工期間雨量大，天氣寒冷異常，民工返鄉(xiāng)親潮”等等提出延期交房抗辯，若在合同中沒有特別約定，筆者認為均不構(gòu)成不可抗力。因以上原因中氣候因素在一定條件下是可以預見的，并可采用一定的防護措施是可以克服的。因此不能認定為不可抗力。建房過程中可能出現(xiàn)因民工返鄉(xiāng)、停工等因施工糾紛造成**終的遲延交房或者因第三方過錯以及資金、原材料等方面出現(xiàn)不能控制的問題在一定條件下可以作為不可抗力而免責理由。
  （二）本案中開發(fā)商所主張的“不可抗力”不具有免責法律效力 根據(jù)我國合同法規(guī)定，當事人違約應(yīng)當承擔違約責任，但存在不可抗力的特殊原因可以被免除違約責任，不可抗力就是免責的原因之一。

  查看全文↓ 2019-06-15 09:51:15

相關(guān)問題

• 問 有誰知道商品房朝向如何確定？
  答

  房屋的朝向分兩種，一種是整棟樓的朝向，一種是自家房屋的朝向。判斷整棟樓的朝向主要是看單元門的朝向，而房屋的朝向一般以自家大門為準，與自家大門所在的墻面垂直的方向，就是整個屋子的朝向。現(xiàn)在所說的商品房飛朝向多數(shù)是指整棟樓的朝向

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• 問 我應(yīng)該如何確定商品房的交房時間
  答

  一、交房指的是依據(jù)商品房買賣合同的約定,開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。該合同約定的日期具有法律效力的。標志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。二、具體的房屋交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應(yīng)該有明確的約定日期的,可以翻看購房合同里的具體約定時間。如果開發(fā)商如期未交付使用的話,開發(fā)商屬于違約行為。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付房屋的,應(yīng)當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。三、合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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• 問 ?? 商品房如何銷售？誰知道呢？
  答

  第一步，預購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；第三步，預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同；第四步，辦理預售合同文本登記備案；第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。

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• 問 ?? 商品房如何退房？誰知道呢？
  答

  1、是否符合退房條件　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請退房。 從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會得到法院的支持?！　?、協(xié)商不成再訴訟　　建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機構(gòu)進行鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支付?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費　　除房屋全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償?！　≡谕朔靠罘矫妫捎靡淮涡愿犊畹馁彿空呖芍苯右箝_發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

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• 問 ?? 如何挑選商品房？誰知道呢？
  答

  挑選房子的方法如下:1.在100平方米左右的房子戶型設(shè)計中，兩居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。兩居室中，起居室的面寬**低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米。三居室的起居室面寬大于4，面積要大于24。對于板樓而言，進深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右。2.基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風。對于采光和通風，一般面寬比上進深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優(yōu)勢。3.具體空間上，廚房一定要有，而且應(yīng)該是中式的盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實用。4.功能分區(qū)要明確，流線設(shè)計要合理。

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