??個(gè)人一手房如何規(guī)避受托支付？流程是怎么樣的呢？

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• 158****3336

  （一）設(shè)置較高支付起始金額。由于目前銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》中對(duì)貸款受托支付起始金額未明確進(jìn)行規(guī)定，僅在該辦法第二十六條規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額較大，原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式”，造成各行對(duì)該辦法理解不一，參照制定管理辦法及操作規(guī)程中對(duì)流動(dòng)資金貸款受托支付金額起點(diǎn)參差不齊的現(xiàn)狀?？陀^上給少數(shù)銀行有意設(shè)臵較高的受托支付起始金額以規(guī)避新規(guī)留下了空間。如中行江西省分行制定的《中國(guó)銀行股份有限公司江西省分行流動(dòng)資金貸款發(fā)放審核實(shí)施細(xì)則（2010年版）》規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額超過5000萬元人民幣，總行級(jí)重點(diǎn)客戶的單筆支付金額超過1億元人民幣應(yīng)采取受托支付方式”。比較而言，銀監(jiān)會(huì)《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》中規(guī)定“單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采取用貸款人受托支付方式”。銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理辦法尚且將500萬元定為“金額較大”，而該分行流動(dòng)資金貸款卻將5000萬元甚至10000萬元界定為“金額較大”，又如交通銀行總行對(duì)流動(dòng)資金貸款起始金額定為“各省直分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、同業(yè)操作慣例和自身業(yè)務(wù)情況，合理確定區(qū)域自主支付限額。現(xiàn)階段暫定**高限額為3000萬元人民幣”，上述規(guī)定顯然與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定相悖。
  （二）提供虛假購銷合同辦理受托支付。一些基層銀行對(duì)借款人提供的受托支付資料審核不嚴(yán)格。有的僅憑借款人提供一份虛假《購銷合同》便予辦理貸款人受托支付，造成信貸資金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金屬鎢業(yè)集團(tuán)有限公司在中行江西省分行公司業(yè)務(wù)部借款7000萬元。該部?jī)H憑一份借款人提供的《購銷合同》便辦理受托支付。借款人在放款當(dāng)天和次日分2筆將上述資金轉(zhuǎn)至上述《購銷合同》供貨方江西畫眉坳鎢業(yè)有限公司在農(nóng)業(yè)銀行興國(guó)古龍崗分理處開戶的賬號(hào)上；3月16日又將上述資金劃回借款人在農(nóng)行南昌市青山湖支行營(yíng)業(yè)部賬上。從該案例可以看出，一方面借款人提供虛假《購銷合同》達(dá)成形式上的受托支付條件，以**終實(shí)現(xiàn)貸款自主支用的目的，另一方面銀行未對(duì)受托支付其他資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，**終造成該筆信貸資金被挪作他用。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:16:59
• 131****6476

  按照銀監(jiān)局的貸款新規(guī)規(guī)定，單筆借款達(dá)到一定額度的貸款是必須通貸款人受托支付的方式，直接將貸款資金匯劃至借款人的交易對(duì)手的賬上的，這樣借款人就對(duì)貸款資金失去主動(dòng)支配權(quán)，從面可以保證貸款資金用途的真實(shí)性。
  而借款人為了規(guī)避這一規(guī)定，就通過減少單筆借款額度，多次貸款的方式來操作，就是說，明明他需要1000萬元，但他不是一次性貸款到位，而是通過一次貸款100萬元，十次以后也同樣是1000萬元了，這樣借款人自己就得到了貸款資金的自主支配權(quán)，而規(guī)避了銀行的監(jiān)管。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:16:52
• 131****0176

  貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后,由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。為貫徹執(zhí)行監(jiān)管要求,加強(qiáng)對(duì)貸款資金支付管理,農(nóng)發(fā)行總行下發(fā)了《貸款資金支付管理辦法》(農(nóng)發(fā)銀發(fā)[2009]266號(hào),簡(jiǎn)稱支付辦法)。《支付辦法》下發(fā)后,在執(zhí)行過程中筆者發(fā)現(xiàn)在貸款資金受托支付方面存在著一些不適應(yīng)的問題。為此,農(nóng)發(fā)行如何落實(shí)貸款新規(guī),加強(qiáng)貸款資金支付管理,構(gòu)建農(nóng)發(fā)行適應(yīng)監(jiān)管要求的受托支付管理模式,是需要研究的重要課題。
  一、貸款資金受托支付存在不適應(yīng)新規(guī)要求的問題
  (一)受托支付的審批權(quán)限不適應(yīng)貸款新規(guī)要求?！吨Ц掇k法》原則上要求貸款資金支付的審批均由開戶行完成,且實(shí)行AB角制度。這就產(chǎn)生了支付

  查看全文↓ 2019-06-15 16:16:46

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• 問 ??如何推一手房？流程是怎么樣的呢？
  答

  做為一名置業(yè)顧問，每天都處在銷售的第一線，要面對(duì)面與各種客戶打交道，而客戶又來自社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，各階層，其性格也千差萬別。這就對(duì)置業(yè)顧問提出了很高要求，要做到和客戶溝通順暢，我以為應(yīng)先具備以下條件：首先，置業(yè)顧問必須具備較高的心理素質(zhì)，在與客戶打交道時(shí)，無論顧客做了什么事，說了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，平時(shí)注意提高自身心理素質(zhì)，可從以下幾方面入手： 1、 控制平和心態(tài) 不要讓自己易怒，易躁，保持心態(tài)起伏幅度不要過大。無論遇上什么事 都要保持一份平靜洽談的心境。 2、 培養(yǎng)樂觀精神 凡事都往好的方面想，當(dāng)顧客出現(xiàn)異常舉動(dòng)時(shí)，不妨試著往好的方面考 慮，不要老想著有人想“跳單”等。這樣容易和客戶站在同一立場(chǎng)，也就容易理解顧客的言 行。 3、 平時(shí)多學(xué)習(xí) 平時(shí)除了多了解樓盤信息等，還應(yīng)多了解一點(diǎn)心理學(xué)、哲學(xué)、甚至風(fēng)水方 面書籍，研究一下人性，使自己盡量做到博學(xué)多才，這樣才能慢慢的培養(yǎng)自己的自信心。 4、 來點(diǎn)阿Q的精神 當(dāng)碰上粗暴、不講理的客戶，來點(diǎn)阿Q的精神，能幫助你平靜下來。比 如換種思考方式，對(duì)方這么不講理，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？ 其次，在與客戶日常打交道中還應(yīng)注意觀察，從客戶進(jìn)門開始或留下聯(lián)系方式開始，作 為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問都應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致的觀察和了解，對(duì)客戶的觀察有助于業(yè)務(wù)員迅速 掌握客戶特點(diǎn)和動(dòng)機(jī)。從而在介紹樓盤和洽談時(shí)能做到有的方矢，提高成交率。比如：我們 日?？梢酝ㄟ^表情、步態(tài)、目光、語言、語氣、手勢(shì)、著裝、用具、裝飾物等判斷一下客 戶，使我們可以采取**佳方式和客戶保持溝通。 **后我認(rèn)為我們和客戶的溝通就是為了促成我們和客戶的交易，滿足客戶的需求，那么 怎樣才能通過順利的溝通促成交易呢？我認(rèn)為洽談階段相當(dāng)重要，也就是我們通常所說的 “臨門一腳”，一名好的置業(yè)顧問可以將沒有買樓意向的客戶變成潛在客戶，將潛在客戶變 為準(zhǔn)客戶，將準(zhǔn)客戶變?yōu)榭蛻?，在我們?dāng)前的房地產(chǎn)界，甚至許多公司的主管都存在一種誤 區(qū)，即認(rèn)為搞售樓的人，一定要口若懸河，能說會(huì)道。但事實(shí)上，我認(rèn)為這是不全面的，即 使我們?cè)?*后的洽談階段，不能把握好以下幾點(diǎn)也可能使我們的優(yōu)勢(shì)變成我們的遺憾。 1、 應(yīng)注意自己的表現(xiàn)欲 在洽談中渴望自己的才能、專業(yè)知識(shí)得到對(duì)方認(rèn)同，夸夸其談， 常會(huì)令對(duì)方反感，影響客戶的情緒。

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• 問 ??一手房備案信息如何變更？流程是怎么樣的呢？
  答

  原則上來說，你這個(gè)房子是不能夠更改備案登記的。但是你要更改也不是沒有辦法，但是開發(fā)商跟房管局未必敢做。（因?yàn)槭沁`規(guī)操作，還有西安不是小城市，所以管理的嚴(yán)格。）具體更改步奏如下。 1、購房者拿著購房合同以及身份證明（結(jié)婚證或離婚證或未婚證明、身份證、戶口薄原件）到購房的開發(fā)商處領(lǐng)取更改備案證書的申請(qǐng)表格。 2、經(jīng)過開發(fā)商負(fù)責(zé)人同意。同意變更備案登記。開發(fā)商進(jìn)行簽字蓋章。 3、再到房管局進(jìn)行變更申請(qǐng)。房管局同意后要先注銷原來的備案的合同。 4、注銷后，與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同。 5、再更換收據(jù)上面的名字。注意：首先你這個(gè)要確認(rèn)有沒有不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。如果有，你百分之90的可能已經(jīng)更改不了。開發(fā)商不同意也更改不了，你就進(jìn)不了房管局那關(guān)。房管局那關(guān)不過，就沒有后面的簽訂新的合同。還有這是違規(guī)操作。所以肯定要花關(guān)系，花錢的，關(guān)系一般，也別想變更了。

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• 問 一手房交易流程是怎么樣的？
  答

  1、評(píng)估選房買房應(yīng)以實(shí)際收入情況為基準(zhǔn)，不買貴的只買好的，切勿愛面子購買一套超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力的房子，月供**好不超過月總收入的50%。根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等，然后根據(jù)自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、廣告、房展會(huì)、正規(guī)中介機(jī)構(gòu)等處了解，需要注意的實(shí)際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細(xì)看房。2、實(shí)地看房這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在售樓處，對(duì)要購買的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，要查看有關(guān)房屋的資料，如開放商資歷、產(chǎn)權(quán)年限、房子結(jié)構(gòu)、實(shí)際面積、周邊生活環(huán)境等，買房是件大事，要多看多比較才能下決定。購房者在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”（并稱七證）,這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。需要注意的是，在選房過程中，如果您所購買的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。3、交定金，簽認(rèn)購合同向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金，定金幾千到幾萬的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比，并簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購書，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一。4、付**，簽買賣合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應(yīng)交付一定成數(shù)(一般為房子總價(jià)的30%)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預(yù)售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的**有效的手段。借款人填寫《借款申請(qǐng)書》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關(guān)合同。6、驗(yàn)收房子在開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收證明書后會(huì)向您發(fā)放《入住通知書》，要求您在接到通知書之日起若干天之內(nèi)驗(yàn)收房子。認(rèn)真檢查房屋質(zhì)量，同時(shí)要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋竣工驗(yàn)收證明書》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細(xì)咨詢各種收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取鑰匙。7、辦理產(chǎn)權(quán)證一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國(guó)土部門辦理國(guó)土證，然后到房管部門辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明**后領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來比精裝便宜，二來自由度高。

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• 問 一手房買賣流程是怎么樣的？
  答

  基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修一手房相關(guān)證件辦理流程：受理：1.收驗(yàn)證件齊全； 2.初審證件真?zhèn)危?3.進(jìn)行錄入登記； 4.填寫收件受理單。初審：1.核驗(yàn)證件； 2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(必要時(shí))； 3.查檔審核； 4.提出初審意見。復(fù)審：1.復(fù)核初審意見； 2.對(duì)疑難問題提出處理意見； 3.提出復(fù)審意見。審批：1.全程審核； 2.疑難問題終結(jié)處理； 3.簽署審批意見。說明：房屋權(quán)屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預(yù)售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際予以適當(dāng)簡(jiǎn)化。

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• 問 一手房驗(yàn)房流程是怎么樣的？
  答

  杜貝特提醒你新房收房流程：1、給購房者書面通知：開發(fā)商在取得商品房房屋產(chǎn)權(quán)證后，就可以以書面通知的形式通知購房者規(guī)定日期內(nèi)來收房交接，如果購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有做收房交接，開發(fā)商即默認(rèn)購房者已收房使用。2、新房驗(yàn)收：購房者在開發(fā)商工作人員的帶領(lǐng)下，到新房進(jìn)行驗(yàn)收，要對(duì)家用配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，遇到不合格的就告知隨從的工作人員，令其盡快解決。注意，如果遇到一些嚴(yán)重的不合格現(xiàn)象，可以拒絕收房。3、簽訂房屋交接書：購房者在驗(yàn)收結(jié)束后，覺得質(zhì)量過關(guān)且符合合同約定條件，就可以與開發(fā)商簽訂房屋交接書；如感覺不符合標(biāo)準(zhǔn)，通知開發(fā)商整改，直到滿意后，再簽訂房屋交接書。新房收房注意事項(xiàng)：1、看《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》：根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。2、先驗(yàn)房再辦理手續(xù)：目前開發(fā)商在交房時(shí)，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)用度之后，才答應(yīng)業(yè)主驗(yàn)房。對(duì)于這一不公道的程序，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。3、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任。4、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利。5、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

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