??如何推一手房？流程是怎么樣的呢？

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• 135****0964

  做為一名置業(yè)顧問(wèn)，每天都處在銷售的第一線，要面對(duì)面與各種客戶打交道，而客戶又來(lái)自社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，各階層，其性格也千差萬(wàn)別。這就對(duì)置業(yè)顧問(wèn)提出了很高要求，要做到和客戶溝通順暢，我以為應(yīng)先具備以下條件：首先，置業(yè)顧問(wèn)必須具備較高的心理素質(zhì)，在與客戶打交道時(shí)，無(wú)論顧客做了什么事，說(shuō)了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，平時(shí)注意提高自身心理素質(zhì)，可從以下幾方面入手：
  1、 控制平和心態(tài) 不要讓自己易怒，易躁，保持心態(tài)起伏幅度不要過(guò)大。無(wú)論遇上什么事 都要保持一份平靜洽談的心境。
  2、 培養(yǎng)樂觀精神 凡事都往好的方面想，當(dāng)顧客出現(xiàn)異常舉動(dòng)時(shí)，不妨試著往好的方面考 慮，不要老想著有人想“跳單”等。這樣容易和客戶站在同一立場(chǎng)，也就容易理解顧客的言 行。
  3、 平時(shí)多學(xué)習(xí) 平時(shí)除了多了解樓盤信息等，還應(yīng)多了解一點(diǎn)心理學(xué)、哲學(xué)、甚至風(fēng)水方 面書籍，研究一下人性，使自己盡量做到博學(xué)多才，這樣才能慢慢的培養(yǎng)自己的自信心。
  4、 來(lái)點(diǎn)阿Q的精神 當(dāng)碰上粗暴、不講理的客戶，來(lái)點(diǎn)阿Q的精神，能幫助你平靜下來(lái)。比 如換種思考方式，對(duì)方這么不講理，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？ 其次，在與客戶日常打交道中還應(yīng)注意觀察，從客戶進(jìn)門開始或留下聯(lián)系方式開始，作 為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)都應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致的觀察和了解，對(duì)客戶的觀察有助于業(yè)務(wù)員迅速 掌握客戶特點(diǎn)和動(dòng)機(jī)。從而在介紹樓盤和洽談時(shí)能做到有的方矢，提高成交率。比如：我們 日?？梢酝ㄟ^(guò)表情、步態(tài)、目光、語(yǔ)言、語(yǔ)氣、手勢(shì)、著裝、用具、裝飾物等判斷一下客 戶，使我們可以采取**佳方式和客戶保持溝通。 **后我認(rèn)為我們和客戶的溝通就是為了促成我們和客戶的交易，滿足客戶的需求，那么 怎樣才能通過(guò)順利的溝通促成交易呢？我認(rèn)為洽談階段相當(dāng)重要，也就是我們通常所說(shuō)的 “臨門一腳”，一名好的置業(yè)顧問(wèn)可以將沒有買樓意向的客戶變成潛在客戶，將潛在客戶變 為準(zhǔn)客戶，將準(zhǔn)客戶變?yōu)榭蛻?，在我們?dāng)前的房地產(chǎn)界，甚至許多公司的主管都存在一種誤 區(qū)，即認(rèn)為搞售樓的人，一定要口若懸河，能說(shuō)會(huì)道。但事實(shí)上，我認(rèn)為這是不全面的，即 使我們?cè)?*后的洽談階段，不能把握好以下幾點(diǎn)也可能使我們的優(yōu)勢(shì)變成我們的遺憾。
  1、 應(yīng)注意自己的表現(xiàn)欲 在洽談中渴望自己的才能、專業(yè)知識(shí)得到對(duì)方認(rèn)同，夸夸其談， 常會(huì)令對(duì)方反感，影響客戶的情緒。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:27
• 148****1656

  現(xiàn)在房地產(chǎn)還是比較火爆的啊，直接發(fā)短信，樓盤信息，大概價(jià)格等。打電話的話也直接問(wèn)是否對(duì)新盤感興趣，應(yīng)該拒絕率不會(huì)很多，都會(huì)了解一下的。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:18
• 138****8576

  您好 這個(gè)看是做一手房新房出售還是二手房了 二手房主要是房源為主的 得房源者得天下 誰(shuí)的房源多 誰(shuí)的房源優(yōu)質(zhì)有競(jìng)爭(zhēng)力 誰(shuí)就有優(yōu)勢(shì) 基本上二手房每天是去找好房源 有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的房源 業(yè)主誠(chéng)心賣的房源 你如果是新手 可以問(wèn)下自己的同事 一般找好房源 網(wǎng)站上發(fā)布信息就OK 我一般喜歡搜房發(fā)帖 有客戶看到自己喜歡的基本主動(dòng)打電話過(guò)來(lái)了 然后你直接聯(lián)系客戶看房就OK 客戶如果看完不滿意 就問(wèn)下客戶需求 推薦下別的房源 因?yàn)殚T店或者發(fā)帖的客戶比較精準(zhǔn) 所以一般客戶喜歡就買房了 如果是新房 這個(gè)就有點(diǎn)挑戰(zhàn)了 因?yàn)樾路侩m然房源多 可以選擇的樓層朝向戶型比較多 但是賣新房意味著跟所有周邊的樓盤競(jìng)爭(zhēng) 要賣新房 一定要熟悉周邊的樓盤的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) 如果不熟悉 就很被動(dòng) 知己知彼 這個(gè)在新房銷售確實(shí)體現(xiàn)的淋漓精致 知道周邊的樓盤 就可以挖掘自己樓盤的賣點(diǎn)了 一般推銷房子 可以從戶型優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 等入手 跟別的高手溝通下 祝您好運(yùn)

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:11
• 154****1276

  1、熟悉一手房的交易流程
  2、專業(yè)知識(shí)要記牢
  3、周邊的新老樓盤的情況也要了解
  4、不能騙客戶
  5、多聽多學(xué)多看,向前輩學(xué)

  查看全文↓ 2019-06-15 16:46:02
• 138****7168

  一、從宏觀上來(lái)說(shuō)，一手房的銷售是一個(gè)營(yíng)銷策劃過(guò)程，分階段造勢(shì)進(jìn)行：
  
  （一）項(xiàng)目介入階段
  1．識(shí)別客戶需求
  ①了解客戶需求，解答客戶問(wèn)題；
  ②對(duì)客戶需求的理解陳述；
  ③界定工作范圍；
  ④描述提出方案或方法的基本原理；
  ⑤項(xiàng)目組織的介紹；
  ⑥項(xiàng)目完成所要求的進(jìn)度計(jì)劃；
  ⑦確認(rèn)項(xiàng)目執(zhí)行可能產(chǎn)生的成本預(yù)算；
  ⑧確認(rèn)客戶期望項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提供什么樣的交付物；
  ⑨確認(rèn)客戶期望的規(guī)格和特征；
  ⑩商定進(jìn)一步洽談的內(nèi)容、時(shí)間及地點(diǎn)。
  2．進(jìn)一步洽談確定課題
  ①客戶企業(yè)介紹情況，提出咨詢要求與希望；
  ②研究企業(yè)提供的資料、分析企業(yè)狀況、初步擬定項(xiàng)目框架；
  ③實(shí)地考察客戶企業(yè)及環(huán)境；
  ④確定項(xiàng)目框架和目標(biāo)；
  ⑤根據(jù)企業(yè)期望做準(zhǔn)備性調(diào)查。
  
  3．提交項(xiàng)目建議書及合同簽訂。
  ①與市場(chǎng)部及公司廣泛溝通，根據(jù)客戶需求提出項(xiàng)目建議書。
  ②雙方就建議書內(nèi)容（包括項(xiàng)目目標(biāo)、框架、主要內(nèi)容、執(zhí)行方案、時(shí)間計(jì)劃和初步預(yù)算等）進(jìn)一步商討。
  ③擬定并簽訂合同，作好項(xiàng)目開展準(zhǔn)備工作。
  以上工作以市場(chǎng)部為主，策劃部協(xié)助。
  （二）項(xiàng)目啟動(dòng)階段

  查看全文↓ 2019-06-15 16:45:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??一手房備案信息如何變更？流程是怎么樣的呢？
  答

  原則上來(lái)說(shuō)，你這個(gè)房子是不能夠更改備案登記的。但是你要更改也不是沒有辦法，但是開發(fā)商跟房管局未必敢做。（因?yàn)槭沁`規(guī)操作，還有西安不是小城市，所以管理的嚴(yán)格。）具體更改步奏如下。 1、購(gòu)房者拿著購(gòu)房合同以及身份證明（結(jié)婚證或離婚證或未婚證明、身份證、戶口薄原件）到購(gòu)房的開發(fā)商處領(lǐng)取更改備案證書的申請(qǐng)表格。 2、經(jīng)過(guò)開發(fā)商負(fù)責(zé)人同意。同意變更備案登記。開發(fā)商進(jìn)行簽字蓋章。 3、再到房管局進(jìn)行變更申請(qǐng)。房管局同意后要先注銷原來(lái)的備案的合同。 4、注銷后，與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同。 5、再更換收據(jù)上面的名字。注意：首先你這個(gè)要確認(rèn)有沒有不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。如果有，你百分之90的可能已經(jīng)更改不了。開發(fā)商不同意也更改不了，你就進(jìn)不了房管局那關(guān)。房管局那關(guān)不過(guò)，就沒有后面的簽訂新的合同。還有這是違規(guī)操作。所以肯定要花關(guān)系，花錢的，關(guān)系一般，也別想變更了。

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• 問(wèn) ??個(gè)人一手房如何規(guī)避受托支付？流程是怎么樣的呢？
  答

  （一）設(shè)置較高支付起始金額。由于目前銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》中對(duì)貸款受托支付起始金額未明確進(jìn)行規(guī)定，僅在該辦法第二十六條規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額較大，原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式”，造成各行對(duì)該辦法理解不一，參照制定管理辦法及操作規(guī)程中對(duì)流動(dòng)資金貸款受托支付金額起點(diǎn)參差不齊的現(xiàn)狀?？陀^上給少數(shù)銀行有意設(shè)臵較高的受托支付起始金額以規(guī)避新規(guī)留下了空間。如中行江西省分行制定的《中國(guó)銀行股份有限公司江西省分行流動(dòng)資金貸款發(fā)放審核實(shí)施細(xì)則（2010年版）》規(guī)定“支付對(duì)象明確且單筆支付金額超過(guò)5000萬(wàn)元人民幣，總行級(jí)重點(diǎn)客戶的單筆支付金額超過(guò)1億元人民幣應(yīng)采取受托支付方式”。比較而言，銀監(jiān)會(huì)《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》中規(guī)定“單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采取用貸款人受托支付方式”。銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理辦法尚且將500萬(wàn)元定為“金額較大”，而該分行流動(dòng)資金貸款卻將5000萬(wàn)元甚至10000萬(wàn)元界定為“金額較大”，又如交通銀行總行對(duì)流動(dòng)資金貸款起始金額定為“各省直分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、同業(yè)操作慣例和自身業(yè)務(wù)情況，合理確定區(qū)域自主支付限額?，F(xiàn)階段暫定**高限額為3000萬(wàn)元人民幣”，上述規(guī)定顯然與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定相悖。 （二）提供虛假購(gòu)銷合同辦理受托支付。一些基層銀行對(duì)借款人提供的受托支付資料審核不嚴(yán)格。有的僅憑借款人提供一份虛假《購(gòu)銷合同》便予辦理貸款人受托支付，造成信貸資金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金屬鎢業(yè)集團(tuán)有限公司在中行江西省分行公司業(yè)務(wù)部借款7000萬(wàn)元。該部?jī)H憑一份借款人提供的《購(gòu)銷合同》便辦理受托支付。借款人在放款當(dāng)天和次日分2筆將上述資金轉(zhuǎn)至上述《購(gòu)銷合同》供貨方江西畫眉坳鎢業(yè)有限公司在農(nóng)業(yè)銀行興國(guó)古龍崗分理處開戶的賬號(hào)上；3月16日又將上述資金劃回借款人在農(nóng)行南昌市青山湖支行營(yíng)業(yè)部賬上。從該案例可以看出，一方面借款人提供虛假《購(gòu)銷合同》達(dá)成形式上的受托支付條件，以**終實(shí)現(xiàn)貸款自主支用的目的，另一方面銀行未對(duì)受托支付其他資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，**終造成該筆信貸資金被挪作他用。

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• 問(wèn) 一手房交易流程是怎么樣的？
  答

  1、評(píng)估選房買房應(yīng)以實(shí)際收入情況為基準(zhǔn)，不買貴的只買好的，切勿愛面子購(gòu)買一套超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力的房子，月供**好不超過(guò)月總收入的50%。根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等，然后根據(jù)自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、廣告、房展會(huì)、正規(guī)中介機(jī)構(gòu)等處了解，需要注意的實(shí)際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細(xì)看房。2、實(shí)地看房這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在售樓處，對(duì)要購(gòu)買的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，要查看有關(guān)房屋的資料，如開放商資歷、產(chǎn)權(quán)年限、房子結(jié)構(gòu)、實(shí)際面積、周邊生活環(huán)境等，買房是件大事，要多看多比較才能下決定。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”（并稱七證）,這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。需要注意的是，在選房過(guò)程中，如果您所購(gòu)買的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來(lái)作為選房的依據(jù)了。3、交定金，簽認(rèn)購(gòu)合同向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金，定金幾千到幾萬(wàn)的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比，并簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一。4、付**，簽買賣合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應(yīng)交付一定成數(shù)(一般為房子總價(jià)的30%)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預(yù)售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的**有效的手段。借款人填寫《借款申請(qǐng)書》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關(guān)合同。6、驗(yàn)收房子在開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收證明書后會(huì)向您發(fā)放《入住通知書》，要求您在接到通知書之日起若干天之內(nèi)驗(yàn)收房子。認(rèn)真檢查房屋質(zhì)量，同時(shí)要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《房屋竣工驗(yàn)收證明書》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細(xì)咨詢各種收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取鑰匙。7、辦理產(chǎn)權(quán)證一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國(guó)土部門辦理國(guó)土證，然后到房管部門辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明**后領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來(lái)比精裝便宜，二來(lái)自由度高。

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• 問(wèn) 一手房買賣流程是怎么樣的？
  答

  基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修一手房相關(guān)證件辦理流程：受理：1.收驗(yàn)證件齊全； 2.初審證件真?zhèn)危?3.進(jìn)行錄入登記； 4.填寫收件受理單。初審：1.核驗(yàn)證件； 2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(必要時(shí))； 3.查檔審核； 4.提出初審意見。復(fù)審：1.復(fù)核初審意見； 2.對(duì)疑難問(wèn)題提出處理意見； 3.提出復(fù)審意見。審批：1.全程審核； 2.疑難問(wèn)題終結(jié)處理； 3.簽署審批意見。說(shuō)明：房屋權(quán)屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預(yù)售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際予以適當(dāng)簡(jiǎn)化。

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• 問(wèn) 一手房驗(yàn)房流程是怎么樣的？
  答

  杜貝特提醒你新房收房流程：1、給購(gòu)房者書面通知：開發(fā)商在取得商品房房屋產(chǎn)權(quán)證后，就可以以書面通知的形式通知購(gòu)房者規(guī)定日期內(nèi)來(lái)收房交接，如果購(gòu)房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有做收房交接，開發(fā)商即默認(rèn)購(gòu)房者已收房使用。2、新房驗(yàn)收：購(gòu)房者在開發(fā)商工作人員的帶領(lǐng)下，到新房進(jìn)行驗(yàn)收，要對(duì)家用配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，遇到不合格的就告知隨從的工作人員，令其盡快解決。注意，如果遇到一些嚴(yán)重的不合格現(xiàn)象，可以拒絕收房。3、簽訂房屋交接書：購(gòu)房者在驗(yàn)收結(jié)束后，覺得質(zhì)量過(guò)關(guān)且符合合同約定條件，就可以與開發(fā)商簽訂房屋交接書；如感覺不符合標(biāo)準(zhǔn)，通知開發(fā)商整改，直到滿意后，再簽訂房屋交接書。新房收房注意事項(xiàng)：1、看《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》：根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書。2、先驗(yàn)房再辦理手續(xù)：目前開發(fā)商在交房時(shí)，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)用度之后，才答應(yīng)業(yè)主驗(yàn)房。對(duì)于這一不公道的程序，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。3、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任。4、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利。5、除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

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