??一手房備案信息如何變更？流程是怎么樣的呢？

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• 154****1551

  原則上來說，你這個房子是不能夠更改備案登記的。但是你要更改也不是沒有辦法，但是開發(fā)商跟房管局未必敢做。（因為是違規(guī)操作，還有西安不是小城市，所以管理的嚴格。）
  具體更改步奏如下。
  1、購房者拿著購房合同以及身份證明（結婚證或離婚證或未婚證明、身份證、戶口薄原件）到購房的開發(fā)商處領取更改備案證書的申請表格。
  2、經(jīng)過開發(fā)商負責人同意。同意變更備案登記。開發(fā)商進行簽字蓋章。
  3、再到房管局進行變更申請。房管局同意后要先注銷原來的備案的合同。
  4、注銷后，與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同。
  5、再更換收據(jù)上面的名字。
  注意：首先你這個要確認有沒有不動產(chǎn)發(fā)票。如果有，你百分之90的可能已經(jīng)更改不了。開發(fā)商不同意也更改不了，你就進不了房管局那關。房管局那關不過，就沒有后面的簽訂新的合同。還有這是違規(guī)操作。所以肯定要花關系，花錢的，關系一般，也別想變更了。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:11:01
• 154****8111

  商品房合同更名理論上是可行的，更名一般會產(chǎn)生一些費用。商品房合同更名的好方法主要有兩種： (1)找開發(fā)商改。先去撤銷網(wǎng)簽，然后再重新做網(wǎng)簽。這個方式對于開發(fā)商比較麻煩，所以沒有特殊情況開發(fā)商都不愿意做。 (2)等房產(chǎn)證下來之后再把房本變更為另一個人的名字。如果現(xiàn)在有什么問題，就只能是先以協(xié)議形式確定下來了。夫妻之間更名是只收工本費的，如果不是夫妻之間更名的話，就要按照過戶計算相應稅費了，相當于購買了部分房屋，走的是二手房買賣的程序。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 16:10:55
• 156****2123

  合同備案后，房屋交付前，如果想更改買受人，需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費，并獲得開發(fā)商同意。
  房地產(chǎn)權登記部門依據(jù)買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等相關資料進行備案登記。如已辦理預售備案的，根據(jù)現(xiàn)行相關規(guī)定，解除合同備案應向登記機關提交仲裁機構的裁決書或人民法院依法作出的已生效的裁定書、判決書或調解書可辦理。像您這種，原合同已經(jīng)備案，可以先與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您重新簽訂合同進行備案，但撤銷原合同之前需先到房管局申請，之后才可以辦理。辦理合同備案更名需準備本人身份證，合同更名申請書，開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。
  您放心，這類問題開發(fā)企業(yè)也常遇到，如何合法合理解決，他們是知道的，他們如果處理不好，那就是一房多賣的問題，也是違法的。他們如果不給您搞掂，就告他一房多賣……房管局可受理。

  查看全文↓ 2019-06-15 16:10:49

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• 問 我想問下一手房備案信息如何變更
  答

  一、購房合同的備案日期是不能認為更改的，這個是屬于房管局管轄范圍內的，凡是以個人權利去更改備案時間的均屬于違法行為，會受到應有的法律制裁的。二、在房地產(chǎn)領域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。三、一般的"網(wǎng)簽"程序是:交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款→由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同→雙方當事人簽字(蓋章)→在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。

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• 問 ??如何推一手房？流程是怎么樣的呢？
  答

  做為一名置業(yè)顧問，每天都處在銷售的第一線，要面對面與各種客戶打交道，而客戶又來自社會各個領域，各階層，其性格也千差萬別。這就對置業(yè)顧問提出了很高要求，要做到和客戶溝通順暢，我以為應先具備以下條件：首先，置業(yè)顧問必須具備較高的心理素質，在與客戶打交道時，無論顧客做了什么事，說了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，平時注意提高自身心理素質，可從以下幾方面入手： 1、 控制平和心態(tài) 不要讓自己易怒，易躁，保持心態(tài)起伏幅度不要過大。無論遇上什么事 都要保持一份平靜洽談的心境。 2、 培養(yǎng)樂觀精神 凡事都往好的方面想，當顧客出現(xiàn)異常舉動時，不妨試著往好的方面考 慮，不要老想著有人想“跳單”等。這樣容易和客戶站在同一立場，也就容易理解顧客的言 行。 3、 平時多學習 平時除了多了解樓盤信息等，還應多了解一點心理學、哲學、甚至風水方 面書籍，研究一下人性，使自己盡量做到博學多才，這樣才能慢慢的培養(yǎng)自己的自信心。 4、 來點阿Q的精神 當碰上粗暴、不講理的客戶，來點阿Q的精神，能幫助你平靜下來。比 如換種思考方式，對方這么不講理，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？ 其次，在與客戶日常打交道中還應注意觀察，從客戶進門開始或留下聯(lián)系方式開始，作 為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問都應對客戶進行細致的觀察和了解，對客戶的觀察有助于業(yè)務員迅速 掌握客戶特點和動機。從而在介紹樓盤和洽談時能做到有的方矢，提高成交率。比如：我們 日?？梢酝ㄟ^表情、步態(tài)、目光、語言、語氣、手勢、著裝、用具、裝飾物等判斷一下客 戶，使我們可以采取**佳方式和客戶保持溝通。 **后我認為我們和客戶的溝通就是為了促成我們和客戶的交易，滿足客戶的需求，那么 怎樣才能通過順利的溝通促成交易呢？我認為洽談階段相當重要，也就是我們通常所說的 “臨門一腳”，一名好的置業(yè)顧問可以將沒有買樓意向的客戶變成潛在客戶，將潛在客戶變 為準客戶，將準客戶變?yōu)榭蛻?，在我們當前的房地產(chǎn)界，甚至許多公司的主管都存在一種誤 區(qū)，即認為搞售樓的人，一定要口若懸河，能說會道。但事實上，我認為這是不全面的，即 使我們在**后的洽談階段，不能把握好以下幾點也可能使我們的優(yōu)勢變成我們的遺憾。 1、 應注意自己的表現(xiàn)欲 在洽談中渴望自己的才能、專業(yè)知識得到對方認同，夸夸其談， 常會令對方反感，影響客戶的情緒。

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• 問 ??個人一手房如何規(guī)避受托支付？流程是怎么樣的呢？
  答

  （一）設置較高支付起始金額。由于目前銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》中對貸款受托支付起始金額未明確進行規(guī)定，僅在該辦法第二十六條規(guī)定“支付對象明確且單筆支付金額較大，原則上應采用貸款人受托支付方式”，造成各行對該辦法理解不一，參照制定管理辦法及操作規(guī)程中對流動資金貸款受托支付金額起點參差不齊的現(xiàn)狀。客觀上給少數(shù)銀行有意設臵較高的受托支付起始金額以規(guī)避新規(guī)留下了空間。如中行江西省分行制定的《中國銀行股份有限公司江西省分行流動資金貸款發(fā)放審核實施細則（2010年版）》規(guī)定“支付對象明確且單筆支付金額超過5000萬元人民幣，總行級重點客戶的單筆支付金額超過1億元人民幣應采取受托支付方式”。比較而言，銀監(jiān)會《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》中規(guī)定“單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應采取用貸款人受托支付方式”。銀監(jiān)會固定資產(chǎn)貸款管理辦法尚且將500萬元定為“金額較大”，而該分行流動資金貸款卻將5000萬元甚至10000萬元界定為“金額較大”，又如交通銀行總行對流動資金貸款起始金額定為“各省直分行應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、同業(yè)操作慣例和自身業(yè)務情況，合理確定區(qū)域自主支付限額?，F(xiàn)階段暫定**高限額為3000萬元人民幣”，上述規(guī)定顯然與銀監(jiān)會規(guī)定相悖。 （二）提供虛假購銷合同辦理受托支付。一些基層銀行對借款人提供的受托支付資料審核不嚴格。有的僅憑借款人提供一份虛假《購銷合同》便予辦理貸款人受托支付，造成信貸資金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金屬鎢業(yè)集團有限公司在中行江西省分行公司業(yè)務部借款7000萬元。該部僅憑一份借款人提供的《購銷合同》便辦理受托支付。借款人在放款當天和次日分2筆將上述資金轉至上述《購銷合同》供貨方江西畫眉坳鎢業(yè)有限公司在農(nóng)業(yè)銀行興國古龍崗分理處開戶的賬號上；3月16日又將上述資金劃回借款人在農(nóng)行南昌市青山湖支行營業(yè)部賬上。從該案例可以看出，一方面借款人提供虛假《購銷合同》達成形式上的受托支付條件，以**終實現(xiàn)貸款自主支用的目的，另一方面銀行未對受托支付其他資料進行嚴格審核，**終造成該筆信貸資金被挪作他用。

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• 問 一手房交易流程是怎么樣的？
  答

  1、評估選房買房應以實際收入情況為基準，不買貴的只買好的，切勿愛面子購買一套超出實際經(jīng)濟承受能力的房子，月供**好不超過月總收入的50%。根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等，然后根據(jù)自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、廣告、房展會、正規(guī)中介機構等處了解，需要注意的實際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細看房。2、實地看房這是一道比較復雜而且非常重要的工序。在售樓處，對要購買的房屋進行實地考察，要查看有關房屋的資料，如開放商資歷、產(chǎn)權年限、房子結構、實際面積、周邊生活環(huán)境等，買房是件大事，要多看多比較才能下決定。購房者在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”（并稱七證）,這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。需要注意的是，在選房過程中，如果您所購買的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結構、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。3、交定金，簽認購合同向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金，定金幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比，并簽訂房地產(chǎn)認購書，定金各開發(fā)商定的標準不一。4、付**，簽買賣合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應交付一定成數(shù)(一般為房子總價的30%)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的**有效的手段。借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關合同。6、驗收房子在開發(fā)商取得竣工驗收證明書后會向您發(fā)放《入住通知書》，要求您在接到通知書之日起若干天之內驗收房子。認真檢查房屋質量，同時要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋竣工驗收證明書》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細咨詢各種收費項目以及標準，領取鑰匙。7、辦理產(chǎn)權證一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國土部門辦理國土證，然后到房管部門辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明**后領取房產(chǎn)證時間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來比精裝便宜，二來自由度高。

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• 問 一手房買賣流程是怎么樣的？
  答

  基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權→退房→裝修一手房相關證件辦理流程：受理：1.收驗證件齊全； 2.初審證件真?zhèn)危?3.進行錄入登記； 4.填寫收件受理單。初審：1.核驗證件； 2.現(xiàn)場勘察(必要時)； 3.查檔審核； 4.提出初審意見。復審：1.復核初審意見； 2.對疑難問題提出處理意見； 3.提出復審意見。審批：1.全程審核； 2.疑難問題終結處理； 3.簽署審批意見。說明：房屋權屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當?shù)貙嶋H予以適當簡化。

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