房屋單價(jià)如何計(jì)算?商品房價(jià)格是怎么算的？

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• 137****0863

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評估方法。
  二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。
  三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
  2、市場比較法
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法
  房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:53
• 157****1169

  商品房價(jià)格的計(jì)算方法很復(fù)雜的，要考慮的因素也很多，我們只能簡單地了解下。
  1.土地取得費(fèi)用
  2.前期工程費(fèi)用
  3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
  4.建筑安裝工程費(fèi)用
  5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
  6.管理費(fèi)用
  7.銷售費(fèi)用
  8.利息
  9.稅費(fèi)
  10.利潤 具體到每一套商品房.其價(jià)格的估算在上述基礎(chǔ)上還應(yīng)再加上商品房差價(jià)，包括商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:49
• 155****8990

  
  1、新建商品住宅全裝修價(jià)格核算，應(yīng)編制工程量清單，執(zhí)行行業(yè)相關(guān)規(guī)定;清單內(nèi)容描述需注明裝修內(nèi)容、部位、主要材料，潔具、家具、廚柜、電氣設(shè)備應(yīng)標(biāo)明品牌、規(guī)格、材質(zhì)、顏色、型號、產(chǎn)品系列號;主要材料、設(shè)備價(jià)格按實(shí)際價(jià)格計(jì)算，且不得高于本市市場實(shí)際零售價(jià)格。
  
  
  
  2、公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng)(弱)電的配管、配線，應(yīng)計(jì)入毛坯房價(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格。
  
  
  
  3、第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)公平、公正、實(shí)事求是，按計(jì)價(jià)原則進(jìn)行價(jià)格核算，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
  
  
  
  4、全裝修價(jià)格核算時(shí)，消耗量標(biāo)準(zhǔn)工日單價(jià) ( 包括安裝、裝飾 ) 按 140 元 /天計(jì)算。
  
  
  
  5、全裝標(biāo)準(zhǔn)是按套內(nèi)面積還是建筑面積計(jì)算?針對此前市民這一熱議的話題，《通知》強(qiáng)調(diào)，全裝修主要材料、設(shè)備價(jià)格按實(shí)際價(jià)格計(jì)算 (不得高于本市市場實(shí)際零售價(jià)格 ) ;公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng) ( 弱 )電的配管、配線，應(yīng)計(jì)入毛坯房價(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格;其他費(fèi)用包含設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、檢測費(fèi)、預(yù)算核算費(fèi)等 ，其總額不超過工程費(fèi)的 3.0%。
  
  
  
  重點(diǎn)提醒
  
  
  全裝修的裝修內(nèi)容只有套內(nèi)裝修部分。所有的套內(nèi)裝修實(shí)物累加得出全裝修總價(jià)格(公共裝修部分也沒有納入該總價(jià))。大家一定要避免概念誤區(qū)：全裝修價(jià)格與價(jià)值是否相符，體現(xiàn)在裝修總價(jià)和整個(gè)裝修內(nèi)容是否對等上，與按套內(nèi)面積還是建筑面積折算無直接邏輯關(guān)系。房屋確實(shí)沒有對公共部分裝修，但是房屋總價(jià)也沒有將公共裝修部分納入。
  
  
  
  在實(shí)際操作中，因預(yù)售時(shí)房屋還沒有建成，為方便預(yù)售，進(jìn)行了預(yù)售許可面積測量，毛坯銷售以該預(yù)售許可面積為基準(zhǔn)?！秾?shí)施細(xì)則》和《核算規(guī)定》中，全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算。
  
  
  
  限地價(jià)競房價(jià)試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，其全裝修部分的價(jià)格是指房屋裝修總價(jià)(未納入公共部分價(jià)格)÷預(yù)售許可面積所得之值，該值不得超過2500元/平方米。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:45

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• 問 限價(jià)房價(jià)格是如何定價(jià)的？限價(jià)房價(jià)格是不是比商品房價(jià)格便宜很多？
  答

  限價(jià)房價(jià)格確實(shí)要比商品房價(jià)格便宜很多

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• 問 商品房價(jià)格構(gòu)成是什么 商品房價(jià)格知識普及
  答

  對于商品房價(jià)格構(gòu)成，購房者需要有個(gè)明確認(rèn)識，在商品房價(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房價(jià)格也在上漲，因此很多購房者想了解商品房商品房價(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤率由政府價(jià)格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

• 問 什么是商品房 目前沈陽商品房價(jià)格趨勢如何變化
  答

  通常情況下，房屋按照其用途可以劃分成不同種類，對于住宅而言，房屋可以劃分成商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等種類。那么究竟什么是商品房，沈陽商品房價(jià)格趨勢又如何呢？ 什么是商品房？ 從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 沈陽商品房價(jià)格趨勢 據(jù)9月份公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份沈陽新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅與9月份相比，收窄0.8%。 從同比數(shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市中，僅溫州1個(gè)城市出現(xiàn)下降，同比下降1.5%。同比上漲的城市有69個(gè)，**高漲幅為21.4%，其中上海同比上漲21.4%、北京同比上漲21.2%、廣州同比上漲20.7%、深圳同比上漲20.6%、廈門同比上漲16.9%、南京同比上漲15.3%、福州同比上漲12.8%、杭州同比上漲11%、成都同比上漲9.6%、三亞同比上漲4.7%。 而就沈陽來看，10月份沈陽新建商品住宅價(jià)格同比上漲13.3%，同比漲幅較9月份上漲0.6%。

• 問 商品房價(jià)格怎么樣
  答

  商品住宅差價(jià)包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 商品房價(jià)格怎么樣
  答

  未來10年房價(jià)還會(huì)上漲，如果有錢卻還沒房子那就買吧，如果還有閑錢，再買點(diǎn)理財(cái)產(chǎn)品與收藏品什么的，總之就是多元化的配置自己的資產(chǎn)，才可能保證自己這輩子都是個(gè)有錢人。房子上漲的原因：1、更多的人要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入城市，不管是進(jìn)城務(wù)工還是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士進(jìn)入城市改善居住環(huán)境，這都導(dǎo)致了需求總量在未來的增長動(dòng)力。而土地就是這么多，可拓展的城市土地就這么多，并且一線、二線城市的可拓展土地更是極為有限。2、未來一段時(shí)間內(nèi)，地方政府仍然嚴(yán)重的依賴土地出讓金，房企的營業(yè)稅、增值稅、所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)的建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)出；公路、公建、橋梁、鐵路、機(jī)場、公園、環(huán)境整治、保障房等，這些都需要龐大的資金。只有不斷向上的房地產(chǎn)市場才能支撐各地不斷擴(kuò)張的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、丈母娘精神帶來的剛需群體短期內(nèi)不會(huì)改變，結(jié)婚買房仍然會(huì)是未來十年的主流。改善居住環(huán)境的客群會(huì)保持高增長，而投資群體面臨的問題是投資渠道的狹窄，有錢沒處投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入瓶頸，而投資不動(dòng)產(chǎn)盡管未必是回報(bào)率**高的渠道，但絕對是**省事并且風(fēng)險(xiǎn)**小的一種投資方式。4、改革開放到現(xiàn)在，通脹從來沒有停止步伐，可以說通脹年年有，近年特別大；遠(yuǎn)的不說，如果按2000年拿30萬存銀行和30萬買房做對比，就很直觀了，錢只是印著數(shù)字的紙張，哪一天TG有需要了，就多印10倍，誰都無奈何，只有不動(dòng)產(chǎn)、金屬、奢侈品、藝術(shù)品才是未來長期可以保值增值的資產(chǎn)，而中國投資與需求群體**大的肯定是房產(chǎn)與金屬。

  全部3個(gè)回答>