??售后公房有什么問(wèn)題？有什么說(shuō)法呢？

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• 151****1718

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒(méi)有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)
  ，也無(wú)法取得完整的房屋所有權(quán)。
  　　【案例】
  　　2004年，甲通過(guò)中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實(shí)際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)80萬(wàn)元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬(wàn)元，另30萬(wàn)元于交房時(shí)支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒(méi)有如期交房，且下落不明。
  　　為了入住該房，乙只得與甲母直接協(xié)商?；字甑募啄笀?jiān)持認(rèn)為，甲出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)甲曾保證她的居住權(quán)
  ，她不愿意搬出該房。對(duì)乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。
  　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，甲母作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)?？紤]到甲母系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請(qǐng)求的判決。
  　　售后公房的同住人權(quán)利保護(hù)，一直備受爭(zhēng)議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書(shū)面同意，以往的示范合同文本上有專門(mén)的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。
  　　甲作為房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得同住人甲母的同意。在買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購(gòu)買(mǎi)人即使是善意的，也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責(zé)任。
  　　第一,進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的
  　　同住人共有;
  　　第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書(shū)面的形式確定同住人同意出售的
  　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶口糾紛;
  　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

  查看全文↓ 2019-06-26 14:18:36
• 153****9866

  1.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕174號(hào)）的規(guī)定，自2009年1月1日～12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
  　　2.《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。
  　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
  　　對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
  　　3.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）的規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅和土地增值稅。

  查看全文↓ 2019-06-26 14:18:29
• 138****5468

  1、售后公房屬于政府、企事業(yè)單位、公司帶有福利性質(zhì)的房子，在制定物業(yè)管費(fèi)的時(shí)候，政府一般會(huì)有指導(dǎo)性的定價(jià)原則，或者說(shuō)單位會(huì)有福利性的補(bǔ)助政策，物業(yè)管理的目的是以搞好后勤保障為主要目的，產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)分配到個(gè)人頭上了，但是單位還是會(huì)以維穩(wěn)為目的，對(duì)物業(yè)管理帶有一定的政策性保護(hù)。
  2、商品房是完全市場(chǎng)化的產(chǎn)物，沒(méi)有補(bǔ)助，沒(méi)有福利，都是按照市場(chǎng)化的原則進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)，完全由業(yè)主說(shuō)了算。物業(yè)公司做不好就只能按照業(yè)主意見(jiàn)閃人，做得好了可以進(jìn)行漲價(jià)。
  3、筆者所在的城市，售后公房和商品房的物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，有著明顯的差別。一般的公房就是0.5-1.2元每月每平方米左右。但是商品房的物業(yè)費(fèi)可以達(dá)到1.2-2.5元每月每平方米，差距是存在的，所以是不同的。

  查看全文↓ 2019-06-26 14:18:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 售后公房有什么問(wèn)題
  答

  一般性質(zhì)的公房。指的是非央產(chǎn)房的公房,包括一般的國(guó)有的企業(yè)、非的級(jí)別的事業(yè)的單位、機(jī)關(guān)的房產(chǎn)。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)售后公房需要注意什么問(wèn)題？ 
  答

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒(méi)有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法取得完整的房屋所有權(quán)?！　　景咐俊　?004年，甲通過(guò)中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實(shí)際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)80萬(wàn)元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬(wàn)元，另30萬(wàn)元于交房時(shí)支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒(méi)有如期交房，且下落不明?！　榱巳胱≡摲?，乙只得與甲母直接協(xié)商?；字甑募啄笀?jiān)持認(rèn)為，甲出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)甲曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對(duì)乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房?！　》ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，甲母作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)?？紤]到甲母系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請(qǐng)求的判決?！　∈酆蠊康耐∪藱?quán)利保護(hù)，一直備受爭(zhēng)議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書(shū)面同意，以往的示范合同文本上有專門(mén)的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等?！　〖鬃鳛榉课莓a(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得同住人甲母的同意。在買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購(gòu)買(mǎi)人即使是善意的，也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責(zé)任?！　〉谝?進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的　　同住人共有;　　第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書(shū)面的形式確定同住人同意出售的　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶口糾紛;　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

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• 問(wèn) ??售后公房什么意思？置換房和售后公房有什么區(qū)別？
  答

  售后公房,特指，房改以前租住的公房在房改后被租用人買(mǎi)下，一般是房齡較長(zhǎng)的。置換房則是另外一回事，如你所在房屋是文物保護(hù)建筑，要你搬遷，給你提供的房子被稱為置換房，可能是舊房子，可能是新房子，可能在中心，可能在偏遠(yuǎn)地區(qū)。就是政府征收（原來(lái)稱為拆遷）的安置被征收對(duì)象的房子。

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• 問(wèn) ??已售公房什么意思？有什么說(shuō)法呢？
  答

  公房:是某單位開(kāi)發(fā)的房子福利分給下屬員工,只有居住的權(quán)利,不可以上市買(mǎi)賣(mài)!產(chǎn)權(quán)屬于單位!已購(gòu)公房:和上述差不多,只不過(guò)是員工的福利分房,個(gè)人以低價(jià)給買(mǎi)過(guò)來(lái)了,這樣的房子可以上市,不過(guò)需向單位交納一定的土地出讓金!商品房:大產(chǎn)權(quán)的,是說(shuō)開(kāi)發(fā)商已將3%土地出讓金交給國(guó)家,任何人都可以買(mǎi)賣(mài)!經(jīng)濟(jì)適用房:是針對(duì)當(dāng)?shù)貞艨诘娜说囊环N福利待遇,這種房子只有當(dāng)?shù)厝擞薪?jīng)濟(jì)適用房申批表的,也就是按規(guī)定的年收入多少錢(qián)以下的,而且自己沒(méi)有住房的,但這種因各地方不一樣,所以規(guī)定的年收入也按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)辦!

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)精裝房有什么問(wèn)題？
  答

  精裝房?jī)?yōu)勢(shì)真不少,那這類房子是不是很完美呢?其實(shí)不然,精裝房也不可避免的存在一些缺點(diǎn)：1、大面積、多戶型共用裝修設(shè)計(jì)、缺乏個(gè)性; 2、裝修材料級(jí)別、環(huán)保品質(zhì)不利于業(yè)主監(jiān)管; 3、部分精裝項(xiàng)目裝修施工相對(duì)粗糙;4、裝修價(jià)格(單位裝修價(jià)格)保價(jià)虛高;5、如產(chǎn)生裝修質(zhì)量問(wèn)題，大面積返工反而更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

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