??什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同？有什么作用嗎？

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• 147****1123

  房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
  
  商品房：特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  
  明確這兩個(gè)概念后，你基本就能很容易的區(qū)分房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同了。
  
  其次，在現(xiàn)實(shí)生活中，二手房買(mǎi)賣(mài)一般是簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而開(kāi)發(fā)商直接賣(mài)給你的一手房一般簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不限于房子，還包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
  
  所以，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的合同當(dāng)事人雙方不固定，可以是擁有房產(chǎn)處分權(quán)的任何單位、任何個(gè)人。但是商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中一方一般是開(kāi)發(fā)商，另外一方是購(gòu)房者（當(dāng)然，這個(gè)購(gòu)房者，也可以是單位或者個(gè)人）。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:36:06
• 151****3934

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  
  
  依據(jù)**高人民法院的司法解釋?zhuān)唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即出賣(mài)人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)售人，買(mǎi)售人支付價(jià)款的合同。它是商品房交易中**為重要的憑證，是確定開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買(mǎi)賣(mài)方面的糾紛，法院將依此來(lái)判斷各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，消費(fèi)者在選購(gòu)商品房的時(shí)候，就應(yīng)給予商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別的關(guān)注。
  　　我國(guó)目前存在著多種類(lèi)型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)的主流為商品房買(mǎi)賣(mài)，而且人民法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要也是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。同時(shí)，由于此類(lèi)糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
  　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所涉及標(biāo)的的特殊決定了其合同的特殊性，正因?yàn)槿绱?，?guó)家才制定了專(zhuān)門(mén)的法律、法規(guī)予以規(guī)定。
  　　首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，說(shuō)明了在我國(guó)能進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)的經(jīng)營(yíng)主體只能是獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門(mén)的審核批準(zhǔn)的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動(dòng)。
  　　其次，商品房合同的標(biāo)的是特定的，一類(lèi)是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷(xiāo)售就是商品房現(xiàn)售；另一類(lèi)是指尚未竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷(xiāo)售是商品房預(yù)售,以還沒(méi)有建成的房屋進(jìn)行交易顯然具有更大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整。比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買(mǎi)賣(mài)與商品房買(mǎi)賣(mài)又有所不同。
  　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對(duì)于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護(hù)。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定有效。這一規(guī)定強(qiáng)化了當(dāng)事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:35:58
• 138****3469

  商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文書(shū)。作為購(gòu)房意向書(shū)或者是認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，只是雙方就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。
  認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。
  因此，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或者房屋認(rèn)購(gòu)合同一般情況下和購(gòu)房合同不一樣，也就是說(shuō)，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不等于購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是約定雙方日后要簽訂購(gòu)房合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為簽訂正式的購(gòu)房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是完全與購(gòu)房合同沒(méi)關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房合同，這個(gè)時(shí)候，認(rèn)購(gòu)書(shū)就等于購(gòu)房合同了。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:35:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房買(mǎi)賣(mài)合同為什么備案？有什么作用嗎？
  答

  商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。房屋備案登記是為了規(guī)范房屋租賃備案登記工作，提高工作效率，確保工作質(zhì)量。工作的主要內(nèi)容是申請(qǐng)、審查、復(fù)查、交付、質(zhì)量監(jiān)督，**后歸檔。我國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案制度創(chuàng)設(shè)于1994年7月5日頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》），其目的在于國(guó)家通過(guò)行政管理的手段，來(lái)保護(hù)商品房交易的安全，**大限度地保障商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的的實(shí)現(xiàn)。但是，基于國(guó)家現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案制度缺乏明確的定性，以致于在司法實(shí)踐中，每當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否登記備案，以及登記備案與工程承包款的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)或在建工程的抵押權(quán)等發(fā)生沖突時(shí)，往往不同的法院會(huì)作出截然相反的判決。同時(shí)，由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）的義務(wù)，而購(gòu)房者對(duì)申請(qǐng)登記備案既沒(méi)有義務(wù)，也沒(méi)有權(quán)利，因此，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)借此怠于登記備案，甚至一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)，使登記備案制度無(wú)法遏制開(kāi)發(fā)商的投機(jī)和欺詐行為，從而嚴(yán)重地?cái)_亂房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序，引發(fā)群體性事件，沖擊社會(huì)的穩(wěn)定。

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• 問(wèn) ??商品房期房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么？有什么作用嗎？
  答

  1、要注意選擇樓盤(pán)。一般來(lái)說(shuō)，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤(pán)**的可能性更大。2、注意樓盤(pán)規(guī)模。因?yàn)橐话阏f(shuō)來(lái)，大一些的樓盤(pán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤(pán)，相關(guān)的配套設(shè)施會(huì)比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會(huì)相對(duì)好一些。3、注意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)背景。購(gòu)房者不僅要了解開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購(gòu)房中的合同簽訂。購(gòu)房時(shí)要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書(shū)，再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要看清是哪個(gè)概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購(gòu)房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者，購(gòu)房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書(shū)”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款有哪些 什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫(xiě)明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門(mén)擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (—)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷(xiāo)售方式; (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒(méi)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭(zhēng)議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中約定的合同條款包括： (1)雙方當(dāng)事人的基本情況; (2)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù); (3)商品房銷(xiāo)售的依據(jù); (4)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的基本情況; (5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款; (6)面積確認(rèn)及面積差異處理; (7)付款方式及期限; (8)買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任; (9)交付期限; (10)出賣(mài)人逾期交付房屋的違約責(zé)任; (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定; (12)交接; (13)出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛; (14)出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; (15)出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾; (16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; (17)保修責(zé)任; (18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定; (19)買(mǎi)受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán); (20)爭(zhēng)議解決方式; (21)末盡事宜的約定; (22)附件效力的說(shuō)明; (23)附件形式的要求; (24)簽定之日起生效; (25)登記備案。

• 問(wèn) 什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同？商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣(mài)人一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱(chēng)、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買(mǎi)受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣(mài)人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價(jià)款及支付方式商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種。總價(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式：第一，以所購(gòu)商品房抵押貸款的方式付款，也稱(chēng)按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買(mǎi)受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣(mài)人于合同約定日期前通知買(mǎi)受人前往商品房所在地接受交付，買(mǎi)受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買(mǎi)受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴(lài)于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買(mǎi)人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買(mǎi)受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

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• 問(wèn) 什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同？ 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第一條規(guī)定："本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。" 商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同. 商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 商品房預(yù)售這種房屋銷(xiāo)售模式20世紀(jì)50年代源于香港，后風(fēng)行各地。商品房預(yù)售，一方面使預(yù)購(gòu)方避免了一次性支出巨額購(gòu)房款項(xiàng)，另一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了工程建設(shè)款，用于解決其建設(shè)資金不足的問(wèn)題，而且對(duì)于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)居民住宅消費(fèi)都具有十分積極的意義。 但由于商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋，如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。故國(guó)外有些國(guó)家，如美國(guó)的一些州和加拿大禁止預(yù)售這種銷(xiāo)售方式。在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但立足于克服預(yù)售中的弊端，相關(guān)的法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制，．體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件："（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。" 商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。與一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，其特征為：（1）商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同；（2）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物。

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