??商品房期房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么？有什么作用嗎？

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• 148****4224

  1、要注意選擇樓盤(pán)。一般來(lái)說(shuō)，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤(pán)**的可能性更大。
  2、注意樓盤(pán)規(guī)模。因?yàn)橐话阏f(shuō)來(lái)，大一些的樓盤(pán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤(pán)，相關(guān)的配套設(shè)施會(huì)比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會(huì)相對(duì)好一些。
  3、注意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)背景。購(gòu)房者不僅要了解開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。
  4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  （二）購(gòu)房中的合同簽訂。購(gòu)房時(shí)要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書(shū)，再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要看清是哪個(gè)概念。
  通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。
  （三）購(gòu)房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者，購(gòu)房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書(shū)”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-06-27 13:50:07
• 151****1918

  注意事項(xiàng)一：謹(jǐn)防面積縮水。
  注意事項(xiàng)二：謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中**好約定“出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開(kāi)發(fā)商代繳稅費(fèi)，**好約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開(kāi)發(fā)商挪用資金。
  注意事項(xiàng)三：預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。
  注意事項(xiàng)四：不要誤將開(kāi)發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。
  注意事項(xiàng)五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第十一條,在交接商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，簽署房屋交接單。根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù)，如果交鑰匙后開(kāi)發(fā)商仍未完整提交約定的兩書(shū)或證明文件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
  注意事項(xiàng)六：明確會(huì)所、車(chē)庫(kù)、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，建議購(gòu)房人**好在合同中明確約定該商品房附屬的車(chē)庫(kù)、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠窨梢赞k理相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。
  注意事項(xiàng)七：注意商品房的交付條件。購(gòu)房人簽訂合同時(shí)一般選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為房屋交付條件。驗(yàn)收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格不等同于竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收備案要求更為嚴(yán)格，五家單位聯(lián)合驗(yàn)收合格僅是申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案的條件之一，此外，開(kāi)發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的許可文件以及其他資料。律師提醒購(gòu)房人**好在合同中約定取得商品房竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交付條件之一。
  注意事項(xiàng)八：明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件的日期，并規(guī)定違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 13:50:01
• 138****3675

  買(mǎi)期房時(shí)注意下列事項(xiàng)：
  1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的；
  2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》；
  3、經(jīng)營(yíng)行為合法?，F(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。
  4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。
  5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買(mǎi)人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)人.

  查看全文↓ 2019-06-27 13:49:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房期房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么
  答

  簽訂合同的條款要注意：1、購(gòu)買(mǎi)人的名字和身份證號(hào)2、購(gòu)買(mǎi)的樓層和面積3、購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)和總價(jià)3、交房時(shí)間4、裝修標(biāo)準(zhǔn)和外墻標(biāo)準(zhǔn)5、臨時(shí)管理規(guī)約（這個(gè)是臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議。里面應(yīng)該寫(xiě)有物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格）。

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• 問(wèn) ??商品房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么？作用都有哪些呢？
  答

  簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。 也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。

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• 問(wèn) ??商品房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么
  答

  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)不要注意以下問(wèn)題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開(kāi)發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購(gòu)面積要明確注明銷(xiāo)售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期寫(xiě)明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫(xiě)明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫(xiě)明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣(mài)方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除退房有什么注意事項(xiàng) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除退房要注意什么
  答

  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”），在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，購(gòu)買(mǎi)人和開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下： 通常情況下，購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。 1、開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)： 指在商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條） 2、商品房面積誤差過(guò)大： 指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。（《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條） 3、商品房套型誤差：指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十九條） 4、貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款， 因一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致合同不能履行，另一方可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，賣(mài)方應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買(mǎi)方。（“解釋”23條） 5、開(kāi)發(fā)商遲延交樓：指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經(jīng)催告三個(gè)月仍未履行，一方可解除合同，但約定優(yōu)先。沒(méi)有約定，經(jīng)催告，解除權(quán)行使合理期限：三個(gè)月。解除權(quán)消滅期限：沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，包括法定解除和約定解除。（“解釋”第十五條） 構(gòu)成根本違約的遲延履行：1．約定不接受遲延履行。2．履行期限構(gòu)成合同的必要因素，超過(guò)期限履行將嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。3．繼續(xù)履行不能得到合同利益。 6、商品房質(zhì)量問(wèn)題：指開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購(gòu)房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。（“解釋”第十二條） 7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。質(zhì)量缺陷無(wú)法修理、替換、降價(jià)的方法予以補(bǔ)救，或補(bǔ)救成本過(guò)高。（“解釋”第十三條） 8、欺詐性質(zhì)： （1）出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押或出賣(mài)給第三人，或隱瞞為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（一房二賣(mài)）、或故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第九條） （2）出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用（一房二賣(mài)），導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第十條） 9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。（“解釋”第十九條） 10、其他情況：主要指所購(gòu)買(mǎi)的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的。 11、開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情形主要是指買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。有約定的從約定。 提示： 解除權(quán)行使期間：《解釋》第十五條規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。 解除權(quán)行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質(zhì)屬于除斥期間，即法律規(guī)定解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿之時(shí)而消滅的期間。與訴訟時(shí)效不同不，除斥期間的效果是權(quán)利不能行使，訴訟時(shí)效的效果是失去勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效可以中斷，除斥期間僅為權(quán)利的法定存續(xù)期間，不能中斷。

• 問(wèn) ??什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同？有什么作用嗎？
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  房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。商品房：特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。明確這兩個(gè)概念后，你基本就能很容易的區(qū)分房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同了。其次，在現(xiàn)實(shí)生活中，二手房買(mǎi)賣(mài)一般是簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而開(kāi)發(fā)商直接賣(mài)給你的一手房一般簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不限于房子，還包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。所以，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的合同當(dāng)事人雙方不固定，可以是擁有房產(chǎn)處分權(quán)的任何單位、任何個(gè)人。但是商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中一方一般是開(kāi)發(fā)商，另外一方是購(gòu)房者（當(dāng)然，這個(gè)購(gòu)房者，也可以是單位或者個(gè)人）。

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