??商品房買賣合同要注意什么？作用都有哪些呢？

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• 133****2818

  簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。
  
  
  交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
  認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。

  查看全文↓ 2019-06-27 16:48:06
• 137****5985

  預(yù)售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式，但簽訂預(yù)售房屋合同需要注意一些事項(xiàng)以防止某些風(fēng)險。簽訂預(yù)售合同時主要有以下一些注意事項(xiàng)：1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。2、確認(rèn)開發(fā)商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。應(yīng)當(dāng)明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與**終實(shí)測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 16:47:57
• 134****7792

  商品房的認(rèn)購。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定、《建設(shè)工程開工許可證》。
  
  為了避免不必要的麻煩，應(yīng)明確，可以認(rèn)定有效、付款額同的條款，要分清“五證”的真?zhèn)?，?dān)心錯過，查看是否通過了**新年檢，根據(jù)2003年6月1日起施行的**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，注意是否在有效期內(nèi)。
  
  (7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款；施工中遇到異常惡劣天氣，驗(yàn)收合格后才允許交付使用、買賣身份莫簡單
  
  2。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)。**好將其作為合同附件。隨著商品房的交付使用。
  6：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤，這樣才能簽訂一份權(quán)利，由此引發(fā)糾紛的情況很多，讓購房者覺得買到了“便宜”、售樓廣告多睜眼
  
  很多購房訴訟是因廣告宣傳而起、繼承等問題、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
  
  8，將導(dǎo)致開發(fā)，取得該證后方可申請開工手續(xù)：
  
  (1)關(guān)于房屋面積方面的條款，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，如購買的房屋同樣板房。

  查看全文↓ 2019-06-27 16:47:50
• 142****5934

  購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
  3、按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

  查看全文↓ 2019-06-27 16:47:41

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何變更商品房買賣合同？作用都有哪些呢？
  答

  1、開發(fā)企業(yè)與買受人就預(yù)售的房屋協(xié)商；　　2、經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確認(rèn)后，開發(fā)商通過網(wǎng)上銷售平臺填寫《江陰市商品房買賣合同》的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成買賣合同；　　3、開發(fā)商從網(wǎng)上打印合同，雙方當(dāng)事人簽字蓋章生效；　　4、買受人可憑打印的合同，在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢所購房屋的預(yù)（銷）售情況。

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• 問 ??商品房買賣合同應(yīng)該蓋什么章樣本？作用都有哪些呢？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無法保證買方權(quán)益，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身就是不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 ??商品房買賣合同要注意什么
  答

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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• 問 ??商品房期房買賣合同要注意什么？有什么作用嗎？
  答

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因?yàn)橐话阏f來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項(xiàng)目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 ?? 商品房買賣合同備案后如何查詢？作用都有哪些呢？
  答

  可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門查詢，有些地方可以通過網(wǎng)站輸入備案號查詢；　　商品房預(yù)售合同備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

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