??什么是綜合住宅?綜合商住樓和普通住宅樓有什么區(qū)別?

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• 152****0858

  綜合用地是因?yàn)樵摰貕K上國(guó)家允許建造商業(yè)用房屋和居住用房屋。綜合用地上的住宅與居住用地上的住宅，除土地使用年限有區(qū)別外，其它入戶口，上學(xué)區(qū)，民用水，民用電，煤氣等都相同。
  現(xiàn)在國(guó)家也明確表示住宅房使用年限到期后自動(dòng)續(xù)。所以綜合用地上的住宅就是純住宅，與所謂的商住，商辦房是根本不同得。買房者應(yīng)關(guān)注房屋產(chǎn)證上用途。綜合用地大多是2000年之前批復(fù)出讓的，當(dāng)時(shí)沒(méi)有細(xì)分到住宅，商業(yè)，工業(yè)，綠化等，是時(shí)代變革的產(chǎn)物。當(dāng)然筆者是13年發(fā)布的，隨著時(shí)間變遷，國(guó)家政策也在變化，國(guó)家土地局近日明確規(guī)定2000年之前綜合用地上的住宅，所有政策處理等同住宅，因?yàn)?000年能拿地得基本是國(guó)企，當(dāng)時(shí)住宅房根本沒(méi)有人要，大家都是分公房得。
  當(dāng)時(shí)拿地得國(guó)企，為了拿到綜合用地還不是一般的國(guó)企，在那個(gè)年代能被批準(zhǔn)建商業(yè)是很了不起的事情，因?yàn)榭梢宰?cè)公司和企業(yè)。
  現(xiàn)在國(guó)家居住用地上會(huì)要求商業(yè)配套。這和當(dāng)年綜合用地上除商業(yè)外要建住宅道理一樣。所以土地性質(zhì)也是隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐步細(xì)化的！所以看房屋是否是純住宅。1看產(chǎn)證上寫明的房屋用途。2看水，電單是否民用。3看是否可以落戶口（因?yàn)榭梢韵硎軐W(xué)區(qū)等戶籍福利）

  查看全文↓ 2019-06-28 00:23:17
• 134****8261

  買純小區(qū)住宅好一些，理由如下：
  一、商住綜合體住宅的優(yōu)勢(shì)
  1、不限購(gòu)
  商住兩用房較大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，而且商住兩用房不算首套房。
  2、面積小
  商住綜合體住宅一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
  3、可商可住
  商住綜合體住宅樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
  4、靈動(dòng)性強(qiáng)
  因?yàn)樯套【C合體住宅的獨(dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。
  二、純小區(qū)住宅的優(yōu)勢(shì)
  1、純小區(qū)住宅可以入戶
  商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  2、純小區(qū)住宅的生活成本低
  商住綜合體住宅的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。
  3、純小區(qū)住宅貸款不受限
  商住綜合體住宅不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。
  4、純小區(qū)住宅住宅產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)
  商住綜合體住宅的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  5、純小區(qū)住宅稅費(fèi)低，出手成本低
  商住綜合體住宅項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

  查看全文↓ 2019-06-28 00:23:12
• 137****1112

  　一般來(lái)講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無(wú)法改變的。
  　　但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。
  　　其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。
  　　

  查看全文↓ 2019-06-28 00:22:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是綜合住宅?綜合商住樓和普通住宅樓有什么區(qū)別?
  答

  這兩者的區(qū)別在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異，1、土地使用年限不同商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。一般來(lái)講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無(wú)法改變的。但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）

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• 問(wèn) 綜合商住樓和普通住宅樓有什么區(qū)別?
  答

  一、土地性質(zhì)區(qū)別：商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地或商業(yè)用地，商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。住宅樓的土地使用性質(zhì)為住宅性質(zhì)，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。二、產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別：根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，商業(yè)用地的使用年限為40年，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，住宅用地的使用權(quán)年限為70年。三、用途區(qū)別：商住樓：非住宅，一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子（或商住）。住宅樓：普通住宅，高檔住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。四、落戶問(wèn)題區(qū)別：商業(yè)性質(zhì)不能落戶，住宅性質(zhì)可以落戶。

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• 問(wèn) 住宅樓和商住樓有什么區(qū)別？
  答

  商住樓和住宅樓的區(qū)別是商住樓應(yīng)用為商、住兩種類型。而住在樓應(yīng)用為專供居住的。從而在法律保護(hù)中也形成了兩種不同的法律。商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。一般情況下,商住樓可以是普通住宅,而普通住宅也可以是商住樓,因此這個(gè)問(wèn)題很難區(qū)分來(lái)講.

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• 問(wèn) 商住樓和住宅樓有什么區(qū)別
  答

  商住樓和住宅樓比較大的區(qū)別就是二者所處的土地性質(zhì)不同，所以土地的使用年限會(huì)有著較大的區(qū)別，所購(gòu)買的普通住宅樓使用年限在70年，在到期之后也能夠自動(dòng)續(xù)費(fèi)，只需要購(gòu)房人繳納相應(yīng)的土地出讓金即可，但大多數(shù)的商住樓是商業(yè)用地，使用年限在40年或50年，一旦到期之后，還需要提前一年的時(shí)間由業(yè)主自己向相關(guān)的部門提出申請(qǐng)，所繳納的土地出讓金也會(huì)比普通住宅要多很多。從日常生活的花銷來(lái)說(shuō)，商住房所使用到的水電費(fèi)暖氣費(fèi)都是按照商業(yè)的比例定金收取，而且很多的商用房是不通天然氣的，不僅在費(fèi)用上面會(huì)比住宅房要高很多，而且很多時(shí)候也不是特別方便。對(duì)于很多三口之家或四口之家，生活支出大大增加之外，商住房也不能夠落戶，所以性價(jià)比并不高。

• 問(wèn) 商住樓和住宅樓有什么區(qū)別？
  答

  商住樓適合投資，住宅樓適合自住。商住樓可能更貴，但租金收益好；住宅樓價(jià)格穩(wěn)定，適合長(zhǎng)期居住。

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