??開(kāi)發(fā)商有權(quán)更換物業(yè)嗎?開(kāi)發(fā)商更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?

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• 147****5819

  不能，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，住建部物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)管理辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司通過(guò)招投標(biāo)程序簽了合同合法有效，開(kāi)發(fā)商已完成了選擇物業(yè)公司的使命，必須待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)公司的去留，開(kāi)發(fā)商如果房子沒(méi)賣(mài)完，只能行使部分投票權(quán)。
  
  目前,法律上沒(méi)有直接禁止開(kāi)發(fā)商自行提供物業(yè)管理服務(wù),而是規(guī)定了開(kāi)發(fā)商在出售房屋前就應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。開(kāi)發(fā)商在房屋出售給購(gòu)房者后才選聘前期物業(yè)管理企業(yè),顯然是違反了上述義務(wù)。因此,開(kāi)發(fā)商對(duì)于因其違反義務(wù)而造成已簽合同購(gòu)房者的損失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，應(yīng)將《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》作為《商品房預(yù)售合同》的附件,這就使得原本只約束開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理企業(yè)的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì)購(gòu)房者也具有法律約束力。開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)和購(gòu)房者都無(wú)權(quán)單方面解除。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:34:03
• 138****2780

  第一：從法律合同的角度來(lái)說(shuō)：
  即使是前期階段，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商也會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同會(huì)對(duì)服務(wù)期限、違約責(zé)任等做相關(guān)的規(guī)定；開(kāi)發(fā)商如果想更換物業(yè)服務(wù)公司，也會(huì)看看物業(yè)服務(wù)合同的約定，否則就要承擔(dān)合同的違約責(zé)任；
  第二：從業(yè)主的權(quán)利來(lái)說(shuō)：
  在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房沒(méi)有賣(mài)到二分之一的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就是這個(gè)樓盤(pán)的**大業(yè)主，有權(quán)利選聘解聘物業(yè)服務(wù)公司；
  如果賣(mài)出的房屋已經(jīng)超過(guò)二分之一，類(lèi)似解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利需要占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)和總面積二分之一的人通過(guò)；方可解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定（法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》）
  綜合起來(lái)說(shuō)，第一要看開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣(mài)出的房屋占多少，決定了開(kāi)發(fā)商權(quán)利有多少；第二要看已經(jīng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，違約是要負(fù)違約責(zé)任的

  查看全文↓ 2019-06-28 10:33:54
• 142****6169

  第一：
  如開(kāi)發(fā)商解除與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合同，前提是：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售沒(méi)有達(dá)到一半以上；當(dāng)出售的物業(yè)達(dá)到一半以上時(shí)，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；但是開(kāi)發(fā)商可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。
  第二：
  在以上這個(gè)前提的基礎(chǔ)上，如果開(kāi)發(fā)商想和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除《物業(yè)服務(wù)合同》，那么只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在違反《物業(yè)服務(wù)合同》的違約條款情況下，符合解除物業(yè)服務(wù)合同條件，方可解除《物業(yè)服務(wù)合同》。
  第三：
  主要法律依據(jù)：
  《物權(quán)法》
  第七十六條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:33:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)更換物業(yè)嗎？開(kāi)發(fā)商能否擅自更換前期物業(yè)管理公司？
  答

  第一：從法律合同的角度來(lái)說(shuō)：即使是前期階段，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商也會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同會(huì)對(duì)服務(wù)期限、違約責(zé)任等做相關(guān)的規(guī)定；開(kāi)發(fā)商如果想更換物業(yè)服務(wù)公司，也會(huì)看看物業(yè)服務(wù)合同的約定，否則就要承擔(dān)合同的違約責(zé)任；第二：從業(yè)主的權(quán)利來(lái)說(shuō)：在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房沒(méi)有賣(mài)到二分之一的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就是這個(gè)樓盤(pán)的**大業(yè)主，有權(quán)利選聘解聘物業(yè)服務(wù)公司；如果賣(mài)出的房屋已經(jīng)超過(guò)二分之一，類(lèi)似解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利需要占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)和總面積二分之一的人通過(guò)；方可解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定（法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》）綜合起來(lái)說(shuō)，第一要看開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣(mài)出的房屋占多少，決定了開(kāi)發(fā)商權(quán)利有多少；第二要看已經(jīng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，違約是要負(fù)違約責(zé)任的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
  答

  情理應(yīng)該如此，但是想要物業(yè)承擔(dān)責(zé)任恐怕需要訴訟解決

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 小區(qū)夜間室內(nèi)發(fā)生被盜現(xiàn)象，物業(yè)及開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任？
  答

  1、根據(jù)你說(shuō)的情況，你們小區(qū)的物管實(shí)質(zhì)是就只是門(mén)衛(wèi)與清潔衛(wèi)生，可能還包括一些路燈的更換等簡(jiǎn)單的服務(wù)。2、物業(yè)管理一般情況下室內(nèi)被盜物管是否負(fù)責(zé)主要取決于物業(yè)公司有沒(méi)有盡到相關(guān)的責(zé)任與義務(wù)，物業(yè)公司該做什么（比如是否巡邏，是否作人員和大件物品進(jìn)出登記等）在物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)應(yīng)該作相應(yīng)的約定，如果有違反，你能列出證據(jù)，那么，就算走上法庭物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，作出賠償（通常在物業(yè)行業(yè)內(nèi)稱(chēng)為補(bǔ)償）。3、如果你們小區(qū)又沒(méi)有簽協(xié)議，也沒(méi)有相關(guān)的約定，僅是社區(qū)派人來(lái)負(fù)責(zé)第1點(diǎn)中我所述的**基本**簡(jiǎn)單的服務(wù)，那么物管一般情況下是沒(méi)有責(zé)任的。4、建議，如果真是我說(shuō)的情況，你們可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，要求社區(qū)及物業(yè)公司參加，將服務(wù)內(nèi)容及要求進(jìn)行明確，并簽定物業(yè)服務(wù)協(xié)議。因?yàn)槟銈兊木唧w情況，可以作一些簡(jiǎn)單要求，如要求進(jìn)出人員及大件物品必須進(jìn)行登記、門(mén)衛(wèi)不得脫崗等。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商可以換物業(yè)嗎？開(kāi)發(fā)商能否擅自更換前期物業(yè)管理公司？
  答

  在前期物業(yè)管理階段是可以的。開(kāi)發(fā)商交房，業(yè)主入住以后，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)擅自更換物業(yè)公司了，不過(guò)物業(yè)公司主動(dòng)撤出的，而業(yè)委會(huì)尚未成立或未達(dá)到成立條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以委托其它物業(yè)公司進(jìn)行管理，直至業(yè)委會(huì)成立

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)換物業(yè)嗎
  答

  關(guān)鍵是<商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件>中,有沒(méi)有前期物業(yè)管理協(xié)議.如果有協(xié)議并指明是戴德梁行,那么KFS構(gòu)成違約.反之,由于前期未成立業(yè)主大會(huì),所以無(wú)法由業(yè)主大會(huì)指定物業(yè)管理公司.KFS更換物業(yè)公司并不構(gòu)成違約

  全部3個(gè)回答>