??有什么買房風險？誰能說說呢？

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• 157****9510

  1.新房：
  1
  期房預(yù)售的商品房銷售制度下，購房者經(jīng)常會擔心房子出現(xiàn)被抵押、一房二賣等風險，因而建議市民在購房時要注意以下幾點來盡**大程度降低風險。
  
  2
  看《商品房預(yù)售許可證》。
  
  看《商品房預(yù)售許可證》。《商品房預(yù)售許可證》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售前必須具備的許可證書，同時購房前就要看《商品房預(yù)售許可證》上標注的“樓盤的具體坐落、樓棟號等”詳細信息。對無證項目不要輕信，更不要簽訂買賣協(xié)議、給付定金。
  
  3
  查詢所購房屋狀態(tài)。
  
  對有《商品房預(yù)售許可證》的項目，購房者還可到房屋所在地交易管理部門查詢或沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站“商品房樓盤銷售情況、戶型、面積”查詢一欄，查看該房是否有抵押、查封或已被出售等限制情況，如果有，也不可購買。
  
  4
  及時辦理合同備案
  
  購房者經(jīng)過“看”、“查”確認無誤后就可與開發(fā)商簽定商品房買賣合同。
  
  END
  2.二手房：
  二手房買賣的流程一般較一手房繁雜，很多地方不注意可能就會吃大虧。分析師同樣總結(jié)了三點。
  
  詳細約定屋內(nèi)附屬設(shè)施
  
  首先，在買賣合同附件“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號等詳細列明;其次，如果無法詳細列明的，則盡量要求賣家應(yīng)承諾房屋交付時屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔相應(yīng)責任。
  
  3
  檢查房屋有無質(zhì)量問題
  
  A. 注意房屋是否有私搭私建部分。是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，陽臺是否是業(yè)主擅自封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。
  
  B．要注意觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，如屋內(nèi)管線走線是否合理;天花板、屋頂是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或脫皮等明顯問題。
  
  C．注意查看屋內(nèi)水、電、煤配套設(shè)施是否正常。
  
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  及時到交易中心辦理過戶登記手續(xù)
  
  在二手房買賣過程中，買家除了對買賣合同條款注意把關(guān)外，對合同簽訂后及時進行過戶登記也不可忽視，要加強權(quán)利登記的風險意識，不要怠于辦理過戶登記手續(xù)，以免造成不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-06-28 13:19:15
• 137****2690

  戶口遷出
  
  戶口沒遷出，問題很嚴重。
  
  購房者一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。
  
  法律風險提示：如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報警和起訴都不能直接解決。
  
  律師支招：一方面，可以直接去當?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。
  
  到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。
  
  房屋總價款及付款方式
  
  1、寫明房屋的“總價款”，同時應(yīng)注意將“總價款”的大小寫填寫完整。
  
  2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。
  
  3、簡單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當注意的事項。(注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”)
  
  (1)一次性支付方式付款應(yīng)當注意的主要事項。
  
  ①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。
  
  范例：甲乙雙方約定x年x月x日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。
  
  ②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。
  
  范例：在乙方新契稅證明下發(fā)x日內(nèi)支付甲方購房款x元整(別忘了大小寫)同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
  
  注：通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時將該房款凍結(jié)。
  
  若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產(chǎn)證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下;如果交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。
  
  ③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛)。
  
  范例：在乙方新房證下發(fā)x日內(nèi)給付甲方購房尾款x元整(注明:大小寫)同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
  
  (2)商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當注意的主要事項。
  
  ①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。
  
  范例：甲乙雙方于x年x月x日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過x個工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。
  
  ②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。
  
  范例：在乙方新契稅證明下發(fā)x日內(nèi)支付甲方第一筆購房款x元整(注明:大小寫)，同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
  
  ③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后x個工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。(注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定)
  
  ④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
  
  范例：在甲方收到銀行的放款后x個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款x元整(注明大小寫)同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
  
  ⑤為了保險起見，**好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。
  
  違約責任&解除合同
  
  1、對于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。
  
  律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便于日后維護自身的合法權(quán)益。
  
  2、**好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。
  
  房屋交付
  
  1、詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。
  
  法律風險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。
  
  例子
  
  曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。
  
  當買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。
  
  2、有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。
  
  范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。
  
  3、在合同中應(yīng)當明確約定逾期交房的法律后果。
  
  范例：賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時要求賣方承擔相應(yīng)的違約責任。
  
  法律風險提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會產(chǎn)生糾紛。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，**好權(quán)衡一下利弊再做決定。
  
  合同尾部簽章
  
  1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。
  
  2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細填寫完整。
  
  3、準確填寫合同簽訂時的具體日期。

  查看全文↓ 2019-06-28 13:19:02
• 132****8650

  我是做二手房的，如果現(xiàn)在可以買到低于之前市場價20%-30%的（自己比較中意的）房子就可以出手了，現(xiàn)在整個一手房都在打折，年底回籠資金，一手房帶動二手房的觀望情緒增大，成交量低迷，不急的話也**好等到明年3到4月份看市場在出手！
  

  查看全文↓ 2019-06-28 13:18:48

相關(guān)問題

• 問 誰能說說呢？
  答

  總建筑面積的計算需要查詢《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》，計算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計算建筑面積。

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• 問 ??買房有什么好處？誰能說說呢？
  答

  1、年前買房房源多，選擇余地大大部分客戶在年前即便是有買房的想法，也會采取觀望的態(tài)度，想著到了年后看政府會不會對房子進行調(diào)控，總是想著能夠希望有更好更便宜的房子出現(xiàn)。所以大量需求壓制到年后，所以到了年后買房的需求就會增大，從而導(dǎo)致購房競爭激烈。而在這個時候購房者可以選擇的房源相對來說就會少很多。而如果是將買房提前到年前，大家就能夠享受到很大的好處，因為大部分人由于年底工作繁忙會把看房、買房推至年后，所以無形中就會減少買房的競爭，可選房源較多了，能更好的進行對比篩選，自然能選到優(yōu)質(zhì)稱心的房子。2、年前房價趨于穩(wěn)定，年后漲幅大照近幾年一線城市房價走勢，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：房價在年后漲幅平均在5％以上，有的城市甚至達到10％以上，而且每年3月漲幅較大。出現(xiàn)這種情況的主要原因就是：大部分購房者都是采取的年前觀望的態(tài)度，所以在年后房子的需求量就大大的增加，房價隨之也就上去了。3、年前貸款相對容易銀行每年1月開始放貸，額度相對多一些，所以說大家在年前貸款比較容易。通常來說，銀行到2月底就會開始停辦優(yōu)惠活動，大多數(shù)會按基準利率執(zhí)行。這里要注意的是，大家不能夠小看銀行的優(yōu)惠活動，因為買房貸款的數(shù)額并不小，貸款利率打99折都能夠省下一筆不小的費用。4、年前出售的業(yè)主急于變現(xiàn)，好議價年前不想賣的業(yè)主基本都等年后三四月份出手了，因為那時客戶需求旺盛，對業(yè)主有利；想賣房的業(yè)主都是缺錢急于變現(xiàn)，買房議價空間大，對客戶有利。

  全部3個回答>
• 問 誰能說說如何退取住房公積金？
  答

  住房公積金是可以取走。準備資料：首先要準備原單位退休證明，個人身份證、戶口本。詳細原因：本人攜帶單位退休證明，個人身份證、戶口本到單位辦理住房公積金所在的公積金管理中心辦理；工作人員會對你提交的材料進行審核，確認無誤，會叫你去繳納公積金的銀行創(chuàng)口辦理公積金儲蓄卡（公積金中心有銀行窗口）；材料審核一般是五個工作日，審核通過可以直接到公積金管理中心提取?？偨Y(jié)：住房公積金可以取出來,本人到所在的住房公積金管理處問他們現(xiàn)在如果提取住房公積金需要那些手續(xù),但前提是本人的住房公積金得交夠1年以上。

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• 問 ??委托辦房產(chǎn)證有什么風險？誰能說說呢？
  答

  首先要了解的是委托公證是個人或組織委托給他人辦里相關(guān)事宜的一種授權(quán)方式,做這種委托只需委托人自愿拿著相關(guān)證件及資料然后拿著受托人的省份證復(fù)印件不要受托人到場的情況下就可以完成的。所以它的性質(zhì)是單方性的。也就是說只要委托人一方就可以隨時取消公證?！　∪珯?quán)公證只是說關(guān)于房子買賣的所有要辦理的事宜都委托給受托人來辦理,受托人不承擔任何法律責任而已。但仍然是單方性的。所以他是不能等同于過戶的,比如做完此公證后,你是可以拿著公證書和房本去做任何買賣相關(guān)的事宜。但只要在您賣給下一家即將過戶之前,業(yè)主只要去公證處單方面強烈申請注銷公證,并拿著注銷證明去過戶大廳,您恐怕就過不了戶了。只要是“委托”公證就是單方性的。若想要把該房產(chǎn)拿到自己名下,又不過戶的情況下,恐怕得做財產(chǎn)公證,直接公證到當事人名下。而不是委托公證,或者走贈予的方式,**佳方式就是過戶。

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• 問 ??買商品房有風險嗎？誰能說說呢？
  答

  期房的風險挺大，主要有： 一是，開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。消費者付了房款之后有可能無法取得預(yù)定的房屋，**后還有可能財物兩失。二是，虛假宣傳誤導(dǎo)消費。購買期房的消費者大多只能通過廣告去了解商品房的有關(guān)信息，購房后卻發(fā)現(xiàn)自己陷入了虛假廣告的誤區(qū)。三是，合同條款單方面的重大改變。在期房開發(fā)期間，開發(fā)商出于各種利益需求，單方面改變合同條款，購房者發(fā)現(xiàn)后要求開發(fā)商依照原約定履約時，一般則難以做到。四是，喪失定金風險。幾乎所有的購房者都經(jīng)歷過簽《房產(chǎn)認購協(xié)議》，交定金、簽合同，再交首期款的過程。而這個過程中，糾紛可能隨時出現(xiàn)。 對期房風險，雷鳥網(wǎng)上的介紹比較詳細

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