??哪些國(guó)家機(jī)關(guān)有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房？房子內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是否合法？

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• 133****0206

  一般開(kāi)發(fā)商所指的這種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)就是預(yù)售許可證沒(méi)有辦理之前的一種認(rèn)購(gòu)，這時(shí)交錢(qián)可以先把你喜歡的房子定下來(lái)，而且這錢(qián)應(yīng)當(dāng)是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來(lái)后，再簽定正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就可以了。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是沒(méi)有法律保護(hù)的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣(mài)的!房地產(chǎn)老總都不能訂購(gòu),雖然訂購(gòu)即使不成功錢(qián)還是可以退還的!
  購(gòu)買(mǎi)手續(xù)不全的房屋是存在風(fēng)險(xiǎn)的。但正象你說(shuō)的那樣，如果不在此時(shí)認(rèn)購(gòu)，又擔(dān)心將來(lái)購(gòu)買(mǎi)不到自己喜歡的房子。
  風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、開(kāi)發(fā)商將房屋抵押貸款，同時(shí)又拿著購(gòu)房人的**款消失；2、當(dāng)房屋正式預(yù)售時(shí)，若不想購(gòu)買(mǎi)，有些費(fèi)用不退；3、正式簽合同時(shí)，因?yàn)橐呀桓兜南嚓P(guān)款項(xiàng)，無(wú)法為自己爭(zhēng)取**大的利益等。
  為避免風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人意見(jiàn)如下：
  1、了解開(kāi)發(fā)商資信，即以往開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的信譽(yù)度；
  2、簽訂認(rèn)購(gòu)合同書(shū)中，盡量爭(zhēng)取多寫(xiě)些內(nèi)容，**好能將將來(lái)要簽訂的合同的內(nèi)容都寫(xiě)進(jìn)來(lái)，至少應(yīng)明確房?jī)r(jià)、面積、正式簽合同的時(shí)間等，同時(shí)要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔(dān)保的一種方式，當(dāng)一方不簽定合同時(shí)，該筆款項(xiàng)需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購(gòu)買(mǎi)方違約）。
  因此，請(qǐng)你結(jié)合自己的實(shí)際情況慎重考慮。
  

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:45
• 155****6455

  沒(méi)有預(yù)售證就賣(mài)房，就是耍流氓。這樣做不是很合法的，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
  如果真的很搶手，你又很想要，想到達(dá)你“既避免損失又可以買(mǎi)到房子”的目的，
  我的建議是定金或者首期盡可能的少給（在你風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)，應(yīng)該可以和銷(xiāo)售去談的），大部分的房款等開(kāi)發(fā)商的證照齊全后再付。

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:37
• 146****5785

  房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。
  因此不能認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:33

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• 問(wèn) ??哪些國(guó)家機(jī)關(guān)有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房？樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)目的有哪些? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有什么作用？
  答

  內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的認(rèn)識(shí)，褒貶不一，多數(shù)購(gòu)房者都認(rèn)為這是一種行業(yè)欺騙，而業(yè)內(nèi)的看房則比較廣義，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商一種自我推銷(xiāo)，促成銷(xiāo)售的手段。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開(kāi)化的操作模式，助長(zhǎng)了炒樓熱的不斷升溫，增加了房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門(mén)的禁止。另一方面，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的存在，也為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)帶來(lái)困難，有些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實(shí)，供需信息的不準(zhǔn)確會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為，讓消費(fèi)者不能做出正確的判斷，影響了整個(gè)市場(chǎng)的公平性。 同時(shí)，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來(lái)困難，有些房地產(chǎn)商樓盤(pán)沒(méi)有建成就已經(jīng)申請(qǐng)預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請(qǐng)了預(yù)售好久還沒(méi)開(kāi)盤(pán)上市，由于對(duì)房屋預(yù)售沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴(yán)重與事實(shí)不符。相關(guān)閱讀：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房屋不合法 購(gòu)銷(xiāo)雙方都要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)知識(shí)解答：樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的操作流程和方法購(gòu)房常見(jiàn)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)具體該怎么寫(xiě)房地產(chǎn)知識(shí)解答：剖析內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的戰(zhàn)略功能

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• 問(wèn) ??哪些國(guó)家機(jī)關(guān)有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房？買(mǎi)房時(shí)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是什么意思？
  答

  　1、許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"的方式銷(xiāo)售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的**重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開(kāi)盤(pán)價(jià)"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開(kāi)高走"的營(yíng)銷(xiāo)原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的"**低時(shí)段價(jià)"，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注?！　?、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以幾萬(wàn)計(jì)的"便宜"?！　?、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的操作流程一般是賣(mài)VIP卡,收取若干訂金,采取交3千抵一萬(wàn)等優(yōu)惠.然后積累人氣,看到一個(gè)項(xiàng)目采用不定優(yōu)惠的方法,即從交訂金之日起到開(kāi)盤(pán),一天抵100元的方法, 優(yōu)惠遞減，先買(mǎi)卡的客戶會(huì)有比較強(qiáng)烈的優(yōu)越感和尊貴感，一開(kāi)始項(xiàng)目人氣不是很高的時(shí)候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優(yōu)勢(shì)：可以前期可以吸引大批客戶跟進(jìn)拿號(hào)，蓄水。劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)期控制有風(fēng)險(xiǎn)，太短，客源不充分；太長(zhǎng)，客戶信心動(dòng)搖，同時(shí)公司成本增加。

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• 問(wèn) 目前國(guó)家機(jī)關(guān)單位還可以福利分房嗎？
  答

  這種事不可行的，開(kāi)發(fā)商這樣無(wú)非是想在年前把手上的樓盤(pán)都套現(xiàn)，明年開(kāi)盤(pán)行情好的話，他們會(huì)打廣告說(shuō)房子已經(jīng)基本賣(mài)完，然后捂盤(pán)高價(jià)開(kāi)盤(pán)！只要百姓一看到這個(gè)小區(qū)銷(xiāo)售情況這么好，馬上又會(huì)跟風(fēng)的來(lái)買(mǎi)，**后導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升。 這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商就會(huì)以提價(jià)的借口要求你們以開(kāi)盤(pán)價(jià)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，如果不買(mǎi)，他們**多就返還你的定金，至于索賠，你想都不用想，因?yàn)闆](méi)有簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，一張收據(jù)什么都不能表明。 這些都不算什么，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)用了這些定金，接了承建商的工程款，還了銀行的土地抵押貸款?？帐痔装桌前岬觅嵙司团芰?。 如果有的開(kāi)發(fā)商無(wú)良一點(diǎn)，簡(jiǎn)直就可以攜款潛逃，然后公司挨查封。不管怎么樣**終受苦的還是我們這些人。

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• 問(wèn) 我想問(wèn)下買(mǎi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房要注意什么
  答

  內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這種行為按照房地產(chǎn)管理法、合同法及商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的司法解釋的規(guī)定，簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于無(wú)效合同，待取得銷(xiāo)售許可證之后才能追認(rèn)其效力。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人**大的吸引就是聲稱(chēng)有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照取得合法銷(xiāo)售手續(xù)后正式銷(xiāo)售而言的，如果該項(xiàng)目運(yùn)作正常，銷(xiāo)售策略成功，開(kāi)盤(pán)后會(huì)漲價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是比開(kāi)盤(pán)價(jià)低，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有一些便宜。但也不排除市場(chǎng)情況變化，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)高于開(kāi)盤(pán)價(jià)的情況，當(dāng)然，即使購(gòu)房人占了便宜，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購(gòu)房者要十分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免產(chǎn)生糾紛，使自己的合法權(quán)益受到損害。

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• 問(wèn) 樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可信嗎？怎樣看清內(nèi)部認(rèn)購(gòu)？
  答

  由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

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