??開(kāi)發(fā)商怎么獲得土地？應(yīng)該怎么查詢呢？

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• 158****5006

  開(kāi)發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國(guó)的開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要形式是國(guó)有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡(jiǎn)稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評(píng)的矛頭瞄準(zhǔn)了招拍掛制度，認(rèn)為是招拍掛制度導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。
  房地產(chǎn)行業(yè)分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)就是一級(jí)市場(chǎng)，這完全控制在政府手中，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國(guó)家獨(dú)家控制。一級(jí)市場(chǎng)是拿地**主要的通道。
  一級(jí)市場(chǎng)土地交易在20世紀(jì)90年代采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，開(kāi)發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動(dòng)遷費(fèi)等費(fèi)用，就可以把土地轉(zhuǎn)讓到開(kāi)發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是時(shí)代的產(chǎn)物，那個(gè)年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財(cái)政收入，主動(dòng)向各類開(kāi)發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開(kāi)發(fā)商拿地，從而確保地方財(cái)政收入的來(lái)源。
  1997年，正逢?yáng)|南亞金融危機(jī)，上海整個(gè)市場(chǎng)極度低迷。當(dāng)時(shí)上海政府就主動(dòng)向香港的幾大房地產(chǎn)巨頭招商，讓這些富豪們來(lái)上海投資，開(kāi)給他們的條件相當(dāng)優(yōu)惠，其他不說(shuō)，就在土地開(kāi)發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機(jī)會(huì)，通過(guò)土地的長(zhǎng)期儲(chǔ)備來(lái)博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒(méi)有主動(dòng)開(kāi)發(fā)，還是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把一塊塊土地轉(zhuǎn)讓給其他內(nèi)資與外資企業(yè)，通過(guò)土地增值來(lái)獲取收益，錢賺得很輕松。
  房地產(chǎn)發(fā)展史上有些開(kāi)發(fā)商成長(zhǎng)是有原罪的。不少內(nèi)資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬(wàn)元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權(quán)證，開(kāi)發(fā)商拿到了產(chǎn)權(quán)證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:46
• 153****3705

  在當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾砭滞ㄟ^(guò)競(jìng)拍或協(xié)議招標(biāo)的方式獲得（但這些都是形式而已，關(guān)鍵是看和當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系，**好和土地管理局局長(zhǎng)關(guān)系要好）
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:40
• 145****5238

  只有購(gòu)買使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商不一定非是房產(chǎn)公司，國(guó)家出讓使用權(quán)為：住宅70年，科教文衛(wèi)50年，工業(yè)50年，商業(yè)30年。
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:36
• 158****6496

  1、依附行政。例如政府的公共設(shè)施改造，比如廣場(chǎng)改造，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進(jìn)行建設(shè)改造。
  2、商業(yè)開(kāi)發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價(jià)格高競(jìng)標(biāo)。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開(kāi)高峰周期拿地。
  土地拍賣：在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為其程序是：
  ①土地管理部門于公開(kāi)拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  ②競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件。
  ③競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。
  ④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣。
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其**后應(yīng)出**高價(jià)者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。
  競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
  3、合作建設(shè)。其他開(kāi)發(fā)上拿到整體地皮時(shí)，可以通過(guò)合作的方式，拿到部分地皮。
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎么樣換開(kāi)發(fā)商？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自己會(huì)測(cè)算就行，施工完全可以包給別人，銷售也可以包給專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，不需要自己樣樣精通。剛?cè)胄?，可以和懂行的兩三個(gè)人合作，其關(guān)鍵在于拿地、批容積率及對(duì)要開(kāi)發(fā)地段周邊市場(chǎng)的綜合考察，要按**壞的情況測(cè)算，不要求大，求穩(wěn)是關(guān)鍵，人脈關(guān)系、融資渠道決定你能否賺錢。

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• 問(wèn) ?? 如何查詢開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  您好。關(guān)于查詢開(kāi)發(fā)商是否有土地證，有以下兩種方法：1、到售樓處查看樓盤的5證，（樓盤銷售，政府要求必須5證公示），查看土地證編號(hào)。2、到當(dāng)?shù)貒?guó)土局網(wǎng)站，查詢核實(shí)。

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• 問(wèn) ??怎么查開(kāi)發(fā)商賬戶？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  商品房預(yù)售**款必須打入監(jiān)管帳戶上，否則你的合法權(quán)益很難得到保護(hù)；若開(kāi)發(fā)商對(duì)此有異議，你可向預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接咨詢或投訴。

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• 問(wèn) ??怎么查看開(kāi)發(fā)商的土地使用證？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  一、土地使用權(quán)證 土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。 國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)證是由縣級(jí)國(guó)土部門發(fā)放，可以到縣國(guó)土資源部門地籍登記部門免費(fèi)查詢，開(kāi)發(fā)商大的土地使用證叫總證，如果總證不符，就不能辦理分戶個(gè)人的證，已就辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證。 二、如何獲取土地使用權(quán)證，主要程序如下： 初始土地登記 (1)申請(qǐng)登記。由用地者到市國(guó)土資源局地籍股填寫土地登記申請(qǐng)書，提交申請(qǐng)人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。 (2)地籍調(diào)查。由國(guó)土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請(qǐng)的內(nèi)容，計(jì)算宗地面積，繪制宗地圖。 (3)權(quán)屬審核。由國(guó)土資源局專職人員對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來(lái)源、宗地面積等進(jìn)行審核。 (4)注冊(cè)登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。 (5)頒發(fā)土地證書。申請(qǐng)人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。 變更土地登記(過(guò)戶) (1)申請(qǐng)變更登記。屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方填寫好轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書、轉(zhuǎn)讓合同書、轉(zhuǎn)讓登記表;屬繼承房屋取得土地使用權(quán)的，提供公證繼承書，并填寫土地登記申請(qǐng)書;屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書或戶主申請(qǐng)，填寫土地登記申請(qǐng)書;還要提交申請(qǐng)人的身份證或戶口簿和原土地證書、房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。 (2)變更地籍調(diào)查。變更必須與原來(lái)宗地登記檔案并案進(jìn)行。宗地部份變更的，要實(shí)地核定面積，界址點(diǎn)，重新繪制宗地圖;宗地全部變更，界址沒(méi)有變化的，可不進(jìn)行界址調(diào)查，但宗地圖應(yīng)重新繪制。 (3)變更權(quán)屬審核。內(nèi)容與初始土地登記相同。 (4)注冊(cè)登記，換發(fā)證書。注消原《土地登記卡》、填寫新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷原《土地使用證》，填寫頒發(fā)新的《土地使用證》。 土地使用權(quán)抵押登記

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商獲得土地幾年開(kāi)發(fā)才合理？
  答

  現(xiàn)在是**晚一年就要?jiǎng)庸?否則國(guó)家有權(quán)收會(huì)或者交滯納金

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