??怎么評估房產(chǎn)?房地產(chǎn)評估的流程是怎樣的?

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• 157****6145

  
  1、接受估價委托；
  2、明確估價基本事項；
  3、擬定估價作業(yè)方案；
  4、搜集估價所需資料；
  5、實地查勘估價對象；
  6、選定估價方法進行計算；
  7、確定估價結(jié)果；
  8、撰寫估價報告；
  9、估價資料歸檔。

  查看全文↓ 2019-07-03 19:06:01
• 147****6712

  房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。
  一、明確估價的基本事項　　在實際進行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。　
  ?。ㄒ唬┟鞔_估價對象　　
  1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等?！　?br/>2.評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何?！　?br/>（二）明確估價目的　　
  估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的?！　?br/>明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應(yīng)的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評估對象的預(yù)期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價值等。　　
  （三）明確估價時點　　
  房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價格都是指該房地產(chǎn)在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的。　　
  （四）明確評估前提　　
  由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：
  1.獨立估價。獨立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產(chǎn)的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價?！　?br/>2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。它與獨立估價的區(qū)別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產(chǎn)價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化?！　?br/>3.合并估價或分割估價。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結(jié)果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟合理性?！　?br/>4. 變更估價。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：
  （1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進行的估價。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等?！　?br/>（2）以房地產(chǎn)重新進行裝修改造為前提所進行的估價?！　?br/>（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價?！　?br/>對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。

  查看全文↓ 2019-07-03 19:05:41
• 142****2994

  一、明確估價基本事項包括:
  （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
  （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
  （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
  （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
  （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
  （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
  二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。
  三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：
  （1）產(chǎn)權(quán)資料
  （2）房屋建筑資料
  （3）市場交易資料
  （4）土地資料
  （5）法律和規(guī)劃資料。
  四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認(rèn)。

  查看全文↓ 2019-07-03 19:05:19
• 137****9366

  什么情況需要房產(chǎn)評估？
  
  1、房價明顯過低時需進行二手房評估價
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進行二手房評估
  
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行二手房評估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  4、申請抵押貸款需做二手房評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進行二手房評估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估
  
  二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行二手房評估。
  
  哪些因素影響評估價格？
  
  二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  第三因素：戶型朝向。
  
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
  
  第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
  
  房產(chǎn)評估流程是什么？
  
  如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進行評估，應(yīng)該怎么做呢？
  
  相關(guān)人員尋找一家合法的評估機構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告。
  
  以上這些二手房評估的相關(guān)問題，都是購房者問得較多的問題。大家想要更放心的進行二手房交易，就需要多了解一些關(guān)于二手房評估的知識，也希望這些內(nèi)容能讓大家對二手房評估有一定的了解。

  查看全文↓ 2019-07-03 19:05:12

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• 問 ??怎么評估房產(chǎn)？房地產(chǎn)評估的流程是怎樣的？
  答

  一、明確估價基本事項包括: （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。 （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。 （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。 （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。 （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括： （1）產(chǎn)權(quán)資料 （2）房屋建筑資料 （3）市場交易資料 （4）土地資料 （5）法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認(rèn)。

  全部4個回答>
• 問 ??如何評估房產(chǎn)?房地產(chǎn)評估的流程是怎樣的?
  答

  一、明確估價基本事項包括:(1)明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確房地產(chǎn)估價程序流程房地產(chǎn)估價流程，首先明確估價基本事項，擬定估價作業(yè)方案，搜集估價所需資料，實地查勘估價對象這四大步驟，在估價過程中，要對估價的對象有充分的了解。一、明確估價基本事項它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等;對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。(2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完quan產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完quan產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。(3)明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。(4)明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。(5)明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。(6)明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：(1)產(chǎn)權(quán)資料(2)房屋建筑資料(3)市場交易資料(4)土地資料(5)法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認(rèn)。五、綜合分析和估算確定估價方法，根據(jù)收集信息資料，綜合分析和估算，**終估算出房地產(chǎn)價格。六、撰寫估價報告估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項：1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評估人員的姓名。2．估價對象的詳細(xì)地址、評估日期、報告編號等。3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．4．估價對象具備的條件分析。5．評估依據(jù)。6．評估結(jié)果。7.附有關(guān)文件及資料。七、資料留底存檔將客戶提供估價憑證及現(xiàn)場勘查收集信息資料、報告底稿留底存檔。八、提交估價報告完成估價報告書，**后要將估價報告書交付給委托估價者，至此完成了對委托估價者的估價服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標(biāo)準(zhǔn)收取估價服務(wù)費。九、資料檔案存檔

  全部3個回答>
• 問 是房地產(chǎn)評估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評估工作？
  答

  房地產(chǎn)評估公司

  全部2個回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應(yīng)納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

  全部8個回答>
• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。