??誰比較清楚寫字樓容積率怎么算？

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• 132****1419

  容積率通常是真對小區(qū)而言，沒有單獨真對公建的限值。通常性辦公建筑（包括寫字樓、酒店式公寓），當建筑標準層高大于4.8米，且小于等于5.4米時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率。當層高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的2倍計入容積率。當層高大于6.6米，且小于等于8.7米時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的3倍計入容積率。該類公建的大堂、中廳、采光廳和會議室按一層計算建筑面積。容積率通常是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，通常而言，容積率分為：獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率（PlotRatioFloorAreaRatioVolumeFraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應至少30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但應該是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得關(guān)注的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。通常情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以依照規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考量到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。

  查看全文↓ 2019-07-19 12:09:38
• 155****1794

  什么是寫字樓容積率 容積率多少才合適
  容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。它的計算公式并不雜亂:容積率=總建筑面積÷總用地面積?？墒且⒁獾氖钱斀ㄖ锍?米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。能夠肯定地說:容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。
  所以在采購房屋的時分應當思考容積率的凹凸,容積率通常是衡量寓居質(zhì)量的規(guī)范,作為寫字樓不必思考太多,但要注意以下幾點:
  要挑選好區(qū)位(即是該地段的商業(yè)價值)、計算年(假如你是的話)、看該寫字樓的層次形象、看該寫字樓的物業(yè)公司是不是規(guī)范。
  什么是寫字樓容積率
  那么作為商業(yè)寫字樓容積率多少才算適宜呢?
  依據(jù)2011年《廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃》建議,商業(yè)金融用地均勻凈容積率不高于3.35,單個地塊改造凈容積率不超越6。大多數(shù)人以為,挑選寫字樓時,寫字樓的容積率不需要思考在內(nèi)。
  容積率的多少直接影響報價:容積率1.20左右比容積率2.40左右的房屋,每平方米報價要高出一倍左右。
  高層低密度住所容積率不大于2.2;多層(小高層)低密度住所容積率不大于1.2;排屋容積率不大于0.7;別墅容積率不大于0.35。
  本來容積率通常是有政府決議的那么容積率規(guī)范是啥呢?
  19層以上住所為2.4～4.5;2、18層住所為1.8～2.5;11層小高層住所為1.5～2.0;6層以下多層住所為0.8～1.2;聯(lián)排別墅為0.4～0.7;獨立別墅為0.2～0.;非普通住所,住所小區(qū)容積率小于1.0。

  查看全文↓ 2019-07-19 12:09:27
• 131****0326

  一、寫字樓容積率怎么計算
  1、容積率，一般意義上的容積率是指規(guī)劃容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規(guī)劃容積率兩種類型。
  2、容積率＝地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數(shù)表示。當建筑物超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
  3、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。工業(yè)上，容積率＝（廠區(qū)建筑面積＋構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積。
  4、毛容積率＝住宅建筑總面積／規(guī)劃用地面積。
  5、住宅面積毛容積率＝住宅建筑總面積／規(guī)劃建設用地。
  6、綜合容積率＝計算容積率建筑總面積／規(guī)劃建設用地。
  7、計算容積率建筑總面積＝住宅建筑面積＋配套公建面積。不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積（不包括商業(yè)用途）＋架空建筑面積。
  二、容積率計算公式
  （1）容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，
  計算公式為：容積率＝總建筑面積／土地面積容積率可根據(jù)需要制定上限與下限．容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等。
  （2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比。計算公式：建筑密度＝建筑基底占地面積／地塊面積。

  查看全文↓ 2019-07-19 12:09:17
• 132****8042

  容積率的計算公式：
  容積率=總建筑面積÷總用地面積，從公式上就可以看出，容積率的計算并不復雜。例如，一塊項目用地的總用地面積為10000平房米，建筑面積為5000平方米， 那么它的容積率為0.5。容積率越高舒適度越低，反之亦然，容積率越低舒適度越高。
  寫字樓容積率怎么計算？標準是什么？
  容積率的計算需要注意以下兩點：
  1、 地下建筑的面積雖然被算在總建筑面積里面，到是地下建筑的面積是不計入容積率的。
  2、 計算容積率時，當建筑物的超過8米時建筑面積需要加倍。
  對于寫字樓容積率大小的要求，很多城市都有自己的標準，小編在這里為大家舉幾個例子。
  北京市：
  據(jù)相關(guān)報道，北京寫字樓的容積率都在5.0左右，一般都不會超過8.0。銀泰的容積率為6.0；CBD中的國貿(mào)容積率為6.98；建外為3.38。
  廣州市：
  根據(jù)2011年《廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃》建議，商業(yè)金融用地平均凈容積率不高于3.35，單個地塊改造凈容積率不超過6.0。

  查看全文↓ 2019-07-19 12:09:09

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• 問 ?? 寫字樓容積率怎么算
  答

  一、寫字樓容積率怎么計算1、容積率，一般意義上的容積率是指規(guī)劃容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規(guī)劃容積率兩種類型。2、容積率＝地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數(shù)表示。當建筑物超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。3、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。工業(yè)上，容積率＝（廠區(qū)建筑面積＋構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積。4、毛容積率＝住宅建筑總面積／規(guī)劃用地面積。5、住宅面積毛容積率＝住宅建筑總面積／規(guī)劃建設用地。6、綜合容積率＝計算容積率建筑總面積／規(guī)劃建設用地。7、計算容積率建筑總面積＝住宅建筑面積＋配套公建面積。不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積（不包括商業(yè)用途）＋架空建筑面積。

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• 問 ?? 寫字樓容積率怎么算
  答

  計算公式 總建筑面積÷土地總面積

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• 問 ??寫字樓回報率怎么算？誰清楚？
  答

  地產(chǎn)隨著住宅樓市場的持續(xù)升溫，寫字樓也逐漸成為房地產(chǎn)市場熱點。寫字樓投資可以看做是個人投資的新“金礦”，那么，應該如何進行投資，什么樣的寫字間適合個人投資者，其中又有些什么技巧呢?寫字樓的投資回報率又是怎么計算的呢？寫字樓投資技巧一：算好投資回報率寫字間雖然會有較高的投資回報率，但同時，由于寫字間投資總價高，變現(xiàn)期長，對于投資者來說就需要理性地分析，謹慎投資。每個想投資寫字間的人，可能都會問到“哪個區(qū)域**容易**”，固然，**潛力很重要，但業(yè)內(nèi)專家提醒：投資者在投資寫字間的時候，還是應該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價位的寫字間，之后再在這個價位區(qū)間內(nèi)選擇投資環(huán)境相對較好的寫字間，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。那么如何計算寫字間的投資回報率呢?根據(jù)現(xiàn)在通用的計算公式：購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為4000元，計算得知，這處寫字間的投資回報率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報情況，控制自己資金流。寫字樓投資技巧二：好地段、好物業(yè)目前，投資寫字間的隊伍不斷壯大。典石廣場營銷總監(jiān)呂寶華在接受記者采訪時表示，雖然中小企業(yè)喜歡租寫字間，因為這樣需要的資金少，而且還可以根據(jù)公司的發(fā)展情況進行選址，但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些中小企業(yè)主看到了投資寫字間的好處，開始嘗試自己購買寫字間的越來越多。如今，投資寫字間的有這三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司;中小企業(yè)主;純投資者。業(yè)內(nèi)專家認為，寫字間投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿?，諸如其今后是否會有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍。對于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。寫字樓投資技巧三：預測投資風險甲級寫字間與住宅都可以進行投資，但因為兩者功能屬性不同，所以在寫字間出租情況不好的時候，只能閑置，而住宅卻可以自己住。因此，投資寫字間要承擔貶值風險。寫字間的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊;二是寫字樓所處的區(qū)域，在未來幾年里涌現(xiàn)出過多的新樓盤，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。如何計算出租寫字樓的年回報率目前行內(nèi)人士計算年回報率的公式是：年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月一般來說，如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8%-10%，則可投資購買。超過10%的年回報率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯過。物業(yè)地點要選好要投資二手寫字樓，還要會選地段。寫字樓的租售與其所在位置有很大關(guān)系。那么哪些地區(qū)的二手寫字樓投資及**空間**大。

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• 問 寫字樓容積率怎么算？標準是什么？
  答

  寫字樓容積率通過總建筑面積除以用地面積來計算。其標準基于區(qū)域規(guī)劃、建筑用途和土地政策，各地區(qū)存在差異。

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• 問 寫字樓容積率一般為多少
  答

  辦公樓有容積率,具體數(shù)值要看辦公樓的面積大小。容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

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