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房產(chǎn)如何確權(quán)?房產(chǎn)開發(fā)大確權(quán)怎么辦理？

155****0566 | 2019-07-26 22:02:02

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  • 138****2224

    房屋確權(quán)是保障房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益、和處分的權(quán)利，它是唯一完全的物權(quán)。同時(shí)，也是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)讓、評(píng)估、抵押、中介服務(wù)等的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理提供法定依據(jù)。
    房屋確權(quán)發(fā)證的工作程序
    1．辦理房產(chǎn)初始登記、變更登記、注銷登記。申請(qǐng)單位（人）到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)審批書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的，將全部資料一式二份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加），報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書，委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給申請(qǐng)單位人）。
    2．辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)單位（人）到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)審批書，提供規(guī)定的資料；區(qū)房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審后，報(bào)市房產(chǎn)交易所進(jìn)行復(fù)審；市房產(chǎn)交易所復(fù)審后，當(dāng)事人全部到場(chǎng)，辦理交易手續(xù)，交納規(guī)定稅費(fèi)后，報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書，委托市房產(chǎn)交易所將權(quán)屬證書發(fā)給申請(qǐng)單位（人）。
    3．辦理房產(chǎn)租賃登記。申請(qǐng)單位（人）到房屋所在區(qū)房管局填寫房屋租賃登記申請(qǐng)審批書，提供規(guī)定的資料；區(qū)房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審后，報(bào)市房產(chǎn)交易所進(jìn)行審批，填制租賃許可證，委托區(qū)房管局將租賃許可證發(fā)給申請(qǐng)單位（人）。
    4．辦理軍隊(duì)、涉外房產(chǎn)初始登記、變更登記、注銷登記。申請(qǐng)單位（人）到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)審批書，提供規(guī)定的資料，登記中心對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行審核，并到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖，填制房屋權(quán)屬證書，發(fā)給產(chǎn)權(quán)單位（人）。
    5．辦理軍隊(duì)、涉外房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)單位（人）到市房產(chǎn)交易所填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)審批書，提供規(guī)定的資料，交易所對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行審核，并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)事人一起辦理交易手續(xù)，交納規(guī)定稅費(fèi)，報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書后，委托市房產(chǎn)交易所將權(quán)屬證書發(fā)給申請(qǐng)單位（人）。

    查看全文↓ 2019-07-26 22:02:27
  • 142****1829

    房產(chǎn)糾紛如何打確權(quán)官司?
    1、確權(quán)的含義：
    土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定，簡(jiǎn)稱確權(quán)。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內(nèi)的土地(或稱一宗地)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容。每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、核屬審核、登記注冊(cè)、頒發(fā)土地證書等土地登記程序，才能得到**后的確認(rèn)和確定。確權(quán)的狹義含義是指在土地登記過程中的權(quán)屬審核階段對(duì)土地權(quán)屬的來源、權(quán)屬性質(zhì)的確認(rèn)。
    2、個(gè)人應(yīng)提交下列資料：
    (1)土地使用權(quán)證或合法用地文件;
    (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
    (3)建設(shè)工程規(guī)劃定點(diǎn);
    (4)房屋坐落平面圖;
    (5)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)審批書;
    (6)需要代辦的，出具公證委托書和經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。
    3、打確權(quán)官司的步驟：
    要有證據(jù)證明原產(chǎn)權(quán)人
    按照確權(quán)之訴提起訴訟。
    在房產(chǎn)所在地法院提起訴訟，根據(jù)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋，房屋確權(quán)之訴屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛

    查看全文↓ 2019-07-26 22:02:22
  • 132****2376

    房產(chǎn)開發(fā)大確權(quán)需要的資料：

    1、《開發(fā)資質(zhì)證書》、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、地址門牌及項(xiàng)目名稱證明文件（核驗(yàn)原件，收復(fù)印件）；

    2、《土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（原件）；

    3、《商品房建設(shè)準(zhǔn)建證》（原件）；

    4、已辦理預(yù)售的須提供《商品房預(yù)售許可證》、有外售的須提供《商品房外銷證》（原件）；

    5、《承建工程施工執(zhí)照》或《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目總平面圖（須住建局、規(guī)劃局備案）；已變更規(guī)劃的須再提供單體平面圖和側(cè)視圖（原件）；

    6、《建筑工程竣工驗(yàn)收合格證》（原件）；

    7、企業(yè)法人代表委托書；

    8、符合標(biāo)準(zhǔn)的《測(cè)繪成果報(bào)告書》；

    9、房屋白蟻防治驗(yàn)收證明文件；

    10、《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請(qǐng)表》一式三份（房管局網(wǎng)下載）。

    查看全文↓ 2019-07-26 22:02:18
  • 135****9566



    合作開發(fā)不等同于共同建造，建造行為必須在依法辦理土地使用權(quán)登記和取得相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)等證書的情況下，才能在建造事實(shí)行為完成時(shí)產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效力。對(duì)于沒有登記在上述證書上的合作開發(fā)方，可依照相關(guān)程序確認(rèn)其權(quán)利。齊精智律師提示房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中，若僅涉及合作雙方的利益則應(yīng)當(dāng)按照約定處理；若涉及到合作雙方之外不知情第三人的權(quán)益，則應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記作為判斷權(quán)利歸屬的依據(jù)。本文僅討論合作雙方一方提供土地使用權(quán)、另一方提供建設(shè)資金的情形。



    本文不惴淺陋，分析如下：



    一、聯(lián)合開發(fā)協(xié)議內(nèi)部債權(quán)關(guān)系，不足以對(duì)抗公示物權(quán)。



    裁判要旨：本案中，根據(jù)已查明事實(shí)，開發(fā)公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權(quán)證》上所載土地使用權(quán)人，案涉房屋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》亦由開發(fā)公司取得，依《物權(quán)法》上述規(guī)定，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)公司。



    趙某主張其對(duì)案涉房屋享有可排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，但其主張的依據(jù)為其與開發(fā)公司之間所簽聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，該協(xié)議是其與開發(fā)公司之間的內(nèi)部關(guān)系，在未對(duì)案涉土地或房屋進(jìn)行變更登記或經(jīng)生效裁判文書確權(quán)之前，趙某享有的僅是對(duì)開發(fā)公司的債權(quán)。在法律未另行規(guī)定情形下，該債權(quán)不足以對(duì)抗前述權(quán)屬證書的公示性。



    案件來源：**高人民法院（2017）**高法民申2004號(hào)“趙某與某開發(fā)公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《再審申請(qǐng)人趙培凱與被申請(qǐng)人利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司、一審第三人東營(yíng)市潤(rùn)澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長(zhǎng)李明義，代理審判員方芳、于蒙），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:126）。



    二、合作開發(fā)項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)依據(jù)合作協(xié)議的約定以及房地產(chǎn)管理部門的登記情況全面分析。



    裁判要旨：在審理合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛時(shí)，判斷爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合作協(xié)議的約定以及房地產(chǎn)管理部門的登記情況全面分析。在沒有證據(jù)證明雙方變更了合作協(xié)議約定的情況下．一方當(dāng)事人僅以為對(duì)方償還部分債務(wù)或向?qū)Ψ匠鼋杩铐?xiàng)、對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以及“五證”登記在其名下等事實(shí)為由，主張確認(rèn)全部房產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持。



    案件來源：南昌新洪房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與江西省南昌百貨總公司、湖南賽福爾房地產(chǎn)開發(fā)公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事裁定書，[**高人民法院(2011)民申字第777號(hào)]，載于《中華人民共和國(guó)**高人民法院公報(bào)》2013年第1期（總第195期）。



    三、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的土地使用權(quán)雖登記在一方名下，但該土地使用權(quán)是雙方共同投資合作開發(fā)期間所取得的共同財(cái)產(chǎn)。



    裁判要旨：城建公司與敬業(yè)公司在合作開發(fā)協(xié)議中約定：‘城建公司具備房地產(chǎn)開發(fā)所需的資質(zhì)條件，為合作項(xiàng)目的對(duì)外名義開發(fā)商，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓、建設(shè)審批、房屋銷售等手續(xù)均以城建公司名義辦理，以確保該合作開發(fā)項(xiàng)目的合法性?！虼?，涉案夏國(guó)用（2007）字第094號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證上載明的權(quán)利人雖然是城建公司，但實(shí)際上為雙方履行合作開發(fā)協(xié)議的結(jié)果。對(duì)于涉案國(guó)有土地使用權(quán)的獲得，除城建公司投入的資金外，敬業(yè)公司亦根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議的約定投入1000萬(wàn)元。因此，涉案夏國(guó)用（2007）字第094號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)為雙方共同投資合作開發(fā)期間所取得的共同財(cái)產(chǎn)，并非城建公司單獨(dú)所有的財(cái)產(chǎn)。



    案件來源：淄博市臨淄區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司與淄博敬業(yè)燃料有限公司一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾**高人民法院(2013)民申字第2384號(hào)]



    四、房地產(chǎn)合作開發(fā)中，非登記合作方不能僅因合作協(xié)議而原始取得房產(chǎn)所有權(quán)。



    裁判要旨：房地產(chǎn)合作開發(fā)中，依照約定不參與商品房建造，沒有依法在土地使用證和規(guī)劃建設(shè)等建造許可證簿上進(jìn)行登記的合作開發(fā)方，不能僅以合作開發(fā)合同，依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定在建造事實(shí)行為成就時(shí)原始取得房屋所有權(quán)。房屋分配協(xié)議內(nèi)容，只有依照相應(yīng)程序確認(rèn)后，才能產(chǎn)生物權(quán)效力。



    陜西省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，天羿公司作為合作開發(fā)主體，并非物權(quán)法意義上的建造主體，并不能依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定原始取得涉訴房屋所有權(quán)。天羿公司與萬(wàn)強(qiáng)公司關(guān)于涉訴房屋分配的協(xié)議，是雙方基于合作開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)分配而進(jìn)行的變更、設(shè)定涉訴房屋物權(quán)的合同法律行為，因沒有登記而未產(chǎn)生物權(quán)效力。賈生萍、莊凱與萬(wàn)強(qiáng)公司簽訂并實(shí)際履行涉訴房屋的商品房買賣合同，其信賴?yán)鎽?yīng)受法律保護(hù)。綜上，天羿公司和鄭衛(wèi)提出的確權(quán)請(qǐng)求不能成立，判決駁回上訴，維持原判。



    案件來源：（2013）西民一初字第00002號(hào)，(2017)陜民終826號(hào)。

    查看全文↓ 2019-07-26 22:02:14
  • 155****0109

    年終福利 | 房企財(cái)稅U盤開始預(yù)定！

    有需要的私信我?。ㄎ⑿牛? 楊莉

    01

    一.房地產(chǎn)開發(fā)概覽

    ①房地產(chǎn)開發(fā)八大流程



    ②房地產(chǎn)開發(fā)中23個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：



    ③何謂房地產(chǎn)項(xiàng)目的五證兩書？





    ④開發(fā)中涉及的政府部門&文件

    ?.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:




    ?.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:



    ?.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:



    02

    二.土地取得流程

    ①土地出讓方式概覽



    國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程



    ②土地招標(biāo)





    對(duì)能夠**大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格**高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

    ③土地拍賣

    查看全文↓ 2019-07-26 22:02:10

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