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房產增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。1、轉讓房地產增值額的確定：土地增值額的大小，取決于轉讓房地產的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。2、收入額的確定：納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。3、扣除項目及其金額：舊房及建筑物的評估價格。稅法規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中：舊房及建筑物的評估價格是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。4、對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。納稅人轉讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
全部3個回答>房產增值部分如何計算?離婚時房屋增值部分如何計算
137****4236 | 2019-07-26 22:26:30
已有5個回答
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157****5606
委托鑒定機構進行評估。
查看全文↓ 2019-07-26 22:26:56
《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》
一、司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學技術或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。
二、國家對從事下列司法鑒定業(yè)務的鑒定人和鑒定機構實行登記管理制度：
(一)法醫(yī)類鑒定；
(二)物證類鑒定；
(三)聲像資料鑒定；
(四)根據訴訟需要由國務院司法行政部門商**高人民法院、**高人民檢察院確定的其他應當對鑒定人和鑒定機構實行登記管理的鑒定事項。
法律對前款規(guī)定事項的鑒定人和鑒定機構的管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
三、國務院司法行政部門主管全國鑒定人和鑒定機構的登記管理工作。省級人民政府司法行政部門依照本決定的規(guī)定，負責對鑒定人和鑒定機構的登記、名冊編制和公告。
*注意：
遇到法律問題應委托律師處理。非專業(yè)人士嚴禁擅自以法律條文作為實際案件的處理依據或者自行處理法律問題，否則后果自負。 -
152****1124
1、夫妻一方在婚前支付全部房款，將房屋產權登記在一方名下，并在婚前已經取得房屋產權證。
查看全文↓ 2019-07-26 22:26:48
該房產屬于《婚姻法》第十八條規(guī)定的“夫妻一方的婚前財產”，由房屋產權證上登記的一方享有房屋的產權。那么該房產在婚后增值的部分，若是因為市場行情而自然增值，就應當屬于“自然增值”，其增值部分認定為房產方的個人財產。
若該房產的增值是因為裝修而導致的**，而裝修費用是夫妻雙方的共同財產或者非購房一方的個人財產，因裝修而**的部分就不宜認定為購房一方的個人財產。這也是實踐中夫妻離婚時非購房一方忽略考慮的問題。如果裝修費用是婚前非購房一方的個人財產，那么離婚時，非購房一方可就該裝修而**部分主張權利。若為婚后夫妻共同財產裝修，則裝修而**部分應認定為夫妻共同財產，當然僅限于裝修而**部分。因為婚后裝修是夫妻共同的經營行為。
2、夫妻一方在婚前支付**款并按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產權登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產還房貸。
根據《婚姻法》司法解釋三第十條的規(guī)定，在夫妻雙方不能協(xié)商一致的情況下，“人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方”，雖然此處規(guī)定的是“可以”而不是“應當”歸產權登記方，但是司法實踐中基本都是判給產權登記方，目前尚未發(fā)現(xiàn)判給非產權登記方的例外情形。 -
132****0901
離婚房產增值怎么計算，分為以下幾種情況：第一種情況，一方在婚前支付了全部房款，并且將房屋的產權登記在一方的名下的，而且婚前已經取得了房屋的產權證。
查看全文↓ 2019-07-26 22:26:45
那么，離婚以后，這套房產的增值部分如果是因為市場的行情而自然增值的，就應該屬于“自然的增值”，房產的增值部分可以認定為房產方的個人財產。
第二種情況，一方在婚前支付了**款并且按揭貸款付完了全部的購房款，房屋的產權也是登記在自己名下的?；楹髤s以夫妻共同財產還房貸，以共同的還貸額占全部房款的比例計算。第三種情況，一方在婚前簽訂了購房合同，支付完**款項并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房產證以后，房產只登記在支付**款的那方名下，并且婚后夫妻會以共同財產來還房貸。
房產的增值應該歸兩個人所有。第四種情況，一方在婚前買的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房產證上加了名字，房產的增值部分就是夫妻的共同財產。
第五種情況，一方支付的**款以后，并且按揭付完全部的購房款，婚后雙方一起還房貸，但是夫妻雙方離婚時未取得房屋產權證的，房屋的增值部分也是歸夫妻二人所有。 -
156****6705
查看全文↓ 2019-07-26 22:26:41
離婚時，房產分割是共同財產分割的重要內容，實踐中對于婚內共同還貸增值部分的計算，如何認定和分割？
不動產婚內共同還貸及增值的計算
涉及婚后夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產**率——甲男訴乙女離婚糾紛案
案例要旨：離婚案件中，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款的，涉及婚后夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產**率。所稱不動產**率，是用不動產現(xiàn)價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用(比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等)。
案例來源：《民事審判指導與參考》總第65輯
案情簡介
甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男**8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下?；橐鲫P系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方沒有約定實行分別財產制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產，離婚時應按房產現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。
法院裁判情況
一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。根據《**高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定，第一步應先計算訴爭房產的**率，即訴爭房產現(xiàn)價格除以(結婚時訴爭房產價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產**率，該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。10乘以200%＝20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。
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143****9462
一、案情簡介
查看全文↓ 2019-07-26 22:26:36
甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男**8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下?；橐鲫P系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方沒有約定實行分別財產制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產，離婚時應按房產現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。
二、法院裁判情況
一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。根據《**高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定，
第一步應先計算訴爭房產的**率，即訴爭房產現(xiàn)價格除以(結婚時訴爭房產價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產**率，該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。10乘以200％＝20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。
乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
三、 主要觀點及理由
《**高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解解（三）》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法，
第一步是計算不動產**率，不動產**率＝不動產現(xiàn)價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產**率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現(xiàn)價格除以結婚時價格直接得出**率?！捌渌M用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用；
相關問題
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第一，你將你和女方各自出資的金額按100%來計算分別所占比例，例如6:4、7:3之類的；第二，用當前市值50萬減去**4萬，剩余46萬；第三，按之前你們雙方所認可比例，來分別乘以46萬，即可得出你們分別所占權益。
全部3個回答> -
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房屋現(xiàn)值（或出售價格）-購房價格=房屋增值
全部3個回答> -
答
**高法為了更好地幫助人們運用新的司法解釋，出了一本《婚姻法司法解釋（三）理解與適用》。該書中關于增值的計算列舉了現(xiàn)今多數(shù)法院計算的方式，在明確**款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據的基礎上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出另一方補償?shù)臄?shù)額。該房屋判歸婚前購房者所有，剩余的貸款由其全部償還。計算方式（一）：共同還貸20萬**30萬貸70 萬貸款總利息60萬總房款：100萬+60萬=160萬房屋現(xiàn)值：200萬共同還貸部分（本+息）占總房款（房款+利息）的比例：20÷160=12.5%共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分：12.5%×200萬÷2=12.5萬計算方式（二）：共同還貸20萬**30萬貸70 萬貸款總利息60萬總房款：100萬+60萬=160萬房屋現(xiàn)值：200萬房屋增值倍數(shù)：200萬÷160萬=1.25倍共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分：20萬÷2×1.25倍=12.5萬計算方式（三）共同還貸20萬**30萬貸70 萬貸款總利息60萬總房款：100萬+60萬=160萬房屋現(xiàn)值：200萬房屋增值比例：(200萬-160萬) ÷160萬=25%共同還貸的一半：20萬÷2=10萬對應的財產增值：20萬÷2×25%=2.5萬共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分：（20萬÷2）+（20萬÷2×25%）=12.5萬本文章由深圳律師服務網根據網上資料整理發(fā)布，僅供與深圳律師事務所
全部3個回答> -
答
在物價尤其是房價飛漲的今天，這個問題在實踐中非常普遍，夫妻關系存續(xù)期間購買的房屋，到雙方離婚時已遠遠不是購買時的價格，這時取得房屋所有權的一方對另一方給予補償?shù)膬r值，究竟是按照房屋合同上的購買價格，是按照房屋**款加已還按揭款一半的價格計算，還是加上房屋的增值價值，這個問題目前還多有爭論，婚姻法專家認為。一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償。也即，通過價格評估來確定房屋的現(xiàn)有價值。
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