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經(jīng)濟適用房抵押要注意什么問題？根據(jù)目前相關法律規(guī)定，經(jīng)濟適用房的抵押及實行將可能導致兩個方面的問題：第一，涉及抵押權實現(xiàn)后房屋的受讓人身份，如經(jīng)濟適用房通過拍賣方式流轉，喪失房屋的家庭將重新依靠社會救濟與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會是應予以保障的對象，這將可能違背經(jīng)濟適用房制度設計的初衷。此外，亦不排除購買人通過這種方式惡意將房屋變相轉讓，從而實現(xiàn)投資增值目的。第二，物權法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。由于經(jīng)濟適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設計初衷是為促進社會公平而對低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權主體不能發(fā)生變更。因此，本文認為，經(jīng)濟適用房的權利人在未取得完全產(chǎn)權前，其不能將房屋用于抵押擔保。但是，這里卻需要解決另一個問題，即由于經(jīng)濟適用房的購買人其本身就是低收入家庭，其很可能無力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問題。根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，借款人借款需有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經(jīng)濟適用房具備融資擔保的功能。經(jīng)濟適用房的購買人可以將房屋抵押給指定的貸款人(主管機構認可的金融機構)用于支付購房款，此外其不能用于其他目的抵押擔保。此種情況下權利人實現(xiàn)抵押權的，如是國有土地則可按現(xiàn)行規(guī)定予以處理。主管機關應先將房屋所占范圍的土地征收為國有，而后將該經(jīng)濟適用房產(chǎn)權填補完整后房屋的取得人應補繳土地成本，即土地出讓金，按照相關法律規(guī)定予以處置。
全部3個回答>貸款買房什么時候過戶?申請一手房和二手房抵押貸款對房子的要求
134****0182 | 2019-08-11 20:48:58
已有3個回答
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152****0008
房貸審批通過后，應當盡快辦理過戶手續(xù)。 房產(chǎn)證過戶流程： 1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。 2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。 3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。 4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。
查看全文↓ 2019-08-11 20:49:13
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143****9974
買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：
查看全文↓ 2019-08-11 20:49:08
1、第1日遞交材料，提出申請
買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表
，填完后將所有材料交給工作人員審閱。
工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方
約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構前去驗房做評估。
2第2-7日 評估
根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構
向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日
內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費。
3第8-10日 銀行審批
銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價
格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5
個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公
，報批速度快，每單業(yè)務審批時間1-2天即可完成。
4第11-33日 交**，辦理過戶 -
156****5849
“凌晨4:15我就來排隊了?！?9日上午9時許，當記者到達市政務服務中心時，前來辦理不動產(chǎn)抵押登記的市民陳阿姨說，她已經(jīng)在這里等了好幾個小時。為了拿到靠前的號，不得不起了個大早，“還好拿到了10號，再過一會兒就能叫到了?！眮矶鞣慨a(chǎn)老板江月告訴記者，像這樣起個大早排隊拿號的景象**近幾乎天天上演，“自從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新政施行后，為了熟悉新政策，我這幾天也跟著客戶在跑手續(xù)。工作人員每天大約8:30開始發(fā)號，但那時拿到的號恐怕要排到下午才能辦到，甚至有可能當天都排不到?！?br/>
查看全文↓ 2019-08-11 20:49:05
記者了解到，目前，由于辦理不動產(chǎn)登記的人群比較集中，市不動產(chǎn)登記中心窗口采取了“實名制”取號。也就是說，辦理任何登記前，必須本人憑身份證到不動產(chǎn)登記咨詢?nèi)√柎翱谀锰?。需要注意的是，每天號發(fā)到200號以后，窗口工作人員還會對申請人辦理相關登記所需的材料進行“初審”，材料欠缺的人無法領到號。
自己的情況能否申請不動產(chǎn)登記、辦證流程怎么走、需要哪些材料，這些疑問都可在咨詢?nèi)√柎翱诘玫浇獯稹?br/>
舊證如何換新證？
舊的房產(chǎn)證換新的不動產(chǎn)權證相對較簡單。申請人只需攜帶身份證和原房產(chǎn)證、土地證雙證即可換領。不過，記者了解到，有的市民在辦理時卻因為土地證的缺失而遇上麻煩。
“很多人都沒有土地證?！苯赂嬖V記者，根據(jù)她的從業(yè)經(jīng)驗，過去，不少市民在購買新房或二手房時，只辦理了房產(chǎn)證而沒有辦理土地證。在這種情況下，換證的過程可能會麻煩些。“如果是購買新房從未辦過土地證，則不必再辦土地證，可直接辦理不動產(chǎn)權證；但如果過去辦理的土地證丟失，或在房屋多次買賣轉移中遺失，可能需要到國土部門申請相關證明?！?br/>
換領新證后，舊證將被收回。
2、辦證
新購一手房、二手房過戶登記怎么辦理
記者了解到，**近，在市不動產(chǎn)登記中心辦理較多的業(yè)務就是新購商品房首次登記以及二手房過戶登記。那么，這兩種登記需要辦理人做好哪些準備呢？
19日上午，記者跟隨一對購買二手房的小夫妻親歷了登記流程。在不動產(chǎn)登記業(yè)務中，二手房過戶被稱為“不動產(chǎn)轉移登記”。在到不動產(chǎn)登記窗口辦理登記之前，這對小夫妻已經(jīng)繳納了房屋契稅。另外，由于是用住房公積金貸款買房，二人在交完契稅后，在住房公積金窗口完成了公積金貸款申請。完成這些手續(xù)后，當天上午，他們和出售這套房屋的一對老夫妻一起來到不動產(chǎn)登記窗口辦理過戶手續(xù)。
買賣雙方來到不動產(chǎn)登記窗口前，工作人員要求他們出示了各自的身份證、戶口本和結婚證，房屋原有的房產(chǎn)證、土地證，相關稅費繳納憑證以及小夫妻倆的住房公積金借款/抵押合同等材料。隨后，他們現(xiàn)場填寫了不動產(chǎn)登記申請書以及不動產(chǎn)轉讓合同。**后，4個人分別“簽字畫押”，買賣雙方在同一個窗口完成了房產(chǎn)過戶、抵押登記一次性辦理。
經(jīng)常帶客戶辦理二手房過戶的江月告訴記者，辦理登記所需的材料看起來復雜，其實很好記，“不論一手房還是二手房，需要申請人自己準備的材料主要就是身份證、戶口本、婚姻證明，二手房交易增加一套房產(chǎn)證、土地證即可。不動產(chǎn)登記申請書和轉讓合同一般都是現(xiàn)場填寫的。至于其他的，如果辦了貸款，只要帶上由公積金中心或銀行提供的所有材料就行?！苯绿嵝?，在婚姻證明的材料上，單身者可以現(xiàn)場填寫單身承諾書；結婚者需出示結婚證；離婚者要出示法院的離婚判決書或協(xié)議離婚的離婚證。
此外，記者發(fā)現(xiàn)，二手房辦理過戶對相關人員“到場”的要求比較高，“通常買賣雙方都必須到場。其中，賣方必須所有產(chǎn)權人到場；買方在有抵押貸款的情況下必須所有產(chǎn)權人都到，如沒有抵押貸款，不到場的人必須寫下辦理委托書?！?/span>
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差別可大了
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那樣的話，就是因為以前不管是二手還是新房，總量來算賣的比買的少，大家普遍認為買到房子就不錯了，顧不得新舊了，能住是**主要的，可以說是饑不擇食吧。現(xiàn)在買的人沒有那么多了，房子就顯的多了，大家就可以挑一挑，理性選擇的結果就是能買新的還是買新的。還有一個原因就是一手房開發(fā)商財大氣粗，沒人買也可以硬挺著不降價，二手房的投資客都是中小投資者，他們對政策更敏感，所以就會有大量的二手房降價甩賣，而人們的消費習慣就是買漲不買跌，二手房一降價大家都不敢買了，生怕今天買明天就跌，相對來說還是新房比較堅挺，所以就會更傾向于一手新房。
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買一手房好還是二手房好1、二手房過戶快，入住快。一手房從認購到入伙快則半年，慢則一年甚至二年，還有可能出現(xiàn)爛尾樓風險。無論是一次性付款還是按揭購房，這段時間的利息算是給開發(fā)商吃定了。買二手樓就快很多了，一次性付款的話幾天時間就可以收到房子，做按揭的話也就等一個月左右。2、房屋質(zhì)量一目了然。買一手房較擔心的就是房子的質(zhì)量問題，除非醫(yī)生，一般的購房者你是根本不能發(fā)現(xiàn)或者估計到房子會出現(xiàn)的質(zhì)量問題的；而二手房都是經(jīng)過了好幾年的使用期，房子潛在的問題都已經(jīng)暴露出來，很容易看出來，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質(zhì)量狀況。3、二手房幾乎沒有污染源。新房較大的問題之一就是污染超標，如：甲醛，苯什么的，二手房經(jīng)過幾年的使用，有害物質(zhì)基本揮發(fā)的差不多了，健康有保障。4、二手房周邊的配套設施健全，衣食住行很方便。新房配套一般比較難健全，較可怕的是收到房子后每家第戶前后不一致的裝修工程所產(chǎn)生的噪音夠你受上一年半載；二手房通常都有很健全的配套設施，如：菜市場，醫(yī)院，**，公交車什么的，日常生活很方便。5、你可以選擇和什么樣的人做鄰居買新房時，你根本不知道自己的鄰居會是什么樣的人。但是，買二手房時，你卻可以先考察考察周邊都住些什么人，有利于給孩子選擇一個健康的環(huán)境。6、一手開發(fā)商資金回籠不過來，基礎配套難起，或出現(xiàn)爛尾樓等。現(xiàn)在的市場基本上還屬于買家的市場，碰到哪些急需用錢的賣家，你可以壓壓價，非常劃算。購買一手房和二手房的區(qū)別1、一手房基本上是期房，如今市場上也有不少樓盤推出現(xiàn)房；二手房都是現(xiàn)房，可現(xiàn)買現(xiàn)住，或簡單裝修即可。2、一手房按揭比例大一點（**30%），二手房按揭少一點（一般40%）。
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通常中介方代理的樓盤一個地區(qū)內(nèi)至少有兩個以上，客戶量也多，且成交率高，客戶看不中這個樓盤可以帶到另外一個樓盤；要求自己對樓盤基本信息熟悉便可；在有客戶的時候，把客戶約到樓盤現(xiàn)場，帶客戶看房及講解樓盤信息這方面的工作交給現(xiàn)場銷售人員即可，自己只需配合銷售人員把客戶服務好就可以了。做二手房的好處：只要成交價格高了，提成相對的也會提高，發(fā)提成的速度相比于一手房快很多，基本走完過戶的手續(xù)后，業(yè)主與客戶便會交齊傭金到中介公司；且在中介人員在服務業(yè)主與客戶時需要不斷的了解客戶與業(yè)主的心理，有利于提升人員的觀察能力及銷售能力。站外現(xiàn)場銷售角度分析做一手房的好處：不用自己發(fā)網(wǎng)絡，打電話找客戶，只需在樓盤等待就有客戶自己上門，或者中介人員直接帶上門；遇到地段好且又是知名大牌的樓盤時，只要銷售技巧過關，在開盤當天一天就可以賺個十幾萬以上。
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