什么是房貸資產(chǎn)證券化?什么叫貸款證券化

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• 138****0898

  資產(chǎn)證券化，是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計進(jìn)行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。
  它是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。 資產(chǎn)證券化僅指狹義的資產(chǎn)證券化。自1970年美國的政府國民抵押協(xié)會，首次發(fā)行以抵押貸款組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券-房貸轉(zhuǎn)付證券，完成首筆資產(chǎn)證券化交易以來，資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而得到了迅猛發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)在又衍生出如風(fēng)險證券化產(chǎn)品。
  廣義的資產(chǎn)證券化是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價值形態(tài)的資產(chǎn)運營方式，它包括以下四類：
  1、實體資產(chǎn)證券化：即實體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是以實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過程。
  2、信貸資產(chǎn)證券化：就是將一組流動性較差信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，使這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益比較穩(wěn)定并且預(yù)計今后仍將穩(wěn)定，再配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾狭鲃印⑿庞玫燃壿^高的債券型證券進(jìn)行發(fā)行的過程。
  3、證券資產(chǎn)證券化：即證券資產(chǎn)的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券。
  4、現(xiàn)金資產(chǎn)證券化：是指現(xiàn)金的持有者通過投資將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成證券的過程。
  狹義定義
  狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。

  查看全文↓ 2019-08-16 02:57:30
• 131****7838

  廣義的資產(chǎn)證券化泛指以資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)在市場上發(fā)行證券的過程。傳統(tǒng)的證券化是在資本市場和貨幣市場上發(fā)行證券籌集資金以形成投資資本的直接融資方式，可稱之為“一級證券化”。
  
  狹義的資產(chǎn)證券化（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）則是一種金融創(chuàng)新，特指通過發(fā)行以金融資產(chǎn)為基礎(chǔ)的證券，從而對資產(chǎn)進(jìn)行處置的過程。與傳統(tǒng)證券化相對應(yīng)，狹義的資產(chǎn)證券化以已生成的存量金融資產(chǎn)為基礎(chǔ)，故亦稱為“二級證券化”。
  
  貸款是資產(chǎn)證券化的主要基礎(chǔ)資產(chǎn)。貸款證券化就是將已存在的信貸資產(chǎn)加以組合并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為擔(dān)保在市場上發(fā)行證券，其實質(zhì)是將缺乏流動性的、非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款轉(zhuǎn)換成為可轉(zhuǎn)讓的、標(biāo)準(zhǔn)化的證券，并轉(zhuǎn)售于市場投資者的過程。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-16 02:57:26
• 144****0968

  內(nèi)容摘要：
  
  (1)美國“兩房”是美國住房抵押貸款市場制度安排中非常重要的一部分，“兩房”本身并不向購房者提供住房抵押貸款，而是通過收購儲貸機(jī)構(gòu)等貸款人所發(fā)放的住房抵押貸款，從而穩(wěn)定抵押貸款市場，并為抵押貸款市場提供流動性，其用來購買抵押貸款的資金來源于所發(fā)行的各類資產(chǎn)支持證
  
  券。
  
  (2) 與美國“兩房”不同，我國的公積金管理中心可以直接對購房者發(fā)放貸款。
  
  (3) 滬公積金RMBS 的交易結(jié)構(gòu)整體上與其他信貸資產(chǎn)證券化并無多大區(qū)別，只是發(fā)起機(jī)構(gòu)是具有事業(yè)單位性質(zhì)的上海公積金中心。由公積金中心在銀行間發(fā)起資產(chǎn)證券化，是對原有銀行間信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)范圍的重大突破。
  
  (4) 由于公積金貸款的利率相對正常商業(yè)貸款較低，滬公積金RMBS 采用了超額抵押的內(nèi)部增信方式，超額抵押產(chǎn)生的現(xiàn)金流可用于彌補因低利率貸款或因貸款違約等因素造成的回收款的不足。
  
  (5) 滬公積金RMBS 入池資產(chǎn)涉及4,745 筆貸款，單筆貸款**高本金余額為87.25 萬元，入池資產(chǎn)分散度極高。但是該款產(chǎn)品的加權(quán)平均貸款利率僅為3.81%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的加權(quán)平均利率，使得產(chǎn)品的超額利差保護(hù)較弱。
  
  (6) 公積金貸款證券化目前仍存在一定的困難：基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率偏低，超額利差較弱；投資期限較長，發(fā)行難度很大；公積金貸款相對商業(yè)貸款規(guī)模較小。除此之外，我國資產(chǎn)證券化市場二級市場缺乏流動性，投資者相對單一等也是限制公積金貸款證券化大規(guī)模增長的因素，因此我們認(rèn)為公積金貸款證券化雖然可以緩解部分地區(qū)公積金中心的貸款資金的不足，但短期內(nèi)迅猛發(fā)展的可能性不大。
  
  (7) 近期住建部修訂《住房公積金管理條例》，并與人民銀行聯(lián)合試點公積金資產(chǎn)證券化在銀行間市場發(fā)行，很大程度上透露出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“為
  
  結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制改革創(chuàng)造時間和空間的政策意圖”。
  
  
  一、公積金貸款證券化VS“兩房”MBS
  
  滬公積金2015 年第一期個人貸款資產(chǎn)支持證券1 號將于2015 年12 月4 日在全國銀行間債券市場發(fā)行，有市場人士將此稱為中國版“兩房”。本文對美國“兩房”和公積金貸款證券化進(jìn)行介紹，以供投資者參考。
  
  1、美國的“兩房”是什么機(jī)構(gòu)？
  
  20 世紀(jì)30 年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條，超過200 萬戶居民喪失了房產(chǎn)權(quán)，貸款機(jī)構(gòu)通過拍賣抵押品回收資金使住房市場遭受了沉重的打擊，銀行和儲貸機(jī)構(gòu)大量破產(chǎn)。針對住房抵押貸款的資金來源和保險的問題，美國政府頒布了一系列法案，并成立了相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)或政府資助企業(yè)（government-sponsored enterprises，GSE），并完成了住房抵押貸款市場的制度安排，為后來的資產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。

  查看全文↓ 2019-08-16 02:57:22

相關(guān)問題

• 問 什么是房貸資產(chǎn)證券化?房貸資產(chǎn)證券化的理想模型
  答

  多年來，金融領(lǐng)域的專家們對于這一金融創(chuàng)新給出了諸多的定義，如 ：“它是一個精心構(gòu)造的過程，經(jīng)過這一過程貸款和應(yīng)收帳款被包裝并以證券的形式出售”（James A. Rosenthal和Juan M. Ocampo， 1988）， “它指的是貸款經(jīng)組合后被重新打包成證券并出售給投資者。與整筆或部分貸款出售相似的是，證券化提供了一種新的融資來源并可能將資產(chǎn)從貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中剔除。與整筆或部分貸款出售不同的是，證券化經(jīng)常用于很難直接出售的小型貸款的出售”（Christine A. Pavel，1989）， “使從前不能直接兌現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為大宗的，可以公開買賣的證券的過程”（Robert Kuhn，1990）。

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• 問 房貸證券化是什么意思?什么叫貸款證券化
  答

  住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券。二戰(zhàn)以后，世界金融領(lǐng)域里的創(chuàng)新，**引人注目的莫過于資產(chǎn)證券化。經(jīng)過多年的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家的資產(chǎn)證券化無論是數(shù)量還是規(guī)模都是空前的。美國1985年資產(chǎn)證券發(fā)行總量為8億美元，到1992年8月已達(dá)1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始于美國60年代。當(dāng)時，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率逐漸不能彌補攀高的短期負(fù)債成本。同時，商業(yè)銀行的儲蓄資金被大量提取，經(jīng)營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動性不足的問題，政府決定啟動并搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業(yè)的發(fā)展和復(fù)興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創(chuàng)造了意義深遠(yuǎn)的住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。隨后，住房抵押貸款證券化從美國擴(kuò)展到其他的國家和地區(qū)，如加拿大、歐洲和日本等。

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• 問 房貸證券化是什么意思?信貸資產(chǎn)證券化是什么意思
  答

  所謂住房抵押貸款證券化，是指發(fā)起銀行將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款，出售給特殊目的（簡稱SPV），由后者對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，在金融市場上發(fā)行證券并據(jù)此融資的過程。信貸資產(chǎn)證券化（ABS）

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• 問 ??什么是房貸證券化
  答

  　我先來給你用白話解釋一下：假設(shè)一個人將自己的住房抵押給銀行，貸出了10萬元，期限一年。假設(shè)利率為10% ，那么一年后銀行收回11萬元，并且把房子還給借款人。再假設(shè)現(xiàn)在銀行剛放完這筆貸款就發(fā)現(xiàn)了一個可以賺20%利率的機(jī)會，可是沒錢了，怎么么辦呢？這個時候銀行就把自己剛做的這筆貸款轉(zhuǎn)讓出去了（過程非常復(fù)雜），也就是賣出去了（以各種證券的形式賣出去的），收回了這10萬后，銀行就可以從事跟賺錢的活動了。　　以上我解釋的很粗糙，我主要想表達(dá)出，貸款證券化的真正用途，相信也是你所想知道的。下面在給你補充些書面說法：　　住宅抵押貸款證券化　　資產(chǎn)證券化**初出現(xiàn)于70年代初的美國住宅抵押貸款市場。70年代初，美國推行高利率政策，商業(yè)銀行和儲貸協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)等由于受到《Q條例》存款利率上限的限制，經(jīng)營狀況惡化。為了擺脫這一困境，獲取新的資金來源，美國抵押貸款公司和從事住宅貸款的金融機(jī)構(gòu)紛紛將其所持有的住宅抵押貸款按期限、利率等進(jìn)行組合，以此組合為擔(dān)保或抵押，發(fā)行抵押債券，從而實現(xiàn)了住宅抵押貸款的證券化?！　∽≌盅嘿J款成為**先被證券化的資產(chǎn)并不是偶然的，這是因為住宅抵押貸款的總金額十分巨大，并能很方便地按借款方、貸款方或地區(qū)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分與組合，其還本付息又具有很強的可預(yù)測性，其期限結(jié)構(gòu)也非常符合許多機(jī)構(gòu)投資者的胃口。因此，住宅抵押貸款具備著方便證券化的一切條件，從70年代便開始取得了飛速的發(fā)展?！　?*早的住宅抵押貸款債券是轉(zhuǎn)嫁債券。轉(zhuǎn)嫁債券的償還期限不是固定的，當(dāng)利率較低時，借款人就會通過借入較低利率的資金來償還住宅抵押貸款，因而轉(zhuǎn)嫁債券的償還期就變短；反之則相反。為了避免"提前償付"的風(fēng)險，出現(xiàn)了擔(dān)保抵押債券(CMOs)。擔(dān)保抵押債券將抵押貸款的期限細(xì)分，其風(fēng)險相對轉(zhuǎn)嫁債券來說要低些。后來由COMs又衍生出純利息債券(IO)、純本金債券(PO)、浮動利息債券等一系列新的金融工具，有的被運用于套期保值，有的則被用來作為利率變動時的投機(jī)杠桿，它們適合了不同投資者的需要。目前，抵押債券已執(zhí)美國證券市場的牛耳，有近一半住宅抵押貸款依靠發(fā)行抵押債券來提供。

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• 問 武漢公積金資產(chǎn)證券化操作方式是什么 個貸審批有哪些優(yōu)惠
  答

  公積金保值增值問題一直以來是公眾關(guān)注的焦點，在公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)至1.50%以前，普通職工賬戶里的公積金基本上是在持續(xù)貶值的，在房價持續(xù)上漲的今天，公積金雞肋的貸款額度，讓大量沉淀資金得不到有效利用。 而在另一些城市呢，公積金貸款卻出現(xiàn)了流動性緊張的情況，公積金這種冷熱不均的問題也飽受詬病。 不過在公積金資產(chǎn)證券化這種項目出臺后，情況可能會得到些許改觀。 “資產(chǎn)證券化”和“公積金資產(chǎn)證券化” 想要了解公積金資產(chǎn)證券化的意思，先來說一下什么是“資產(chǎn)證券化”，通俗的說，資產(chǎn)證券化是指將那些缺乏流動性、但具備可預(yù)期收益的資產(chǎn)，通過在資本市場發(fā)行證券的形式予以出售，獲取融資以提高資產(chǎn)流動性。 那么公積金資產(chǎn)證券化的操作方式是什么呢？簡單的說，就是將住房公積金貸款整合成理財產(chǎn)品在資本市場上出售，該理財產(chǎn)品的持有人將獲得公積金貸款的未來收益。 舉個例子，某人在住房公積金管理中心申請了100萬元的房貸，住房公積金管理中心享受貸款人還款產(chǎn)生的本息收入。住房公積金將這筆信貸資產(chǎn)變成理財產(chǎn)品通過資本市場賣給其他投資人，投資人將獲得貸款人還貸的本金和利息收入。這樣的操作方式，就實現(xiàn)了“住房公積金資產(chǎn)證券化”了。 很多人要問，為什么要整這么麻煩呢？安安心心還貸不好嗎，住房公積金管理中心還能獲得利息收入？且聽筆者分析： 1、資產(chǎn)證券化**大的優(yōu)勢是釋放流動性。住房公積金資產(chǎn)證券化后，理財產(chǎn)品的投資人成了這筆資產(chǎn)的**終持有者，公積金管理中心轉(zhuǎn)賣這筆資產(chǎn)將能夠補充公積金資金池，回籠大量資金，滿足更多人的貸款需求。因為公積金制度本身是帶有福利性質(zhì)的，不講究高收益。這是符合公積金制度的目標(biāo)，讓公積金貸款惠及更多人。 2、住房公積金信貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)證券化資產(chǎn)，因為公積金貸款收益穩(wěn)定、額度小、風(fēng)險系數(shù)小、信用相對高等特點。是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，作為投資人的商業(yè)銀行和個人投資者是愿意購買這一類資產(chǎn)的。 武漢已實施資產(chǎn)證券化 武漢市公積金個貸發(fā)放率位居全國第一位，資產(chǎn)證券化能**大限度緩解公積金流動性不足的問題。目前武漢市是還在調(diào)研建立資源繳存公積金制度，對象為農(nóng)民工、非全日制從業(yè)人員以及個體工商戶。對于背負(fù)公積金貸款的武漢市民來說，如果用自有資金提前還款，公積金管理中心還將給予一定的貼息補償。