房貸證券化是什么意思?什么叫貸款證券化

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• 137****1782

  住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。
  
  由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。
  
  二戰(zhàn)以后，世界金融領(lǐng)域里的創(chuàng)新，**引人注目的莫過于資產(chǎn)證券化。經(jīng)過多年的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的資產(chǎn)證券化無論是數(shù)量還是規(guī)模都是空前的。美國(guó)1985年資產(chǎn)證券發(fā)行總量為8億美元，到1992年8月已達(dá)1888億美元，7年平均增長(zhǎng)157%，到1996年又上升到43256億美元。
  
  住房抵押貸款證券化始于美國(guó)60年代。當(dāng)時(shí)，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率逐漸不能彌補(bǔ)攀高的短期負(fù)債成本。
  
  同時(shí)，商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄資金被大量提取，經(jīng)營(yíng)陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng)性不足的問題，政府決定啟動(dòng)并搞活住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，為住房業(yè)的發(fā)展和復(fù)興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創(chuàng)造了意義深遠(yuǎn)的住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。隨后，住房抵押貸款證券化從美國(guó)擴(kuò)展到其他的國(guó)家和地區(qū)，如加拿大、歐洲和日本等。

  查看全文↓ 2019-08-16 04:11:59
• 142****7453

  廣義的資產(chǎn)證券化泛指以資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)在市場(chǎng)上發(fā)行證券的過程。傳統(tǒng)的證券化是在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)上發(fā)行證券籌集資金以形成投資資本的直接融資方式，可稱之為“一級(jí)證券化”。
  
  狹義的資產(chǎn)證券化（Asset-Backed Securitization，簡(jiǎn)稱ABS）則是一種金融創(chuàng)新，特指通過發(fā)行以金融資產(chǎn)為基礎(chǔ)的證券，從而對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行處置的過程。與傳統(tǒng)證券化相對(duì)應(yīng)，狹義的資產(chǎn)證券化以已生成的存量金融資產(chǎn)為基礎(chǔ)，故亦稱為“二級(jí)證券化”。
  
  貸款是資產(chǎn)證券化的主要基礎(chǔ)資產(chǎn)。貸款證券化就是將已存在的信貸資產(chǎn)加以組合并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為擔(dān)保在市場(chǎng)上發(fā)行證券，其實(shí)質(zhì)是將缺乏流動(dòng)性的、非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款轉(zhuǎn)換成為可轉(zhuǎn)讓的、標(biāo)準(zhǔn)化的證券，并轉(zhuǎn)售于市場(chǎng)投資者的過程。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-16 04:11:56
• 147****3869

  
  　　9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知”，通知中，有一句話特別顯眼，就是“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券”。
  
  
  
  　　住房抵押貸款支持證券，亦即住房抵押貸款證券化（MortgageBackedSecurities,以下簡(jiǎn)稱MBS），相信大家并不陌生，2008年金融危機(jī)就是由它引起的，就是如今，至少絕大多數(shù)國(guó)家的絕大多數(shù)人仍在承受著它的副作用。
  
  
  
  　　所謂MBS，說白了就是住房抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的銀行，將持有的抵押貸款資產(chǎn)打包，以證券的形式出售給投資者。也就是說，你的住房抵押貸款是在銀行辦理的，但真正的債權(quán)人可能是你的鄰居阿寶。
  
  
  
  　　這么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去有什么好處？有，**大的好處就是“盤活存量”——中國(guó)的房屋貸款按揭余額是一個(gè)高達(dá)20萬億元的“存量”，如果以證券的形式出售，銀行又有了源源不斷的信貸資金。想一想也是，在不大量印鈔的前提下，MBS一下就能向市場(chǎng)注入這么大的流動(dòng)性，誰不高興？
  
  
  
  　　正因?yàn)槿绱?，MBS作為上世紀(jì)七十年代**重要的金融創(chuàng)新之一，從美國(guó)一發(fā)明就開始在世界上許多國(guó)家流行開來。但是，它的**大長(zhǎng)處也正是其**大短處，它把金融的各個(gè)分支，把個(gè)人企業(yè)國(guó)家都綁在一根繩子上，一著不慎，滿盤皆輸，2008年金融危機(jī)就是在信用評(píng)級(jí)上出的問題。
  
  
  
  　　制造業(yè)融資成本高企或可下降
  
  
  
  　　中國(guó)已經(jīng)是“世界工廠”，但這種制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)卻正在消失。其原因一是勞動(dòng)力成本的快速提升，二是制造業(yè)融資成本的不斷提升。勞動(dòng)力成本的上升可以從員工工資中體現(xiàn)出來，制造業(yè)融資成本的上升可以從P2P平臺(tái)畸高的年化收益率中體現(xiàn)出來。
  
  
  
  　　如果說勞動(dòng)力成本上升不好解決，那么融資成本高企卻是監(jiān)管層應(yīng)該也必須解決的問題。早在2005年4月，央行和銀監(jiān)會(huì)頒布《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作管理辦法》，就是想解決企業(yè)融資成本高的問題，而且國(guó)開行、建行當(dāng)年就發(fā)行“開元2005”、“建元2005”兩只產(chǎn)品，但是僅百個(gè)億的規(guī)模僅僅只是個(gè)“試點(diǎn)”而已。
  
  
  
  　　此次央行和銀監(jiān)會(huì)“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券”的前提是，步步升高的融資成本已經(jīng)讓中國(guó)制造業(yè)難以為繼。且不說P2P平臺(tái)融資成本平均達(dá)到20%，就是銀行發(fā)行的投向制造業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品，其收益率也達(dá)到8%左右，可見融資成本之高。
  
  
  
  　　我們假設(shè)銀行通過MBS又獲得了10萬億的貸款“額度”，它們會(huì)不會(huì)將這些錢貸給制造業(yè)呢？我們的回答是“只是有可能”。畢竟，中國(guó)的銀行絕大多數(shù)都是商業(yè)銀行，而商業(yè)銀行總會(huì)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，當(dāng)錢流向其它領(lǐng)域的收益超過制造業(yè)的收益時(shí)，它不可能出于道義和國(guó)家利益的考慮而甘作人梯。
  
  
  
  　　有心人可能已經(jīng)注意到，央行、銀監(jiān)會(huì)在鼓勵(lì)房貸證券資本化的同時(shí)，信貸資產(chǎn)證券化（CLO）早已在進(jìn)行之中，繼寧波銀行、臺(tái)州銀行、順德農(nóng)商行、江蘇銀行、漢口銀行和南京銀行之后，徽商銀行近日成為第7家試水CLO產(chǎn)品的區(qū)域性銀行。這些銀行通過CLO獲得的貸款“額度”會(huì)否成為制造業(yè)的利好，仍舊是“也許”二字。
  
  
  
  　　房地產(chǎn)價(jià)格的下跌又成低概率事件
  
  
  
  　　有經(jīng)濟(jì)學(xué)家們說，隨著MBS的實(shí)施，屆時(shí)將有10多萬億元人民幣的資金進(jìn)入樓市。這話雖然說得有點(diǎn)武斷，但是如果按過去十年房企的利潤(rùn)率來考慮，從房貨證券化出來的錢又進(jìn)入房地產(chǎn)可以說順理成章。
  
  
  
  　　在過去十年中房地產(chǎn)的利潤(rùn)率是多少？姑且不說某房企十年前1000萬買地如今值50個(gè)億的天價(jià)，僅就萬科的公報(bào)來看就很說明問題。這些年萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率一直在25%以上，直到去年才下降為22.31%，但是就這個(gè)數(shù)字，絕大多數(shù)制造業(yè)企業(yè)也只能望梅止渴。
  
  
  
  　　在過去的許多年中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是賣方市場(chǎng)。政府壟斷的土地市場(chǎng)決定了土地的稀缺，而土地的稀缺又決定了房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)。反過來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)綁架了地方財(cái)政，也綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，于是房地產(chǎn)輸不起又成了政府制定政策的前提。
  
  

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相關(guān)問題

• 問 房貸證券化是什么意思?信貸資產(chǎn)證券化是什么意思
  答

  所謂住房抵押貸款證券化，是指發(fā)起銀行將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款，出售給特殊目的（簡(jiǎn)稱SPV），由后者對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，在金融市場(chǎng)上發(fā)行證券并據(jù)此融資的過程。信貸資產(chǎn)證券化（ABS）

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• 問 什么是房貸資產(chǎn)證券化?什么叫貸款證券化
  答

  資產(chǎn)證券化，是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。它是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。 資產(chǎn)證券化僅指狹義的資產(chǎn)證券化。自1970年美國(guó)的政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，首次發(fā)行以抵押貸款組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券-房貸轉(zhuǎn)付證券，完成首筆資產(chǎn)證券化交易以來，資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而得到了迅猛發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)在又衍生出如風(fēng)險(xiǎn)證券化產(chǎn)品。廣義的資產(chǎn)證券化是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價(jià)值形態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，它包括以下四類：1、實(shí)體資產(chǎn)證券化：即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是以實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過程。2、信貸資產(chǎn)證券化：就是將一組流動(dòng)性較差信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，使這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益比較穩(wěn)定并且預(yù)計(jì)今后仍將穩(wěn)定，再配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上流動(dòng)、信用等級(jí)較高的債券型證券進(jìn)行發(fā)行的過程。3、證券資產(chǎn)證券化：即證券資產(chǎn)的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券。4、現(xiàn)金資產(chǎn)證券化：是指現(xiàn)金的持有者通過投資將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成證券的過程。狹義定義狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。

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• 問 ??什么是房貸證券化
  答

  　我先來給你用白話解釋一下：假設(shè)一個(gè)人將自己的住房抵押給銀行，貸出了10萬元，期限一年。假設(shè)利率為10% ，那么一年后銀行收回11萬元，并且把房子還給借款人。再假設(shè)現(xiàn)在銀行剛放完這筆貸款就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)可以賺20%利率的機(jī)會(huì)，可是沒錢了，怎么么辦呢？這個(gè)時(shí)候銀行就把自己剛做的這筆貸款轉(zhuǎn)讓出去了（過程非常復(fù)雜），也就是賣出去了（以各種證券的形式賣出去的），收回了這10萬后，銀行就可以從事跟賺錢的活動(dòng)了?！　∫陨衔医忉尩暮艽植冢抑饕氡磉_(dá)出，貸款證券化的真正用途，相信也是你所想知道的。下面在給你補(bǔ)充些書面說法：　　住宅抵押貸款證券化　　資產(chǎn)證券化**初出現(xiàn)于70年代初的美國(guó)住宅抵押貸款市場(chǎng)。70年代初，美國(guó)推行高利率政策，商業(yè)銀行和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)等由于受到《Q條例》存款利率上限的限制，經(jīng)營(yíng)狀況惡化。為了擺脫這一困境，獲取新的資金來源，美國(guó)抵押貸款公司和從事住宅貸款的金融機(jī)構(gòu)紛紛將其所持有的住宅抵押貸款按期限、利率等進(jìn)行組合，以此組合為擔(dān)?；虻盅海l(fā)行抵押債券，從而實(shí)現(xiàn)了住宅抵押貸款的證券化?！　∽≌盅嘿J款成為**先被證券化的資產(chǎn)并不是偶然的，這是因?yàn)樽≌盅嘿J款的總金額十分巨大，并能很方便地按借款方、貸款方或地區(qū)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分與組合，其還本付息又具有很強(qiáng)的可預(yù)測(cè)性，其期限結(jié)構(gòu)也非常符合許多機(jī)構(gòu)投資者的胃口。因此，住宅抵押貸款具備著方便證券化的一切條件，從70年代便開始取得了飛速的發(fā)展?！　?*早的住宅抵押貸款債券是轉(zhuǎn)嫁債券。轉(zhuǎn)嫁債券的償還期限不是固定的，當(dāng)利率較低時(shí)，借款人就會(huì)通過借入較低利率的資金來償還住宅抵押貸款，因而轉(zhuǎn)嫁債券的償還期就變短；反之則相反。為了避免"提前償付"的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了擔(dān)保抵押債券(CMOs)。擔(dān)保抵押債券將抵押貸款的期限細(xì)分，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)轉(zhuǎn)嫁債券來說要低些。后來由COMs又衍生出純利息債券(IO)、純本金債券(PO)、浮動(dòng)利息債券等一系列新的金融工具，有的被運(yùn)用于套期保值，有的則被用來作為利率變動(dòng)時(shí)的投機(jī)杠桿，它們適合了不同投資者的需要。目前，抵押債券已執(zhí)美國(guó)證券市場(chǎng)的牛耳，有近一半住宅抵押貸款依靠發(fā)行抵押債券來提供。

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• 問 什么是房貸資產(chǎn)證券化?房貸資產(chǎn)證券化的理想模型
  答

  多年來，金融領(lǐng)域的專家們對(duì)于這一金融創(chuàng)新給出了諸多的定義，如 ：“它是一個(gè)精心構(gòu)造的過程，經(jīng)過這一過程貸款和應(yīng)收帳款被包裝并以證券的形式出售”（James A. Rosenthal和Juan M. Ocampo， 1988）， “它指的是貸款經(jīng)組合后被重新打包成證券并出售給投資者。與整筆或部分貸款出售相似的是，證券化提供了一種新的融資來源并可能將資產(chǎn)從貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中剔除。與整筆或部分貸款出售不同的是，證券化經(jīng)常用于很難直接出售的小型貸款的出售”（Christine A. Pavel，1989）， “使從前不能直接兌現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為大宗的，可以公開買賣的證券的過程”（Robert Kuhn，1990）。

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• 問 武漢公積金資產(chǎn)證券化操作方式是什么 個(gè)貸審批有哪些優(yōu)惠
  答

  公積金保值增值問題一直以來是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，在公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)至1.50%以前，普通職工賬戶里的公積金基本上是在持續(xù)貶值的，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的今天，公積金雞肋的貸款額度，讓大量沉淀資金得不到有效利用。 而在另一些城市呢，公積金貸款卻出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張的情況，公積金這種冷熱不均的問題也飽受詬病。 不過在公積金資產(chǎn)證券化這種項(xiàng)目出臺(tái)后，情況可能會(huì)得到些許改觀。 “資產(chǎn)證券化”和“公積金資產(chǎn)證券化” 想要了解公積金資產(chǎn)證券化的意思，先來說一下什么是“資產(chǎn)證券化”，通俗的說，資產(chǎn)證券化是指將那些缺乏流動(dòng)性、但具備可預(yù)期收益的資產(chǎn)，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行證券的形式予以出售，獲取融資以提高資產(chǎn)流動(dòng)性。 那么公積金資產(chǎn)證券化的操作方式是什么呢？簡(jiǎn)單的說，就是將住房公積金貸款整合成理財(cái)產(chǎn)品在資本市場(chǎng)上出售，該理財(cái)產(chǎn)品的持有人將獲得公積金貸款的未來收益。 舉個(gè)例子，某人在住房公積金管理中心申請(qǐng)了100萬元的房貸，住房公積金管理中心享受貸款人還款產(chǎn)生的本息收入。住房公積金將這筆信貸資產(chǎn)變成理財(cái)產(chǎn)品通過資本市場(chǎng)賣給其他投資人，投資人將獲得貸款人還貸的本金和利息收入。這樣的操作方式，就實(shí)現(xiàn)了“住房公積金資產(chǎn)證券化”了。 很多人要問，為什么要整這么麻煩呢？安安心心還貸不好嗎，住房公積金管理中心還能獲得利息收入？且聽筆者分析： 1、資產(chǎn)證券化**大的優(yōu)勢(shì)是釋放流動(dòng)性。住房公積金資產(chǎn)證券化后，理財(cái)產(chǎn)品的投資人成了這筆資產(chǎn)的**終持有者，公積金管理中心轉(zhuǎn)賣這筆資產(chǎn)將能夠補(bǔ)充公積金資金池，回籠大量資金，滿足更多人的貸款需求。因?yàn)楣e金制度本身是帶有福利性質(zhì)的，不講究高收益。這是符合公積金制度的目標(biāo)，讓公積金貸款惠及更多人。 2、住房公積金信貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)證券化資產(chǎn)，因?yàn)楣e金貸款收益穩(wěn)定、額度小、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小、信用相對(duì)高等特點(diǎn)。是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，作為投資人的商業(yè)銀行和個(gè)人投資者是愿意購(gòu)買這一類資產(chǎn)的。 武漢已實(shí)施資產(chǎn)證券化 武漢市公積金個(gè)貸發(fā)放率位居全國(guó)第一位，資產(chǎn)證券化能**大限度緩解公積金流動(dòng)性不足的問題。目前武漢市是還在調(diào)研建立資源繳存公積金制度，對(duì)象為農(nóng)民工、非全日制從業(yè)人員以及個(gè)體工商戶。對(duì)于背負(fù)公積金貸款的武漢市民來說，如果用自有資金提前還款，公積金管理中心還將給予一定的貼息補(bǔ)償。