??農(nóng)村宅基地置換商品房政策是如何的?

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• 138****5150

  如是你自己現(xiàn)在個(gè)人想換，我堅(jiān)決建議你不要換。理由如下：農(nóng)村的房子并不值錢，但是其下的宅基地是不可再生資源非常值錢；城市的商品房，只要有錢隨時(shí)可以買，但是農(nóng)村的宅基地不是你有錢就可以買的；等到你拆遷的時(shí)候，可以用宅基地?fù)Q多于一套的商品房（具體看面積和商談方式），希望你不要為眼前小利所誘惑。
  總之一句話，農(nóng)村的房子（宅基地）是稀缺資源，商品房不是稀缺資源。

  查看全文↓ 2019-08-27 21:12:14
• 135****7828

  1.土地置換目前在我國(guó)理論界尚無(wú)公認(rèn)的定義，而是作為土地流轉(zhuǎn)的一種特殊形式，具體資料可參考（聚土觀察）。
  
  2.在土地置換法律的規(guī)定中，土地置換應(yīng)當(dāng)遵循不占用基本農(nóng)田、建設(shè)用地總量不增加、農(nóng)用地和耕地總量不減少的原則。用于置換的兩塊土地必須面積相當(dāng)，并且位于同一設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)。其中下列土地可用于置換：
  
  （一）已經(jīng)依法取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者建設(shè)用地使用證的土地；
  
  （二）1996年土地利用現(xiàn)狀圖標(biāo)為建設(shè)用地且實(shí)際勘查結(jié)果為廢棄磚瓦窯用地或者村莊廢棄建設(shè)用地的土地。
  
  3.而下列土地卻不能用于置換：
  
  （一）農(nóng)村打谷場(chǎng)等農(nóng)用地；
  
  （二）1997年后因違法占地形成的建設(shè)用地；
  
  （三）村邊坑塘等未利用地。
  
  4.在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)用地置換，新的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)選址在基本農(nóng)田之外的其他農(nóng)用地。
  
  5.在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外的建設(shè)用地置換，新的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)選址在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)。

  查看全文↓ 2019-08-27 21:12:10
• 145****9671

  所謂宅基地?fù)Q房，就是農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。用宅基地?fù)Q房成為了近年來(lái)不少城市探索新型城鎮(zhèn)化的一大主要途徑。
  根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào) ）的要求“必須正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，努力盤活土地存量，強(qiáng)化節(jié)約利用土地，深化改革，健全法制，統(tǒng)籌兼顧，標(biāo)本兼治，進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的**嚴(yán)格的土地管理制度?！薄樨瀼貙?shí)施此《決定》，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》（國(guó)土資發(fā)〔2005〕207號(hào)），天津、浙江、江蘇、安徽等地區(qū)為首批改革試點(diǎn)地區(qū)。
  以天津?yàn)槔?005 年，天津市小城鎮(zhèn)和村莊規(guī)模普遍偏小，村莊人均建設(shè)用地大，人口密度低，用地不集約，土地利用率不高；各種設(shè)施水平低，公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善；污水垃圾隨處排放與堆放現(xiàn)象普遍，影響投資環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展；土地價(jià)值難以體現(xiàn)，小城鎮(zhèn)建設(shè)資金匱乏。為改變這種狀況，同年8 月，天津市開始對(duì)市郊各鎮(zhèn)村進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研和討論，計(jì)劃通過(guò)宅基地?fù)Q房的辦法探索出一條建設(shè)小城鎮(zhèn)新思路。具體方案是在國(guó)家政策框架內(nèi)，堅(jiān)持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民意愿的原則，高水平規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集的生態(tài)宜居新型小城鎮(zhèn)。
  成為試點(diǎn)地區(qū)后，天津市開始以“宅基地?fù)Q房”的方式進(jìn)行示范小城鎮(zhèn)建設(shè)。由于當(dāng)時(shí)天津城郊農(nóng)民的宅基地非常分散，占地比較多。宅基地集中以后統(tǒng)一建房居住，就能節(jié)約出很多土地。與原先的面積相比，能夠節(jié)約二分之一至三分之二的土地，大大地提高土地集約化程度。
  節(jié)約出來(lái)的土地，一是用于商品房開發(fā)，二是用于示范工業(yè)園區(qū)建設(shè)。以此為土地增值，并且園區(qū)建設(shè)可給當(dāng)?shù)貛?lái)更多就業(yè)機(jī)會(huì)。
  第三個(gè)環(huán)節(jié)，就是要用好增值收益。邵寧副主任委員告訴本刊記者，增值收益一部分用于給農(nóng)民建住房，保障農(nóng)民按標(biāo)準(zhǔn)置換住房不花錢；一部分用于解決農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題；還有一部分用于改善和解決小城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套，如教育、醫(yī)療等。
  第四個(gè)環(huán)節(jié)在宅基地與承包地占補(bǔ)平衡、保證耕地面積不減少的情況下，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，讓原先一家一戶的分散經(jīng)營(yíng)變?yōu)橐?guī)模經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民用承包地入股，享受股權(quán)分紅。同時(shí)，新建住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)公建設(shè)施一部分不出售，以出租收益回補(bǔ)群眾。

  查看全文↓ 2019-08-27 21:12:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地置換商品房政策是怎樣的?
  答

  你好，農(nóng)村宅基地置換政策有五個(gè)方面： 一、承包土地：可保留、流轉(zhuǎn)、退讓 根據(jù)市農(nóng)業(yè)局制定的細(xì)則，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，其承包的土地可采取保留、流轉(zhuǎn)、退讓三種處置和利用辦法。保留即指可按照依法自愿的原則，允許其在承包期內(nèi)繼續(xù)保留農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受涉及該土地的各項(xiàng)政策，如種糧直補(bǔ)、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目補(bǔ)貼等，任何組織不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。流轉(zhuǎn)即指鼓勵(lì)在依法、自愿、有償?shù)脑瓌t下，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、互換、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，取得土地租金或分紅收入。 二、鼓勵(lì)向家庭農(nóng)場(chǎng)流轉(zhuǎn) 據(jù)了解，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民并自愿退出承包土地的，對(duì)其在承包土地上添置的生產(chǎn)設(shè)施以及提高土地生產(chǎn)能力的投入應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。對(duì)轉(zhuǎn)戶居民自愿退出的承包土地權(quán)屬不清的，可以先行轉(zhuǎn)戶，待確權(quán)后再進(jìn)行退地補(bǔ)償。轉(zhuǎn)戶居民退出的承包土地，全部退給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留作耕種用地，鼓勵(lì)退出的承包土地在公開的市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社和農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 在退地補(bǔ)償方面，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后保留承包土地的，保留其在以后整戶退出時(shí)獲得相應(yīng)退地補(bǔ)償?shù)臋?quán)利或土地征收時(shí)按規(guī)定獲得土地征收補(bǔ)償安置的權(quán)利，但土地征收補(bǔ)償安置政策、農(nóng)轉(zhuǎn)城退地補(bǔ)償政策只能選擇其一，不能重復(fù)享受。 三、農(nóng)村宅基地：鼓勵(lì)置換城鎮(zhèn)住房試點(diǎn) 根據(jù)市國(guó)土資源局制定的實(shí)施細(xì)則，農(nóng)戶宅基地是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的集體所有土地。農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，可繼續(xù)享有原已依法取得的農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和受益權(quán)，但不得新建、改建、擴(kuò)建。 此外，允許宅基地在原村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部依法流轉(zhuǎn)，符合條件的宅基地流轉(zhuǎn)，由宅基地的轉(zhuǎn)讓人和受讓人向宅基地所在地的縣(區(qū))國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后辦理。 同時(shí)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市規(guī)劃中準(zhǔn)備改造的城中村、城鄉(xiāng)增減掛鉤試點(diǎn)實(shí)施區(qū)域和因鐵路、公路等線性工程將依法實(shí)施集體土地征收的區(qū)域，農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，鼓勵(lì)自愿退出原有宅基地或集中安置后退出原有宅基地和房屋，由所在村集體收回，并給予合理補(bǔ)償。 我市還鼓勵(lì)在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市規(guī)劃中準(zhǔn)備改造的城中村和有城鄉(xiāng)增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目等有條件的地方探索開展以宅基地、農(nóng)房置換城市(鎮(zhèn))住房試點(diǎn)，試點(diǎn)方案需由縣(區(qū))人民政府報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意后予以實(shí)施。 四、承包林地：自主決定山林是否流轉(zhuǎn) 市林業(yè)局制定的細(xì)則明確規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)林農(nóng)整戶遷入市區(qū)或其他城市落戶的，其經(jīng)過(guò)林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革明晰了的林業(yè)產(chǎn)權(quán)按照林改政策繼續(xù)保留。林農(nóng)轉(zhuǎn)戶后，自留山穩(wěn)定不變，繼續(xù)實(shí)行長(zhǎng)期無(wú)償使用、允許繼承的政策。已分包到戶的責(zé)任山穩(wěn)定不變，承包期限30-70年，山上林木歸責(zé)任山主所有，承包期內(nèi)允許繼承。由集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的且林地、林木折股分配給集體內(nèi)部成員均等持有的林權(quán)繼續(xù)保留。 據(jù)了解，山林是否流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的方式由經(jīng)營(yíng)者自主決定。集體所有的森林、林木的所有權(quán)或者使用權(quán)以及林地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)依法設(shè)立的森林資源資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中公開拍賣、競(jìng)價(jià)、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓，禁止私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓。 五、林農(nóng)轉(zhuǎn)戶后不再參與承包分配 承包期內(nèi)，對(duì)林農(nóng)自愿退出承包林地和林木資產(chǎn)的，由集體組織收回另行依法處置。山林承包期滿后，林地應(yīng)交回集體組織處置，已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市戶口的，不再參與再次承包分配。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地置換政策有哪些細(xì)則？
  答

  一、新農(nóng)村建設(shè)宅基地有補(bǔ)償嗎一看你們和村里簽了協(xié)議沒，有協(xié)議，按照協(xié)議辦;二看你們當(dāng)?shù)卣欠癯雠_(tái)相關(guān)政策沒有，宅基地是免費(fèi)提供還是按照建筑面積給與補(bǔ)貼。二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。宅基地屬于公有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)屬于村集體，由村集體分配給村民使用。村民在宅基地上可建立房子。當(dāng)宅基地要拆遷的時(shí)候，涉及到兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)給在宅基地上的居住人。村民建立在宅基地上的房屋屬于私有財(cái)產(chǎn)，所以房屋補(bǔ)償屬于村民私人。村民的宅基地被征收后，如果沒有另外的宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在重分配的宅基地上建房子。三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地的補(bǔ)償費(fèi)分為兩種。其一，征用農(nóng)村耕地的補(bǔ)償費(fèi)。它包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及附著物的補(bǔ)償費(fèi)。其二，征地的土地補(bǔ)償費(fèi)。這一般是被征地前三年平均產(chǎn)值的6—10倍。四、宅基地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式房屋拆遷償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合實(shí)際情況來(lái)確定。計(jì)算公式為

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• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地置換商品房那老房子怎么辦？
  答

  其實(shí)在很多人看來(lái)啊，這還是非常值得的，因?yàn)樗麄兓旧隙贾匦赂牧诵路孔踊蛘咴诔抢镔I了房子，家里的老房子常年沒有人住閑置著，隨著刮風(fēng)下雨的房子就越來(lái)越破，甚至很多都不能再住人了，現(xiàn)在說(shuō)給你換一套新的房子還是樓房，那他們肯定非常愿意了，換了新房子之后房子不止**了，而且各種條件設(shè)施也變好了，就算以后留著給兒子也能拿得出手，不像老房子那樣又舊又破，所以才說(shuō)這是多年難得一遇的好事兒但是說(shuō)不愿意換，不值得換的也大有人就在，這種一般就是長(zhǎng)期在農(nóng)村居住生活的農(nóng)民，他們住習(xí)慣了自己家?guī)г鹤拥呐f房子，喜歡寬敞的地方，住不慣那種樓房出門就是馬路，回去只有屋子那么大點(diǎn)的地方，覺得用自己家那么大的房子去換一個(gè)一百多平的小房子非常的不值得，而且一般家里帶著老人孩子好多口人，分的或者兩室一廳或者三室一廳也根本不夠住。而且他們平時(shí)喜歡在家門口種點(diǎn)菜水果之類的，這樣一來(lái)，都沒辦法繼續(xù)種了，新的商品房改變了他們的生活習(xí)慣，強(qiáng)迫他們像城市里的人一樣去生活，他們覺得壓抑、不舒服。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地算商品房嗎
  答

  如果已辦理出了農(nóng)村集體土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證，那對(duì)城區(qū)購(gòu)買商品房是有影響的，算二套房。建議以子女的名義購(gòu)買商品房，這樣就可規(guī)避二房政策。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策是如何規(guī)定的？
  答

  一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。政策解讀：國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。而在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償方面，國(guó)家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!二、建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能,明確入市范圍途徑。政策解讀：近些年，一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴(kuò)張過(guò)程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建立入市制度，并與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值!三、改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

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