??農民宅基地流轉只能在本集體中嗎?有什么新規(guī)定?

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• 156****1102

  一、一戶農村村民只能擁有一處宅基地。
  
  我國1998年修改后的《土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
  
  這也就是人們常說的“一戶一宅”制。法律這樣規(guī)定，一方面是使農村村民有地建房，另一方面則是在我國人多地少的國情下，要盡量減少建房用地，切實保護好現有耕地。
  
  二、城市居民不得購買農村宅基地及其住宅。
  
  我國《土地管理法》第63條規(guī)定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租非農業(yè)建設……”國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地》的通知第2條第二款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建住宅，有關部門不準為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！?br/>
  三、農村住房不能抵押貸款。農村村民的宅基地及其住宅不僅不能出讓、轉讓、出賣給城市居民，而且農村村民本身還不能用作抵押貸款。
  
  《物權法》第184條規(guī)定：“下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……”
  
  同時，我國《擔保法》第37條也早已作了相應的規(guī)定。再則，前面提到的，我國《土地管理法》第62條規(guī)定的，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  
  從這三條法律條文規(guī)定來看，就不難看出，既然農村宅基地不能用作抵押，那么農村村民的住宅也同樣不能用作抵押，這是因為農村住宅不是空中樓閣，而是宅基地上的建筑物，它們之間是緊密相連不可分割的整體，也就是說，失去了住宅，也就等于失去了宅基地，相反，得到了住宅，也就得到了宅基地。
  
  而宅基地是不能抵押的。因此，如果允許農村住房可以設定抵押貸款，那么，一旦債務到期，抵押權人因未受清償而要求實現抵押權時，用作抵押的農村住宅就必須用以抵債，這樣一來，負債的農村村民就將失去住宅而無棲身之處。

  查看全文↓ 2019-09-04 13:25:29
• 154****0520

  首先說明宅基地的所有權和使用權的歸屬問題
  農村的宅基地是集體所有的，舉個例子說：本村一戶人家有父親A，母親B，和兒子C，這戶人家占著一塊兒宅基地M，C長大娶媳婦，村里另給一塊宅基地N，后來C的父母A和B相繼去世，C可以在AB的老房子未坍塌前使用M，也可以對該老房子進行裝修，但不可以推倒重蓋，一旦老房子消滅，集體就應收回該宅基地的使用權歸集體所有。
  也就是說，村民在轉讓自己的住宅簽訂和同時只能轉讓宅基地的使用權，但是無權轉讓宅基地的所有權。

  查看全文↓ 2019-09-04 13:25:14
• 133****1870

  國家立法規(guī)定的： 我國《土地管理法》第八條規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體所有。該法第六十二條進一步規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
  　　農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！?/span>

  查看全文↓ 2019-09-04 13:24:58

相關問題

• 問 農民宅基地流轉只能在本集體中嗎?有哪些新規(guī)定?
  答

  農村宅基地由于其土地屬性的特殊性，其使用權的流轉只限于集體內部成員。1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發(fā)放證件。2、根據《物權法》第152條規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規(guī)定。3、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

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• 問 ??農民宅基地買賣是怎么規(guī)定的?有哪些新規(guī)?
  答

  根據我國《物權法》和《**高人民法院在司法實踐的指導》規(guī)定，我國農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：（1）城鎮(zhèn)居民購買；（2）法人或其他組織購買；（3）轉讓人未經集體組織批準；（4）向集體組織成員以外的人轉讓；（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（4）轉讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

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• 問 農民宅基地可以買嗎
  答

  你好，宅基地的物業(yè)只可以私下交易，不能上市交易，也就是不能辦理過戶手續(xù)！地基也不可以買賣，現在的地基也辦不了更名，你們的協(xié)議有效，可以在原地基上重建！

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• 問 ??農民宅基地政策有哪些細則？
  答

  一、《中華人民共和國土地管理法》：第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！渡綎|省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定：第四十三條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民建住宅，必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，結合舊村改造，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和山坡荒地，嚴格控制占用農用地。新建宅基地面積限額為：(一)城市郊區(qū)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地，每戶面積不得超過一百六十六平方米;(二)平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過二百平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但**多不得超過二百六十四平方米;(三)山地丘陵區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積一百三十二平方米;在山坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但**多不得超過二百六十四平方米。人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額?？h級人民政府可以根據本地具體情況，在本條第二款規(guī)定的限額內制定本行政區(qū)域內的宅基地面積標準。第四十四條 農村村民符合下列條件的可以申請使用宅基地：(一)因結婚等原因，確需建新房分戶的;(二)原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的;(三)經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住房的;(四)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。第四十五條 農村村民建住宅，由本人提出用地申請，經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，報縣級人民政府土地行政主管部門審核，由同級人民政府批準。其中，占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理農用地轉用審批手續(xù)。第四十六條 農村村民一戶有兩處以上宅基地的，可以由村民委員會或者農村集體經濟組織將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用，有地面附著物的，應當給予適當補償，補償標準由村民會議確定;也可以實行有償使用，但房屋損壞不能利用的，必須退出多余的宅基地。對收回和退出的宅基地，應當依法辦理集體土地使用權注銷登記手續(xù)。二、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！比?、國土資源部印發(fā)《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知(國土資發(fā)〔2004〕234號)規(guī)定：為切實落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)，進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節(jié)約使用土地，切實保護耕地，現提出以下意見：二、嚴格實施規(guī)劃，從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)模(一)抓緊完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。各地要結合土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則，合理確定小城鎮(zhèn)和農村居民點的數量、布局、范圍和用地規(guī)模。經批準的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，應當予以公告。國土資源管理部門要積極配合有關部門，在已確定的村鎮(zhèn)建設用地范圍內，做好村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。

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• 問 ??購買農民宅基地可以嗎？
  答

  1城鎮(zhèn)戶口買不 可靠，有政策限制，農村村民建住宅可以申請使用農民集體所有的土地，但一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）規(guī)定的標準。 已經達到或者超過標準的，不得再申請使用宅基地，也不得在農村購買住宅。但由于房地產繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不作處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。 農村村民建住宅用地，由村民向農村集體經濟組織或村民委員會提出申請，經村民會議討論，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準。涉及占用農用地的，應當先按照《土地管理法》的規(guī)定取得農用地轉用手續(xù)。 農村村民宅基地經依法批準后，由縣級人民政府土地行政主管部門逐級通知申請用地者，并組織監(jiān)督實施。住宅建成后，由縣級人民政府土地行政主管部門對建設用地進行驗收，并辦理土地登記，核發(fā)《集體土地使用證》。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 宅基地收費標準要體現多用地多交費，少用地少交費的原則。宅基地面積以戶為單位計算，一九八二年十二月三十一日以前批準占用的宅基地，超過各區(qū)、縣規(guī)定用地面積標準的部分，按超標準用地的收費標準核定收費；凡不按村莊規(guī)劃實施建設的用地收費，應高于符合規(guī)劃 的；經營性的用地收費應高于生活性的；出租地上物的用地收費應高于自己使用的；低于用地標準的應給予適當獎勵。 三、宅基地有償使用收費標準，由各區(qū)、縣人民政府根據當地農民的承受能力，按下列幅度核定： （一）符合規(guī)定用地面積標準的宅基地，按每平方米土地每年○點一元至○點五元計費。屬于出租地上建設物或經營性的用地，可適當提高上述收費標準。 （二）超過規(guī)定用地面積標準的宅基地，用地面積標準以內的部分按上款計費，超出用地面積標準的部分，按每平方米每年○點五元至五元計費。 四、宅基地使用費的核算方法： （一）每戶宅基地使用面積按實際占用數量累計計算。 （二）對超出用地標準多占的宅基地可采取分段累進遞增的收費辦法。 （三）對不符合申請使用宅基地條件而立戶用宅基地的，按超標計費。 （四）戶口不在本村而使用宅基地的按超標計費。 （五）農村革命烈士家屬、二等以上殘廢軍人、五保戶、扶貧對象以及領取獨生子女證的生活特殊困難戶，在用地標準以內的宅基地，由個人提出申請，經村民代表討論同意，村民委員會審查批準，其宅基地使用費可定期減、免。超過用地標準的部分，仍按超標計費。 （六）新批準使用的宅基地，免收當年宅基地使用費。 五、宅基地使用費每年收取一次。使用宅基地的農戶應按村委會規(guī)定的時間，向本村委會繳付使用費。逾期不交的，按日加收滯納金，日加收標準一般不超過應繳宅基地使用費總額的1％。 各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理所（站），應按規(guī)定向所在區(qū)、縣物價局辦理核發(fā)收費許可證手續(xù)。 六、各區(qū)、縣人民政府可根據本地區(qū)集體經濟狀況，具體規(guī)定宅基地使用費留村及上繳比例，其上繳區(qū)（縣）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）部分，一般不超過每年實際收取宅基地使用費總額的10％，**高不得超過15％。宅基地使用費留村部分，主要用于村內基礎設施和公益事業(yè)建設；上繳部分作為區(qū) （縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理部門推動宅基地有償使用工作專項經費，用于開展業(yè)務、技術培訓、宣傳、會議和添置必要設備等。宅基地使用費要單設帳戶，存入銀行、?？顚Ｓ茫瑖栏窨刂剖褂梅秶?。村使用時，需由村委會做計劃提出申請，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理所（ 站）使用時，需報區(qū)（縣）土地管理部門批準。 七、宅基地使用費收繳、開支情況要向群眾及時公布、接受群眾監(jiān)督。區(qū)（縣）土地管理部門要會同同級財政、物價部門對宅基地使用費的收繳、管理、使用情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現問題及時糾正。對不按規(guī)定用途使用的，要限期退回，并對主要責任者給予批評教育；對侵吞使用費的 個人，除責令退回外，并視情節(jié)輕重給予行政處分；構成犯罪的要追究刑事責任。 八、各區(qū)、縣人民政府應根據有關文件和本補充意見，結合本地區(qū)實際情況，制訂試點工作實施細則。我國宅基地使用權的流轉問題 現行立法嚴格禁止宅基地使用權的抵押、出租和轉讓的做法是不完全合理的。因為法律并不禁止農村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權可以轉讓，權利人也會通過房屋轉讓的名義轉讓宅基地使用權。更何況，如果宅基地使用權不能轉讓，則意味著宅基地的交換價值不能實現，從根本上不利于保護農民的利益。所以，從發(fā)展農村經濟出發(fā)，完全禁止宅基地使用權的轉讓是不合理的。我們必須看到，宅基地盡管是一種財產權利，但是具有一定的身份性質，否則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性。所以，筆者認為，宅基地只能在集體經濟組織成員之間自由轉讓。如果限制宅基地使用權的轉讓和抵押，就會使農村的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發(fā)展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。因此，法律雖不允許宅基地使用權的自由轉讓和抵押，但應當允許農村居民對宅基地長期出租，對于出租的對象，在法律上也不應當有所限制。這樣，就會在一定程度上彌補不能自由轉讓所產生的不利后果。 宅基地使用權在轉讓給集體經濟組織的其他成員以后，如果是按照市價轉讓的，應當向集體補交適當的地價。有人認為，宅基地使用權與成員權聯系在一起，帶有不定期的福利性質，公民取得宅基地支付的費用很少，如果某個人取得多處宅基地使用權，可能會損害其他成員的權利，對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農村宅基地使用權確與成員權有一定的聯系，所以筆者認為，轉讓房屋時，集體對轉讓房屋者要適當收取一定的宅基地費用。至于賣房后，農村居民沒有房住怎么辦？依“一戶只能申請一處宅基地”的原則，凡已經行使了宅基地申請權且取得了宅基地，在轉讓房屋后又無房住者，應不能再申請取得宅基地，只能依轉讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋后無房住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請宅基地，所以應給予批劃宅基地。

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