用樓房抵押貸款這個程序是怎樣的?貸款買房子，怎樣向銀行申請貸款

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• 139****7584

  一般人買房都會選擇貸款，那么房屋抵押貸款程序是什么？
  
  1、借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口；②購買住房的合同意向書或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。
  
  2、貸款銀行審查：貸款銀行對借款人的貸款申請及其他各項證明材料進行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。
  
  3、借款人與售房單位簽訂購房合同：借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購房合同，并請售房單位在房產(chǎn)收押合同上簽章。
  
  4、借款人辦理抵押房屋的保險：借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機構(gòu)辦理抵押房屋的保險。
  
  5、借款人與貸款銀行簽訂個人住房抵押貸款合同：借款人持購房合同、抵押合同、收押合同及保險單，與第三方（法人）擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機關(guān)辦理公證。
  
  6、貸款銀行劃款：貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同中指定的售房單位在貸款銀行的存款帳戶。

  查看全文↓ 2019-09-16 04:36:31
• 153****0624

  一般在銀行用房屋抵押貸款的抵押率50%-80%這個每個銀行不一樣，也就是房屋值30萬元，貸款只能貸15-24萬元，利息一般按月計算.現(xiàn)在的貸款利息表如下.如果你要算一共的利息
  
  60000x0.054X3+60000 再除各36就是你每月還的
  
  7.56 這個數(shù)字是很久以前的了
  
  一至三年（含三年） 5.40
  
  三至五年（含五年） 5.76
  
  五年以上 5.94
  
  

  查看全文↓ 2019-09-16 04:36:27
• 134****7125

  　　房地產(chǎn)抵押貸款作為農(nóng)商行保障債權(quán)實現(xiàn)的一種有效手段，具有抵押物易處置變現(xiàn)、處置方式靈活、綜合分析風(fēng)險相對較小等優(yōu)勢，已是當(dāng)前農(nóng)商行信貸業(yè)務(wù)的主要形式之一，在信資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位，并有效地解決了小微企業(yè)和農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金需求。但由于房地產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多、操作專業(yè)性強、內(nèi)容較復(fù)雜、風(fēng)險點較多等特點，如果不采取有效措施防范，就會形成貸款風(fēng)險。近幾年審計結(jié)果來看，轄內(nèi)農(nóng)商行機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款在準入、發(fā)放和貸后管理過程中存在諸多不合規(guī)的問題，暴露出一定的操作風(fēng)險、信用風(fēng)險和法律風(fēng)險，影響了農(nóng)商行債權(quán)的實現(xiàn)，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
  
  
  
  　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
  
  
  
  　　1.內(nèi)部操作風(fēng)險。一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
  
  
  
  　　2.無效抵押行為風(fēng)險。一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。
  
  
  
  　　3.抵押登記不完備風(fēng)險。一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。
  
  
  
  　　4.抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  
  
  
  　　5.抵押物價值下跌風(fēng)險。一是隨著經(jīng)濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
  
  
  
  　　6.抵押物處置風(fēng)險。一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。
  
  
  
  　　7.抵押物滅失風(fēng)險。若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-16 04:36:24

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• 問 沒有抵押怎樣貸款?貸款買房子，怎樣向銀行申請貸款
  答

  招商銀行有開展閃電貸業(yè)務(wù)，目前僅能通過手機銀行申請，或查看是否獲得申請資格。若持有招行儲蓄卡，可登錄手機銀行，在 我的→全部→我的貸款→我的閃電貸 進入申請頁面。**高貸款金額為30萬元，**低為1000元；您的具體額度將根據(jù)您在招行的業(yè)務(wù)情況進行核定，申請成功即可查看。

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• 問 農(nóng)民怎樣抵押貸款?貸款買房子，怎樣向銀行申請貸款
  答

  一、首先我們看下小產(chǎn)權(quán)房的特殊性小產(chǎn)權(quán)房是大家的俗稱，法律上并沒有這一概念。我們通常所說的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因為這些房子沒有繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家房產(chǎn)管理部門發(fā)放的土地使用證和房產(chǎn)預(yù)售許可證，所以購房合同在國土房管局不會給予備案，因此是不能上市公開買賣的。二、農(nóng)民房是否可以進行銀行抵押貸款？可以肯定的告訴大家小產(chǎn)權(quán)房是不能進行抵押做貸款的，除了因其特殊性不能正常買賣之外，法律上也規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能抵押做貸款。根據(jù)我國擔(dān)保法第37條第四點明確規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不能抵押。而小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，其土地屬于村集體，房屋主人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，是有爭議的，因此不能用于抵押。三、目前部分地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房可以用于抵押貸款的一直以來我國小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，不能用于抵押貸款，小產(chǎn)權(quán)房的作用沒有得到釋放，就算農(nóng)民有貸款需求也沒有抵押物，造成農(nóng)民融資難。而當(dāng)前我國高度重視三農(nóng)的發(fā)展，要發(fā)展三農(nóng)，解決農(nóng)民融資難的問題將是重點突破口之一，所以為了改善農(nóng)村農(nóng)民的融資環(huán)境，2015年8月10日，國務(wù)院以國發(fā)〔2015〕45號印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，該意見賦予“兩權(quán)”抵押融資功能。隨后有59個地區(qū)被確立為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。2016年3月，人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》。這都是為農(nóng)村兩權(quán)抵押做了政策指導(dǎo)。

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• 問 買房子怎樣向銀行貸款?貸款買房子，怎樣向銀行申請貸款
  答

  若您是需要申請一手樓貸款，您可先與開發(fā)商確認，是否與我行有合作關(guān)系，若有您可直接與樓盤駐點工作人員聯(lián)系，將資料交由工作人員。如果沒有一般就需要您直接聯(lián)系當(dāng)?shù)毓衽_個貸部門提供您的個人信息以及所購房產(chǎn)況辦理申請。若您是需要辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請。您通過聯(lián)系當(dāng)?shù)毓衽_個貸部門提供您的具體信息以及所購房產(chǎn)情況，由柜臺個貸部門這邊審核您的綜合情況后確定能否辦理。

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• 問 ??用樓房抵押貸款這個程序是怎樣的
  答

  一般情況下，用房子抵押貸款都是走銀行的：貸款人先到銀行咨詢抵押貸款事宜，再按照銀行指定到評估公司申請評估，取得評估報告，之后貸款人夫妻雙方帶著身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證、土地證（或復(fù)印件）、工商執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收入證明、銀行的資金流水、房屋的評估報告到銀行申請抵押貸款，到房管部門辦理抵押登記，到銀行支取貸款！但是，很多情況下，申請者只能找像凱盛經(jīng)略這樣的擔(dān)保公司，這些情況主要有：1、申請者申請銀行被拒，2、申請者急需要資金，銀行放款時間長，滿足不了申請者的需求；3、銀行審批手續(xù)繁瑣，申請者不想麻煩；4、申請者條件不符合等等在這種情況下，申請者只能找貸款公司進行貸款的申請，這個時候的步驟是這樣子的：1、選擇一家有上市背景的貸款擔(dān)保公司進行咨詢；2、和貸款擔(dān)保公司的風(fēng)控進行溝通；3、家訪看下你房子的情況；接下來就交給貸款擔(dān)保公司來幫你辦理，讓你提交什么資料就提交一下就可以了！

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• 問 用樓房抵押貸款這個程序是怎樣的?房屋抵押貸款是怎樣算的？
  答

  隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，購房貸款的政策放開了。但是對于貸款的詳細流程很多人都不太清楚。現(xiàn)在甚至有些開發(fā)商指定放貸銀行，在顧客辦理房貸的基礎(chǔ)上，強制要求一定金額的存款，來拉動存款業(yè)務(wù)。所以熟悉房屋抵押貸款流程非常有必要。下面小編就詳細的為大家介紹一下。銀行職員總結(jié)的超詳細的住房抵押貸款流程抵押貸款對房屋的要求有哪些1、房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押；2、房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；3、所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。抵押貸款對貸款人的要求有哪些在中國境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（或有效證明）、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費貸款。1、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；2、沒有違法行為和不良信用記錄；3、能夠提供銀行認可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或能以合法有效的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，或具有代償能力的第三方保證。

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