怎樣辦理項目貸款抵押物變更?孩子還在上學(xué)，買房是否可以貸款呢？

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• 151****0529

  我弟弟和我母親共有三套住房，第一套住房是我弟弟單位家屬房，房產(chǎn)證是我弟弟的名字，我母親和我弟媳、侄女是共有人。
  （這套住房是我母親和我弟弟及弟媳共同買的）。第二套住房還沒有辦房產(chǎn)證，買這套住房時也是我母親和我弟弟弟媳共同買的，該住房因我弟弟和弟媳用工資抵押住房貸款14萬。
  所以合同上也是我弟弟的名字。第三套住房也是弟弟和母親共同出資買的，這套住房沒有房產(chǎn)證，合同是我母親的名字。現(xiàn)在我弟弟和弟媳離婚，離婚時我弟弟沒有和母親商量將第一套住房和第二套住房都給了我弟媳和侄女，離婚時將14萬貸款和4萬元外債也分給了弟媳，因考慮到弟媳還要撫養(yǎng)侄女，弟弟只要了12萬元的汽車，請問在買這倆套住房時我母親都出了錢，我弟弟有權(quán)利將這兩套住房都給我弟媳嗎？我母親還能要回這兩套住房嗎？

  查看全文↓ 2019-09-27 05:29:05
• 151****4680

  
  登記部門：國土資源管理局
  
  
  法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第62條、《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第5章
  
  
  辦理流程：1、土地登記申請人向所在轄區(qū)國土分局申請土地登記；2、各區(qū)國土分局受理登記，完成初審意見；3、市局行政審批辦公室網(wǎng)上審核；4、各區(qū)國土分局完成注冊登記，頒發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》。
  
  
  所需材料：
  
  
  劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記
  
  
  1、土地登記申請書；2、申請人工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、金融機構(gòu)許可證（復(fù)印件）、法人或負(fù)責(zé)人有效身份證件（復(fù)印件），如委托他人辦理的，還需提供委托書（原件）、被委托人有效身份證件（復(fù)印件），代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證（原件）；3、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同（含抵押物清單）（原件）；申請辦理**高額抵押登記，可只提供《**高額抵押合同》。4、抵押雙方對被抵押土地的綜合情況確認(rèn)證明（原件），內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括①土地使用權(quán)人申請的土地抵押登記行為按照企業(yè)的《公司章程》規(guī)定，履行了法定程序或已取得有批準(zhǔn)權(quán)的部門同意；②土地證號、土地使用權(quán)終止日期、土地用途、土地面積、土地規(guī)劃條件、地上物的權(quán)屬情況；③申請土地抵押的面積、市場確認(rèn)價值及土地抵押擔(dān)保價值；④雙方應(yīng)保證抵押權(quán)實現(xiàn)時按照國家規(guī)定補交所獲土地收益；5、《國有土地使用證》（原件）；6、地上建筑物及附著物合法的權(quán)屬證明（原件）；7、涉及國有資產(chǎn)的應(yīng)由相應(yīng)的主管部門出具意見。
  
  
  出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記
  
  
  1、土地登記申請書；2、申請人工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證（復(fù)印件）、金融許可證（復(fù)印件）、法人或負(fù)責(zé)人有效身份證件（復(fù)印件），如委托他人辦理的，還需提供委托書（原件）、被委托人有效身份證件（復(fù)印件），代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證；3、土地權(quán)屬來源資料（《國有土地使用權(quán)出讓合同》、出讓金、稅費發(fā)票等）；4、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同（含抵押物清單）（原件）；申請辦理**高額抵押登記，可只提供《**高額抵押合同》；5、抵押雙方對被抵押土地的綜合情況確認(rèn)證明（原件），內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括①土地使用權(quán)人申請的土地抵押登記行為按照企業(yè)的《公司章程》規(guī)定，履行了法定程序或已取得有批準(zhǔn)權(quán)的部門同意；②土地證號、土地使用權(quán)終止日期、土地用途、土地面積、土地規(guī)劃條件、地上物的權(quán)屬情況；③申請土地抵押的面積、市場確認(rèn)價值及土地抵押擔(dān)保價值；6、《國有土地使用證》（原件）；7、地上建筑物及附著物合法權(quán)屬證明（原件）；8、建設(shè)部門出具的商品房未預(yù)售證明（原件）。
  
  
  注：1、申請書可到各分局領(lǐng)取或登錄市國土局網(wǎng)站下載；2、提供復(fù)印件的須加蓋單位公章，并提交原件進(jìn)行核對、掃描。
  
  
  二、集體荒地土地使用權(quán)、有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房建筑物與集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)
  
  
  登記部門：國土資源管理局
  
  
  法律依據(jù)：《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第2條

  查看全文↓ 2019-09-27 05:29:02
• 153****3849

  在建工程在房地產(chǎn)項目貸款中占比較多，在建工程抵押對貸款風(fēng)險具有保障作用，但是在建工程抵押屬于一種特定擔(dān)保方式，實際在辦理貸款中、流程較長、情況復(fù)雜，具體辦理過程中應(yīng)關(guān)注以下問題。
  
  
  
  1要關(guān)注在建工程抵押的貸款資金用途是有限制的
  
  
  
  在建工程抵押“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。銀行現(xiàn)在辦理的在建工程抵押只是將原支持企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的貸款抵押物由建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為在建工程，目的是為了保證在建工程繼續(xù)建設(shè)，不涉及改變貸款資金用途問題，但銀行應(yīng)在抵押合同中明確載明貸款用途為“支持項目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導(dǎo)致在建工程抵押無效。
  
  
  
  2要關(guān)注將本項目土地和在建工程一并抵押
  
  
  
  在辦理在建工程抵押擔(dān)保時，要堅持房地一并抵押原則，將整個在建工程項目占用的土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。不能同意借款人單純以“地隨房走”為由僅抵押在建房屋及所占用的土地使用權(quán)，否則有可能導(dǎo)致原已設(shè)立抵押權(quán)的建設(shè)用地被排除在抵押范圍之外。因此，要在抵押物清單中盡量明確抵押物的范圍和內(nèi)容，包括相應(yīng)的權(quán)屬證書編號、占地范圍及面積等要素。
  
  
  
  3要關(guān)注界定在建工程抵押的資產(chǎn)及擔(dān)保的范圍
  
  
  
  不能簡單地見項目開工就實施在建工程抵押。在實際操作中，能夠?qū)嵤┑盅旱臉?biāo)的物是指主體建筑房屋封底、但尚不具備商品房交房條件、還需投入資金建設(shè)、尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的在建工程。抵押的資產(chǎn)只能是在建項目所占用的土地和在建房屋及附屬設(shè)施。因此，在建工程的抵押擔(dān)保范圍僅限于原貸款抵押物的抵押價值所對應(yīng)的開發(fā)貸款。對于原已設(shè)定抵押的地上尚無建筑物的本項目建設(shè)用地、非本項目其他土地以及其他資產(chǎn)，不得因辦理在建工程抵押而撤押或放棄抵押權(quán)。若原貸款有保證擔(dān)保的，還要將銀行擬與借款人簽訂在建工程抵押合同的情況書面告知保證擔(dān)保人，并要求保證擔(dān)保人作出對借款原有擔(dān)保責(zé)任不因此而改變的書面承諾。
  
  
  
  4要關(guān)注新辦抵押登記和原抵押撤押的無縫銜接
  
  
  
  原凈地抵押撤押與新辦理在建工程抵押原則上應(yīng)在同一天內(nèi)完成。支行先按照房管部門有關(guān)辦理抵押登記的要求，將在建工程抵押所需的資料備齊后到房管局送審，經(jīng)房管部門現(xiàn)場勘察、資料審理無誤確定辦理后，再到國土部門辦理原凈地抵押的拆押。對原抵押物是否涉及訴訟以及是否被法院查封要清楚，確保在建工程抵押登記與原抵押物撤押全過程緊密銜接,謹(jǐn)防意外情況的發(fā)生。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 05:28:58

相關(guān)問題

• 問 孩子買房怎樣貸款?孩子還在上學(xué)，買房是否可以貸款呢？
  答

  首先，請到銀行了解相關(guān)情況。并辦理相關(guān)帶齊以上的資料申請個人住房貸款。然后接受銀行對您的審查，并確定貸款額度。接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。**后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。經(jīng)過以上手續(xù)及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。借款人必須同時具備下列條件：（1）有合法的身份。（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（3）有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。（4）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的**款。（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物的變更？
  答

  個人申請住房公積金抵押貸款，向承辦銀行提交以下證明文件：(1） 戶口薄，如戶口薄未能清楚反映申請人的婚姻情況或配偶情況的，需補充申請人結(jié)婚證。（2）申請購房貸款的，提供有效的商品房購銷合同，或房屋買賣契約(二手樓買賣)。（3）申請大修住房貸款的，提供由規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證、用地許可證、建筑施工許可證或有同樣效力的文件、批文，工程預(yù)算?！ǚ康膮⒄沾笮揞悎?zhí)行，實施后再明確工作程序。（4）市外職工在我市申請住房公積金貸款的，需提供申請人繳存地住房公積金管理部門出具的證明，反映申請人住房公積金的繳存情況(包括繳存時間、繳存比例、工資基數(shù)、和繳存額)，或受委托銀行要求的其他資料。（5）如共同購房人中存在夫婦以外第三人的(以購房合同為準(zhǔn))，需提供有第三人簽名認(rèn)可的借款抵押合同書(如組合貸款合同中包括了抵押物處理的，可用該合同替代)或由房地產(chǎn)管理部門出具的有第三人姓名的抵押證明書;如共同購房人為被監(jiān)護(hù)人的(年齡未達(dá)法律規(guī)定)，由監(jiān)護(hù)人代為簽名。（6）貸款申請人(或開發(fā)商)在《佛山市住房公積金住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理流程時間跟蹤表》上簽名確認(rèn)申報時間，交回承辦銀行。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更??銀行抵押貸款抵押物可以變更嗎？比如說原來抵押的A...
  答

  一般情況下，是貸款抵押物出現(xiàn)重大問題時，或者貶值等情況，影響貸款兌付時，抵押權(quán)人要求變更抵押物。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更?開發(fā)商公積金貸款未辦下來能交房嗎
  答

  個人申請住房公積金抵押貸款，向承辦銀行提交以下證明文件：(1） 戶口薄，如戶口薄未能清楚反映申請人的婚姻情況或配偶情況的，需補充申請人結(jié)婚證。（2）申請購房貸款的，提供有效的商品房購銷合同，或房屋買賣契約(二手樓買賣)。（3）申請大修住房貸款的，提供由規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證、用地許可證、建筑施工許可證或有同樣效力的文件、批文，工程預(yù)算?！ǚ康膮⒄沾笮揞悎?zhí)行，實施后再明確工作程序。（4）市外職工在我市申請住房公積金貸款的，需提供申請人繳存地住房公積金管理部門出具的證明，反映申請人住房公積金的繳存情況(包括繳存時間、繳存比例、工資基數(shù)、和繳存額)，或受委托銀行要求的其他資料。（5）如共同購房人中存在夫婦以外第三人的(以購房合同為準(zhǔn))，需提供有第三人簽名認(rèn)可的借款抵押合同書(如組合貸款合同中包括了抵押物處理的，可用該合同替代)或由房地產(chǎn)管理部門出具的有第三人姓名的抵押證明書;如共同購房人為被監(jiān)護(hù)人的(年齡未達(dá)法律規(guī)定)，由監(jiān)護(hù)人代為簽名。（6）貸款申請人(或開發(fā)商)在《佛山市住房公積金住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理流程時間跟蹤表》上簽名確認(rèn)申報時間，交回承辦銀行。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更?現(xiàn)在買房商業(yè)貸款能貸多少？
  答

  因為之前跟銀行的貸款抵押合同是你或你配偶一個人的名字，如果加上你配偶或你的名字，房子產(chǎn)權(quán)人變成兩個人，貸款相應(yīng)的也要發(fā)生變化，因此，需要到銀行辦理抵押變更手續(xù)。需要攜帶身份證、購房合同等相關(guān)材料以及結(jié)婚證等資料。

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