房改房交易稅費(fèi)要多少？房屋空置稅要來了？暫未推出沒有時間表

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  12月11日，《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》(以下簡稱“報告”)在京發(fā)布。報告建議，推出房地產(chǎn)稅，實(shí)行漸進(jìn)方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開征，不交易的住房暫不征收。報告提示，樓市面臨三大風(fēng)險：一是房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險。二是房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險。三是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險。報告建議，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，同時剔除預(yù)期泡沫。第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動。第三，下決心改革基礎(chǔ)制度，加速度建立長效機(jī)制。針對長效機(jī)制，除推出房地產(chǎn)稅外，報告還建議，探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券；土地財政退出，調(diào)整中央和地方的財稅關(guān)系，改革中央與地方關(guān)于土地出讓金的分成制度；深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租售并舉制度，加快構(gòu)建新老居民全覆蓋的住房體系。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-25 06:52:59
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  房地產(chǎn)投資需求峰值已過？
  
  Q:城鎮(zhèn)化的發(fā)展推進(jìn)了房價的上揚(yáng) ？
  
  劉世錦：房價的問題大家都很關(guān)注，尤其年輕人很關(guān)心，上海、北京、深圳和其他一些城市上漲的幅度比較大。某種意義上可以說是飆升。為什么會出現(xiàn)這樣一個變化？第一，中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程正在推進(jìn)。但是現(xiàn)在出現(xiàn)了分化。主要是幾個大的都市圈，比如京津冀、長三角和珠三角這幾個大經(jīng)濟(jì)圈在加速形成，包括資源和人到這些大都市圈，特別是年輕人比較多，這樣就產(chǎn)生了需求，住房的需求是在上升的。這是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到這個階段之后出現(xiàn)的正?，F(xiàn)象。
  
  第二，和土地制度有關(guān)系。我們實(shí)行的是政府對城市里的建設(shè)用地獨(dú)家控制的。一家在這控制著土地的供應(yīng)，沒有競爭。而且我們現(xiàn)在這么多年，形成了一個稱之為“土地財政”的運(yùn)行模式，相當(dāng)多的地區(qū)，地方財政，賣地的收入構(gòu)成了重要的部分。
  
  有的地方甚至三分之二，既是獨(dú)家供地，獨(dú)家壟斷，同時讓賣地的收入盡可能多。我們也注意到**近有些年有些地方供地的速度放緩，有些城市連續(xù)幾年供地的計劃都沒有完成，所以一方面需求在上升，供給比較慢，這就造成了房價往上走。
  
  Q:近兩年房地產(chǎn)投資需求出現(xiàn)了負(fù)增長，是否房地產(chǎn)需求峰值已過？
  
  劉世錦：從中國的城市化發(fā)展過程來講，2014年構(gòu)成房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)居民住宅需求歷史峰值是1200到1300套住房，住房的投資，就是**高點(diǎn)在2014年已經(jīng)出現(xiàn)了，出現(xiàn)了之后，就會逐步走平，然后是逐步下降，到了去年9月份之后，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比增長速度已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。
  
  為什么今年一季度房地產(chǎn)投資又開始回升了，**高回升了9%左右?，F(xiàn)在我們采取了一些限制需求的措施，包括有些地方金融調(diào)控加碼，一戶居民只能買一套房子，限購，有人做假，假離婚，這是限制需求。這種措施在短期之內(nèi)采取一下，應(yīng)該能起到一定的作用。
  
  但是我覺得**重要的還是要增加供給。比如，有些城市，供地的速度能否加快一點(diǎn)，一線大城市公布一個三年的供地計劃，預(yù)測一下三年土地供給有多少，你宣布三年供地計劃，釋放一個信號，供給就能穩(wěn)步提升。
  
  房地產(chǎn)稅勢在必行
  
  Q:為何去庫存的壓力主要在三四線城市？
  
  劉世錦：**近一些年我們在推動城市化，但是各級政府事先有一些規(guī)劃，比如大城市，包括我剛才講的一線大城市，都是有城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的，人口過去可能設(shè)想先開始是1千萬人，以后是1500萬，現(xiàn)在超過2千萬了，總得感覺是人口來的太多了。人為什么要到這些地方來？實(shí)際上是有規(guī)律的。全世界，當(dāng)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展到目前這樣幾個階段，形成幾個都市圈、都市帶，這是大勢所趨，城市的集聚效應(yīng)超過我們的預(yù)期。
  
  供給側(cè)改革主要的內(nèi)容是去庫存，**大的壓力就是三四線的城市，比如有一些縣城和地級市，過去他們對自己的發(fā)展前景預(yù)期很高，覺得這個地方將來會有幾十萬、幾百萬甚至更多的人口，按照那個規(guī)模搞建設(shè)，后來發(fā)現(xiàn)沒有那么多人來，包括農(nóng)民進(jìn)城直接到大城市，沒有到這些地方來。
  
  一線城市不存在去庫存的問題，房子不夠，價格飆升，城市發(fā)展戰(zhàn)略需要調(diào)整思維方式，城市的發(fā)展有自己的規(guī)律，很大程度是和市場的演進(jìn)是一致的。一個城市原來估計**多是1千萬人，現(xiàn)在的快超過2千萬人，將來超過3千萬人，包括公共產(chǎn)品的提供，道路、供水、供電醫(yī)院、**等，這些相比于實(shí)際需求出現(xiàn)大的缺口。
  
  Q:近年來大家非常關(guān)注的房地產(chǎn)稅很快就要鋪開，您認(rèn)為房地產(chǎn)稅能起到怎樣的效果？
  
  劉世錦：房地產(chǎn)稅是勢在必行。我們過去用另外一種方式體現(xiàn)房地產(chǎn)的收益，就是賣地收入。下一步這個潛力越來越小了。我們要轉(zhuǎn)入到新的、可持續(xù)的政府的收入機(jī)制，這就是房地產(chǎn)稅。
  
  三中全會把征收房地產(chǎn)稅明確了，現(xiàn)在按照既定的程序逐步的推進(jìn)，但是這個稅收在推進(jìn)過程中要解決很多問題，但是還是要往前推。推了之后，可能對現(xiàn)在過高的房價也會起到一定的抑制作用。更重要的是我們將來地方政府有了一個量相當(dāng)大、可持續(xù)的這樣一個收入的來源，來支持城市各方面的發(fā)展，特別是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的發(fā)展。
  
  中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)離底部很近了
  
  Q:進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)后，中國現(xiàn)在的增長速度是否正常？
  
  劉世錦：中國經(jīng)濟(jì)過去6年多是一個回調(diào)的態(tài)勢。從需求的角度來說，高增長是由高投資帶動，三大需求，出口、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)，高投資要觸底，這“三只靴子”要落地。目前來看，出口已經(jīng)落地了，基礎(chǔ)設(shè)施占整個投資比重**高的是在2000年左右。**后一只靴子就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的歷史需求峰值已經(jīng)出現(xiàn)了，今年一季度之后一線城市房價飆升帶動的房地產(chǎn)投資的回升，這是一個短期的現(xiàn)象。過上一段時間之后，房地產(chǎn)投資速度會逐步下降，將來就是一個低速增長，也不排除某些時間會出現(xiàn)零增長或負(fù)增長。
  
  從供給側(cè)角度來說，過去幾年我們遇到了比較嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，我認(rèn)為在過去一段時間，去產(chǎn)能還是取得了一定的進(jìn)展，這也是供給側(cè)改革的一個重要成果。一方面，我們用一些行政性的辦法推動這個事情。市場本身也在做積極的反映。
  
  還有一個人們的預(yù)期也在發(fā)生變化。**重要的是兩個指標(biāo)發(fā)生了變化，一個是工業(yè)品出廠價格，就是PPI經(jīng)歷了54個月的負(fù)增長在今年9月份由負(fù)轉(zhuǎn)正。工業(yè)企業(yè)的利潤增長速度從2014年8月份以后經(jīng)歷了一年多的負(fù)增長，今年以來也是由負(fù)轉(zhuǎn)正，**近一段時間各個行業(yè)盈利狀況有所好轉(zhuǎn)。這就反映了我們在供給側(cè)方面也是接近底部了。
  
  從供求兩個方面來看，中國經(jīng)濟(jì)由過去高速增長的供求關(guān)系向中速供求關(guān)系增長的調(diào)整已經(jīng)接近底部了。當(dāng)然接近觸底和真正觸底是兩回事，今后一兩年有很大的可能會實(shí)現(xiàn)觸底。但是這個時間出現(xiàn)的不確定性和不穩(wěn)定性會超出以往。我們要關(guān)注一些不確定因素的沖擊。
  
  Q:那么中國經(jīng)濟(jì)大概何時觸底呢？
  
  劉世錦：比如，我們剛才說的房地產(chǎn)的泡沫是否會破滅？金融風(fēng)險是否能得到有效的控制？國際上也有一些影響的因素。對這些問題，我們能否正確的處置，和應(yīng)對這個過程中出現(xiàn)的一些不確定因素和風(fēng)險因素的沖擊？
  
  我們應(yīng)該爭取今后一兩年中國經(jīng)濟(jì)能夠平穩(wěn)的觸底，觸底以后進(jìn)入這樣一個中速增長的平臺。這個平臺從國際經(jīng)驗(yàn)來看，它應(yīng)該是能夠保持5年、10年，甚至更長一段時間。這樣我們更長遠(yuǎn)的目標(biāo)有一個得以實(shí)現(xiàn)的比較好的基礎(chǔ)。
  
  “L型”增速=經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功？
  
  Q:您認(rèn)為供給側(cè)改革有哪些任務(wù)？“主戰(zhàn)場”在哪兒？
  
  劉世錦：供給側(cè)改革有些短期的任務(wù)，也有一些中長期的任務(wù)。在目前中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型處在一個比較重要的這樣一個時期，我們的供給側(cè)改革主戰(zhàn)場是要素市場的改革。所謂要素市場？就是勞動力、土地、資金、技術(shù)，這些要素，讓他們市場化。
  
  我們有一些行業(yè)，特別是基礎(chǔ)行業(yè)，還是存在所謂行政性壟斷的問題。這個比較突出的表現(xiàn)在我們一些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，比如石油天然氣、電信、電力、鐵路、金融等等這些領(lǐng)域，都不同程度的存在著這些方面的問題。
  
  比如，電信市場，我們現(xiàn)在**大的中國移動，還有中國電信和中國聯(lián)通，應(yīng)該說這幾年發(fā)展也比較快，但是消費(fèi)者還是感覺到資費(fèi)比較高，一直呼吁要降低資費(fèi)。但是大家又感覺到在目前這種市場格局下，能否降低資費(fèi)？感覺到很困難。為什么呢？是你讓它降資費(fèi)，而不是它自己要降資費(fèi)。
  
  現(xiàn)在IT產(chǎn)業(yè)一些民營企業(yè)發(fā)展的比較快，進(jìn)入一兩個民營企業(yè)適度競爭一下，資費(fèi)一定會下來。中國有全世界**多的電信用戶，理應(yīng)成為全世界資費(fèi)**低的地方。這個領(lǐng)域還是要放寬準(zhǔn)入、鼓勵競爭，這是什么改革呢？這就是供給側(cè)的改革。
  
  Q:那么供給側(cè)改革成功有哪些標(biāo)志？
  
  劉世錦：供給側(cè)改革搞的好不好一個**重要的指標(biāo)就是是否提高了全要素生產(chǎn)率。有人覺得中國經(jīng)濟(jì)不會好，是L型低迷的狀態(tài)，我想說，這是中國經(jīng)濟(jì)在未來相當(dāng)長的時間一個轉(zhuǎn)型成功的標(biāo)志。
  
  因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)將來保持一個中速增長，這個中速增長是穩(wěn)定的、有質(zhì)量、有效益，沒有水分，有競爭力，全要素生產(chǎn)率保持一個比較高水平的這樣一個中速增長。這個中速增長確實(shí)需要供給側(cè)改革取得一個實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
  
  L型不是一個低迷、消極的增長狀態(tài)，它是符合規(guī)律增長的。通過供給側(cè)改革深入推進(jìn)之后，成為一個沒有水分，有質(zhì)量、有效益、穩(wěn)得住、可持續(xù)的增長平臺，這是我們今后幾年要努力爭取的，也是供給側(cè)改革**后成功不成功，是不是取得預(yù)期成果了，應(yīng)該說是一個驗(yàn)證的標(biāo)的物、一個目標(biāo)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-25 06:52:57
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  近日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目（即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案），提請審議機(jī)關(guān)或牽頭起草單位為全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部。至此，今年以來，官方八次提及房地產(chǎn)稅法。 蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍對《證券日報》表示，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，意味著房地產(chǎn)稅法、增值稅法、消費(fèi)稅法等10部單行稅法，作為五年稅法立法工作的重中之重，是必須完成的立法任務(wù)。 吉林省財政科學(xué)研究所所長張依群對《證券日報》表示，這一消息傳遞出的信號表明，房地產(chǎn)稅立法步伐將加快，未來政府可以用稅收手段、以法制形式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行影響和干預(yù)，可以減少頻繁運(yùn)用行政手段干預(yù)，這有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。 今年以來，官方頻頻表態(tài)房地產(chǎn)稅法。今年3月5日國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。3月4日、3月7日，十三屆全國人大一次會議發(fā)言人張業(yè)遂和時任財政部副部長史耀斌分別在發(fā)布會上表示“正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案”。 3月11日，全國人大常委會工作報告中提出，2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作，落實(shí)稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法；3月25日，財政部部長劉昆表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施；4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產(chǎn)稅法視情況在2018年或者以后年度安排審議；7月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。 “房地產(chǎn)稅法可能**快會在今年年底前提交審議，然后面向社會征求意見，還有討論修訂的過程。按照我國稅制改革推進(jìn)步驟，2020年是一個重要的時間節(jié)點(diǎn)。”張依群說。 黃志龍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，但并不意味著只能在第五年完成立法，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和地方財稅體制改革進(jìn)度，在2020年提請審議的可能性比較大。 張依群指出，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響是系統(tǒng)性、全局性，可謂牽一發(fā)而動全身。加快房地產(chǎn)稅立法是我國落實(shí)稅收法定原則的關(guān)鍵一步，應(yīng)統(tǒng)籌研究、分步實(shí)施、循序漸進(jìn)，有效調(diào)整。 “房地產(chǎn)稅將作為未來地方政府收入的重要稅種，各個地區(qū)將根據(jù)自身的財政狀況制定相應(yīng)的免征面積、稅率、稅收征繳體系等，但是房地產(chǎn)稅的征收，對于不同城市的房地產(chǎn)市場影響各異。”黃志龍認(rèn)為，對于一線、二線等核心城市，房地產(chǎn)稅可能會降低住房的空置率，但不應(yīng)有“畢其功于一役”的心態(tài)，指望房地產(chǎn)稅來控制房價過高。對于三線、四線、五線城市，房地產(chǎn)稅的影響可能會更大一些，這些城市的房屋空置率較高，而租賃市場又欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)稅征收之后可能會對房價形成一定的壓力。
  

  查看全文↓ 2019-11-25 06:52:53

相關(guān)問題

• 問 房改房交易稅費(fèi)要多少？房改房交易稅費(fèi)要多少？房改房交易稅費(fèi)都包括哪些內(nèi)容的？什么時候交的稅呢？
  答

  房改房一般是劃撥土地，在第一次交易時，對賣方優(yōu)惠，土地收益金只收應(yīng)繳款的百分之十，第二次就沒有這個優(yōu)惠了，就得按百分之百來繳了。土地收益金的計算方法，一般是根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鸬牡燃墸猛窘Y(jié)合建筑面積來計算的。

• 問 房改房交易稅費(fèi)
  答

  稅費(fèi)如下契稅：1-3% （買方購買首套住房，90㎡以下1%，90㎡以上144㎡以內(nèi)1.5%，144㎡以上3%。買方購買第二套無論要買的房子大小都按3%）個人所得稅：1%，房產(chǎn)滿五年唯一一套可免，取決于賣方。土地收益金：1%營業(yè)稅：5.55% ，不滿五年全額征收。 144㎡以下滿五年可免，144㎡以上滿五年按差額征收。手續(xù)費(fèi)：6元X面積登記費(fèi)：80元 購買已購公房（房改房），賣方戶口本上年滿十八歲成員都要到場簽字才能過戶，千萬記住。 另：滿不滿五年看契稅發(fā)票時間！

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• 問 房改房交易稅費(fèi)要多少？李宇嘉樓市的那些“稅”，正在發(fā)生這樣的變化
  答

  "一是與房地產(chǎn)稅功能定位相對應(yīng)的征稅范圍確定。如果將房地產(chǎn)稅主要定位于收入功能，則要求征稅范圍需要擴(kuò)大，甚至不給予個人住房房地產(chǎn)稅的免征額設(shè)計。但如果將房地產(chǎn)稅主要定位于調(diào)節(jié)功能，尤其是確定為對占有房產(chǎn)多或高價值房產(chǎn)的人征稅，以及抑制住房消費(fèi)上的奢靡，節(jié)約住房和土地資源，則房地產(chǎn)稅的征收范圍將會縮小，不對居民的基本住房進(jìn)行征收，而主要是針對多套住房和高端住房征收，與重慶市的房產(chǎn)稅改革類似。二是與眾多產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房產(chǎn)相關(guān)的征稅范圍確定。目前，我國住房產(chǎn)權(quán)的類型眾多，包括國有房產(chǎn)（包括軍產(chǎn)）、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)等，個人住房也包括商品房、社會保障性住房等，還涉及到不具有法律地位的小產(chǎn)權(quán)房。對這些房產(chǎn)是一視同仁的征稅還是區(qū)別對待，也是征稅范圍設(shè)計上的難點(diǎn)。尤其是對小產(chǎn)權(quán)房，還涉及到如果對其征收房地產(chǎn)稅，是否就將違法問題合法化的爭議。對于上述難點(diǎn)問題，我們的建議是：在立法上可以采取先將各類房地產(chǎn)都納入征稅范圍，再通過免稅設(shè)計明確對部分房地產(chǎn)暫不進(jìn)行征收的做法。按照這種思路，房地產(chǎn)稅的征收范圍可確定為：在中華人民共和國境內(nèi)的所有房地產(chǎn)，包括：生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)。具體征收范圍如下：一是各類生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)和單位擁有的房地產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)居民擁有的房地產(chǎn)；三是農(nóng)村居民擁有的房地產(chǎn)；四是農(nóng)業(yè)用地。為了避免征稅范圍過大，應(yīng)對以下房地產(chǎn)暫免征收房地產(chǎn)稅，將其排除在征收范圍之外。主要為：一是農(nóng)業(yè)用地（屬于集體土地所有權(quán)的農(nóng)業(yè)用地）；二是對農(nóng)村居民擁有的房地產(chǎn)（屬于集體土地所有權(quán)的宅基地及其房產(chǎn)）。其中，對于屬于集體土地所有權(quán)但作為經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地的房地產(chǎn)，應(yīng)不屬于免稅的范圍，需要繳納房地產(chǎn)稅。對于“小產(chǎn)權(quán)房”，基本的前提還是其非法性應(yīng)進(jìn)行清理，對現(xiàn)實(shí)存在的小產(chǎn)權(quán)房可考慮將其作為經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地的房地產(chǎn)進(jìn)行征收。與征收范圍相對應(yīng)，房地產(chǎn)的征收對象是納稅人擁有和使用的土地和房屋（建筑物及其附屬物）。具體包括：一是具有土地使用權(quán)的生產(chǎn)經(jīng)營用地，即單位或個人用于工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營活動，擁有土地使用權(quán)的土地；二是生產(chǎn)經(jīng)營用的房地產(chǎn)（土地和房屋）；三是農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民住房；四是屬于集體土地所有權(quán)的農(nóng)業(yè)用地。免征額的設(shè)置問題。目前，對于房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的共識是，以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。同時，在制度設(shè)計上，對個人住房的全部評估價值進(jìn)行征收**為簡化。但從我國現(xiàn)實(shí)看，保障居民的基本住房需求是順利開征房地產(chǎn)稅的前提條件。為了推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)對個人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對個人住房的免征額設(shè)計問題。房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計也存在一定的難點(diǎn)，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評估值的一定比例進(jìn)行設(shè)計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)的確定問題。人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)是全國統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計算（國家放開二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標(biāo)準(zhǔn)），還是按照實(shí)際人口數(shù)量計算。或者，對每套住房的評估價值給予一定比例的扣除。此外，對于個人擁有的在不同城市的住房，是每個地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個城市的住房享受免征額。這些問題都需要在具體制度上加以解決。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題。我們認(rèn)為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，并結(jié)合不同地區(qū)房地產(chǎn)的平均評估價值來確定免征額較為合理。按照人均免稅面積來確定免征額，關(guān)鍵是如何選擇人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)。目前來看，人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)有幾個可參考的依據(jù)。第一，全國人均住房面積。根據(jù)統(tǒng)計，2016年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據(jù)，可考慮對城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設(shè)為40平方米（如果未來對農(nóng)村居民住宅征收房地產(chǎn)稅，其人均免稅面積應(yīng)超過城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的做法，根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?？傮w上看，假設(shè)家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米－60平方米?？紤]到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標(biāo)準(zhǔn)，計算確定出的具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。綜合看，建議國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據(jù)實(shí)際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權(quán)限根據(jù)各地實(shí)際情況確定各個具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價格，**終確定出對居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。稅率水平的確定問題。房地產(chǎn)稅開征后其稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)是多少較為合適，是人們普遍關(guān)注的一個問題，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計上的核心和難點(diǎn)。國外的房地產(chǎn)稅作為地方稅，主要是根據(jù)地方政府提供公共服務(wù)的需要來確定稅率水平。我國地方財政收入的來源很多，難以按此方法來確定稅率水平。房地產(chǎn)稅作為對企業(yè)和居民個人不動產(chǎn)的征稅，尤其是對個人所擁有的不動產(chǎn)征稅，其稅率水平的設(shè)計，不僅僅需要考慮房地產(chǎn)稅本身的稅負(fù)問題，還要結(jié)合個人所得稅、增值稅、消費(fèi)稅等實(shí)際上**終也由居民個人承擔(dān)稅負(fù)的整體稅負(fù)狀況，所有這些稅種形成的整體稅負(fù)不能超過居民個人的承受能力。即按照我國目前居民的收入狀況是否能夠承擔(dān)得起？會不會出現(xiàn)人們擔(dān)心的所謂“買得起房，養(yǎng)不起房”的問題，是否會由于納稅人無力納稅而出現(xiàn)比較嚴(yán)重的欠稅。尤其需要考慮到在采取銀行按揭方式購房情況下的居民個人負(fù)擔(dān)問題。因此，需要考慮將哪些稅費(fèi)后移，哪些不能后移，哪些需要房產(chǎn)所有者在保有階段承擔(dān)，哪些不需要其承擔(dān)。同時，我國目前的稅制改革是分步實(shí)施的，那么，在房地產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)的設(shè)計上應(yīng)如何考慮和協(xié)調(diào)與其他稅種的關(guān)系？在分步實(shí)施稅制改革的過程中每一個稅種都是在其條件成熟時，獨(dú)立進(jìn)行改革和出臺的，但每一個稅種又不應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立進(jìn)行改革的，在改革的過程中協(xié)調(diào)好各個稅種的關(guān)系至關(guān)重要?？傮w看，房地產(chǎn)稅的稅率水平設(shè)計應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)類型，對經(jīng)營性房地產(chǎn)按照保持改革前后的稅負(fù)水平基本保持不變，對個人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進(jìn)行設(shè)計。一是經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅率水平?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對經(jīng)營性房產(chǎn)（不考慮個人出租住房）是按照房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次減除10%至30%）適用1.2%的稅率征收；城鎮(zhèn)土地使用稅則是根據(jù)不同區(qū)域的0.6元至30元的具體稅率征收。按照房地產(chǎn)評估價值統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅后，在計稅依據(jù)和稅率形式上都有了很大調(diào)整，因而無法直接將原房產(chǎn)稅或城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率水平平移過來。因此，建議按照改革前后的稅負(fù)水平基本保持不變的原則的進(jìn)行設(shè)計，即在設(shè)定了一定的比例稅率水平后，總體上保證房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額與房產(chǎn)稅與土地使用稅的應(yīng)納稅額總和保持一致。同時，考慮各地區(qū)的差異問題，應(yīng)設(shè)置一定的稅率幅度范圍，允許各地選擇具體稅率水平。根據(jù)北京市對經(jīng)營性房地產(chǎn)改革前后稅收負(fù)擔(dān)的測算結(jié)果，在考慮不征稅土地價值（劃撥土地）的情況下，保持改革前后稅負(fù)基本不變的房地產(chǎn)稅稅率水平為0.82%，這可考慮作為經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅率下限，并將原房產(chǎn)稅1.2%的稅率作為稅率上限。綜合看，建議將經(jīng)營性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅幅度稅率水平確定為0.8%－1.2%。二是個人住房的稅率水平。由于個人住房屬于房地產(chǎn)稅的新增征稅范圍，不能采用經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅率水平確定方法。但目前上海市和重慶市對個人住房征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐可以提供一定的參考。根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.4%－0.6%（一般適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的稅率暫減為0.4%。）。根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.5%－1.2%（獨(dú)棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價在均價的3倍以內(nèi)的高檔住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%）。由于上海市和重慶市作為直轄市屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居民負(fù)擔(dān)能力會高于其他經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，因此結(jié)合全國范圍的房地產(chǎn)狀況和居民負(fù)擔(dān)能力，在兩地的**低稅率水平0.4%基礎(chǔ)上進(jìn)行下調(diào)，選擇0.2%作為個人住房的稅率下限；為了不過多增加居民個人的稅收負(fù)擔(dān)，選擇1.2%作為個人住房的稅率上限。綜合看，建議將個人住房的房地產(chǎn)稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%。三是地方的稅率選擇權(quán)限。房地產(chǎn)的具體適用稅率水平由地方根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在上述經(jīng)營性房地產(chǎn)和個人住房的房地產(chǎn)稅稅率幅度范圍內(nèi)確定。從上海和重慶市的實(shí)踐看，其中區(qū)分了普通住宅和高檔住宅實(shí)行不同的稅率。因此，也應(yīng)允許地方在稅率幅度范圍內(nèi)設(shè)置差別稅率。稅收優(yōu)惠的確定問題。房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策設(shè)計上主要涉及到的問題包括：一是對屬于單位性質(zhì)主體的納稅人，包括國家機(jī)關(guān)、各級政府、人民團(tuán)體、軍事、外交機(jī)構(gòu)，事業(yè)單位，以及宗教和慈善等社會公益性組織是否給予免稅；二是對不具備納稅能力的住房是否給予減免稅。我國房產(chǎn)上的特殊情況是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比，需要解決納稅人稅負(fù)與納稅能力不相匹配的問題，考慮部分低收入群體的減免稅問題。按照國家財稅體制改革中對稅收優(yōu)惠政策提出的要求，房地產(chǎn)稅應(yīng)盡可能少地設(shè)計稅收優(yōu)惠。但基于我國房地產(chǎn)類型和居民個人收入水平的實(shí)際狀況，也需要給予部分稅收優(yōu)惠政策設(shè)計。總體上，房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策設(shè)計應(yīng)遵循以下幾方面的原則：一是應(yīng)遵循量能負(fù)擔(dān)的原則，綜合考慮納稅人擁有的財富和實(shí)際的收入水平，尤其是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比的特殊情況，對部分低收入者和特殊群體給予優(yōu)惠政策；二是應(yīng)遵循法定原則，屬于中央規(guī)定的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策一經(jīng)確定，各地政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不能擅開各種口子，讓稅法成為“議價”稅法。使納稅人可以遵循稅法事前預(yù)測經(jīng)營成本，進(jìn)行正確的投資決策。三是應(yīng)遵循地方授權(quán)原則?；谌珖鞯亟?jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡性，也有必要賦予地方政府適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠上的減免權(quán)限，以使稅收優(yōu)惠能夠正確地發(fā)揮作用。按照原房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)稅的定位，除了在征收范圍分析中明確的對農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民住房給予免稅政策外，建議的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要為：一是對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)以及由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。二是對市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地以及城市公用設(shè)施等房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。三是對宗教寺廟、公園、名勝古跡、博物館、慈善機(jī)構(gòu)等社會公益事業(yè)自用的房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。四是對保障性住房（公共租賃住房等）免征房地產(chǎn)稅。對自住型產(chǎn)權(quán)共有住房，給予一定的稅收優(yōu)惠，可授權(quán)地方具體確定。五是對不具備納稅能力的部分特殊群體的房地產(chǎn)，給予房地產(chǎn)稅減免政策。不具備納稅能力的部分特殊群體，主要是指殘疾人、低于一定收入水平的老年人、屬于城市低保的家庭等，具體減免稅辦法由地方根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。（作者：中國財政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任 張學(xué)誕） " 全部5個回答>

• 問 廣州市房改房交易稅費(fèi)
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  你的情況需要交納的稅費(fèi)：一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 測繪費(fèi)：1.36 元/平方米4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 交易費(fèi)：3元/平方米2、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）超級經(jīng)紀(jì)人網(wǎng) 為你解答

• 問 請問房改房交易稅費(fèi)如何計算?
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  稅收都是按規(guī)定來的，主要還是取決你房子的產(chǎn)權(quán)面積和可申報價格

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